漏水、塌陷、谋杀案......中介该何时告知买家房产缺陷？

By 新西兰中文先驱网· 2022年06月07日 01:19

新西兰中文先驱网 Danielle 编译

购房者最怕的事情之一，就是碰上“不合规”、“漏水”等问题房产。那么，经纪人应该何时告知买家这些房屋缺陷呢？

据OneRoof报道，按照规定，经纪人必须在买家给出报价前，向买家透露房产的相关问题和关键细节。

不过，房屋广告、open home参观中并不强制披露这些问题。那么，经纪人究竟该何时告知买家呢？又该如何告知呢？

广告难见“庐山真面目”

十多年前，汉密尔顿的一处房产打着“漏水”（Leaky on the Lake）的广告，登上了新闻头条。这位聪明的经纪人用一种与众不同的方式，把房屋缺陷作为卖点。

风险得到了回报。这处房产在拍卖中吸引了前所未有的竞价，最终成交价为40.15万纽币。经纪人这样做，也避免了买家因知晓房屋缺陷而带来的后续尴尬。

这样“实诚”地披露房屋缺陷的事情只是个例。十多年来，大部分挂牌销售的房屋广告似乎仍是“一顿猛夸”，而中介何时披露房屋缺陷，仍然存疑。

比如，在上个月的几则房产销售中，经纪人并没有在买家看到广告后的询问阶段，以及open home参观中向买家透露房屋不合规、建筑状况不佳的情况。

买家出价前必须告知

根据新西兰《房地产经纪人行为守则》，经纪人必须披露其所知悉或应知悉的房屋缺陷，如不合规、漏水等问题。

但房地产经纪人监管机构REA（Real Estate Authority）表示，该守则并未详细规定哪些类型的信息必须在广告中披露，只规定广告必须是准确的，不能误导买家，不得提供虚假信息，要真实反映房产和市场情况。

也就是说，经纪人不需要在广告中透露那些可能会“劝退”买家的缺陷，也不需要在open home参观中透露。只有在买家准备出价前，经纪人才必须告知买家房屋的缺陷。

哪些缺陷应该披露？

关于