给中国房市降温：房地产税山雨欲来？
By 侨报纽约网· 2017年03月12日 20:39
尽管关于中国将开征房地产税的讨论早已铺天盖地，但最近，中国国务院办公厅印发的一份文件及中国住建部副部长陆克华的答记者问，又让关于房地产税的大讨论再次升温。
陆克华在记者会上表示：“房地产税是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革，有关部门正在按照中央要求开展工作。”这句上了各大新闻媒体头条的回答，让房地产税“山雨欲来风满楼”的紧迫日益逼近。
房地产税开征究竟进展如何？它将如何影响中国的房地产市场？它真的能抑制住房价吗？
近期难落地
北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文澄清道，“房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。”
有关房地产税的话题热到什么程度？用“见风就是雨”来形容一点都不为过。只要任何关乎房地产税的风吹草动，都会成为舆论关注的焦点。
北京《中国经济周刊》报道，引发此轮房地产税热议的，首先是中国国务院在年前出台的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》。这篇长文有7000余字，只不过稍稍提及了房地产税，便被舆论反复研磨。
该意见稿的原话是“在维护全国统一大市场的前提下，支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”。短短几十字，提及诸多的探索创新项目，舆论唯独将“房地产税”这个概念放大解读，甚至得出“2017年房地产税真的来了”的判断。
不久之后，2月23日，中国住建部副部长陆克华在国新办举行的新闻发布会上指出，开征房地产税是中共十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革。有关机构正在按照中央要求开展工作。
此外，近期媒体上刊发的一篇《注意！“房地产税”快来了！2017年房价终于要跌了？》的报道在热传。报道援引的是北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的观点：本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。这让很多人误读为2017年将开征房地产税并全面推行。
众所周知，房地产税要全面推行需先立法。2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说，“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。
刘剑文借北京《中国经济周刊》澄清道：“首先，本届人大任期不是到2017年底，而是到2018年3月份。其次，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。但是，即便提交全国人大常委会审议，也并不意味着就能落地和实施。从立法程序上，房地产税法在2017年出台是很困难的事情，也可以说是不可能的事。”
《北京青年报》亦援引中原地产首席分析师张大伟的话分析：“作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成。目前只有大部分城市已经接近完成，全国还在进行过程中，房地产税近期落地的可能性不大。”
上海重庆曾试点
之所以要进行房地产税费改革，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌给出了答案：“在中国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”
在中国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，与房地产相关的税种有房产税和土地使用税。
综合北京《中国经济周刊》、《新京报》报道，房产税开征于1986年，仅适用于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对民众生活基本没有影响。
房地产税的前身是物业税。2003年，中国开始提出物业税改革，这项改革实际上是在土地公有制下如何对个人住宅征税。与物业税改革同步进行的是房地产税费改革。
之所以要进行房地产税费改革，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌给出了答案：“在中国现行税制下，房地产在开发、建设、交易的过程中，前端的税费负担较重；但保有环节税负较轻，除重庆、上海试点地区外，自用住宅在保有环节不征收房产税和城镇土地使用税。因此，在财税改革中强调房地产税费的综合改革，这样有利于税负的均衡。”
由于房产税是按照租金或者房屋原值进行征收，近年来，中国国家税务总局一直在推动房产税和土地使用税合并，合并后不按原值征收，而按评估值征收。这其实是在为推动房地产税铺道。
相较房产税而言，房地产税是一个综合性概念。中国正式提出对居民住宅征收房地产税是近几年的事情。2013年11月，十八届三中全会决定加快房地产税立法并适时推进改革，之后，房地产税的立法工作就此展开。
广受关注的是，在房地产税法中，是否会将现有的房产税和城镇土地使用税合并起来。
中国国务院发展研究中心研究员倪红日此前表示，房地产税改革要把现有的房产税和城镇土地使用税合并起来，已确定无疑。这就意味着，房产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，其他诸如土地增值税、契税等暂不纳入。
民众最为关注的是，房地产税一旦实施，买房要多交钱吗？要多交多少钱？
事实上，中国2011年已在上海和重庆试点房产税。
上海规定对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别定为0.6%和0.4%。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(住房建筑面积)扣除。
重庆主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，要征收房产税，其税率为0.5%至1.2%。
据了解，发达国家的房屋持有税，税率一般为1%至2%。中国国务院参事、中央财经大学税务学院副院长刘桓建议，中国的房地产税不能照搬国际经验，要根据中国国情，设定一定的免征额。
2011年上海和重庆的房产税试点方案，皆有免征条款：上海本地户籍居民人均60平方米免征，重庆对于新购房100平方米免征。
“根据上海的试点经验，免税面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民第一套住房不用缴税。”刘桓表示。
刘剑文亦认为：“现在舆论一再强调并不是所有的私人房产都要征税，因为这涉及到纳税人的基本居住权和生存权保护问题。因此，在征税过程中需要有一个合理扣除。我很支持在征税过程中给予必要扣除，根据中国的现实状况，我认为人均30平方米、50平方米的扣除都是可以考虑的。”
难降房价
全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康表示，不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。事实不会像很多人说的那样，原来买不起房子，有了这个税就买得起房子，没那么简单。
房地产税在设计之初，就背负了让房价回归的政策使命。但它会不会不负众望，成为影响房价走势的决定因素？房地产税究竟能不能降房价？
北京《中国经济周刊》报道，中国社会科学院财经战略研究院税收研究室主任张斌介绍，社会各界讨论房地产税问题时涉及的目标主要有四个：一是打击炒房抑制房价；二是调节财富分配；三是作为基层政府的主体税种，完善地方税体系；四是促进土地资源的有效利用。
民众比较关注的是降房价。事实上，上海和重庆出台的房地产税试点方案的起因，均是以抑制房价和打击炒房为背景。
深圳《证券时报》认为，现在中国房地产分化已经很明显，一线城市和少数二线城市房价一路疯涨，而三四线城市的房价多年低迷，上涨乏力。征收了房产税，对于三四线城市来说，是雪上加霜，本来空房子就已经够多了，如果征税更卖不出去了。这样看来，房地产税真正伤害的是三四线城市房产的销量。一位长期观察房地产市场的人士表示，实际生活中的房价高低受多种因素影响，仅凭房地产税单一因素并不会起决定性作用。在当前卖方市场下，房地产税对于调控房价的作用不太明确，因此不能把调控房价的期望全部放在房地产税上面。
全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康亦对北京《新京报》表示，中国城镇化进程还有很大空间，中心区域的楼市均价是一个上扬曲线，这个基本不变。房地产税对房价的影响更多是遏制那种肆无忌惮的炒作。但不要指望房地产税出台后，房价就应声而落。事实不会像很多人说的那样，原来买不起房子，有了这个税就买得起房子，没那么简单。
此外，随着去年5月1日中国全面启动营改增改革，房地产税便被赋予了要扛起地方财政支出缺口这面大旗的重任。
长期以来，营业税都是地税收入的主要来源，且营业税具有稳定性、可控性等特点。而营改增之后，原本属于地税的“营业税”一下子改成了国税的“增值税”，地方税收失去主体税种，地税收入大幅下滑，目前“营改增”后在过渡期中央和地方对增值税5：5分成，但在过渡期后，如何建立完善地方税体系仍然是非常重要的问题。
再加上地方负债沉重、土地财政难以为继，多种情况下，房地产税被赋予另外一层重要角色也在所难免。不过，中国国家税务总局原副局长许善达表示，从上海和重庆的试点情况来看，房产税增加地方政府收入的规模都极小。据悉，试点3年，重庆的个人住房房产税征收额累计不超过4亿元(人民币湄公河同)，而上海据相关部门估算约6亿元。
许善达还曾表示，上海重庆的实践证明，房产税对房价的涨幅没有多大影响。这两个地区的试点可以说是失败的。
欧美经验
张斌称，美国式的房地产税，是普遍征收，收上来的钱主要用于满足当地公共服务的资金需求。如果中国出台房地产税的目的跟美国一样，那么，民众交的钱的数额要足够大，才能享受到跟地方政府直接挂钩的各项服务。
房地产税在他国已征收多年，对中国有何借鉴意义？
北京《光明日报》报道，美国的房产税种类比较单一，不出售的情况下只有财产税一种，大部分房产都需要缴纳。在美国，房产税主要是由地方政府征收，是其主要收入来源，联邦政府一般不征收房产税。因此，房产税税率主要是州税率、县或市税率、学区税率之和。这三种税率主要是由各级政府根据自己的预算需要来确定的，一般来说，州税率是比较低的，而其他两级税率一般在1%到3%之间。
北京《中国经济周刊》援引张斌的话称，美国式的房地产税，是普遍征收，收上来的钱主要用于满足当地公共服务的资金需求。如果中国出台房地产税的目的跟美国一样，那么，民众交的钱的数额要足够大，才能享受到跟地方政府直接挂钩的各项服务。
德国针对房产的税收有抑制投资的倾向，而且在抑制房价方面取得了一定的效果。自住自用的住房只缴纳土地税。而非自住房则需要缴纳房产税，3.5%的统一税率再乘以地方税率。在流转环节，德国设置了多个税种，主要针对房屋投机，而不是针对个人自住房的买卖，其中土地交易税的税率为3.5%到5%，获得收益15%的差价盈利税，购买10年之内出售获利还要收25%的资本利得税。
北京《经济参考报》认为，中国房地产市场千差万别，一二线城市的房价高企与三四线城市库存积压并存。房地产税如何征收，既需要人大立法，也需要各地根据不同情况去探索，审慎制定方案和细则。但不管怎样，房地产税无疑是建立房地产市场长效机制、让住房回归基本属性的一项不可缺少的重要制度基础。
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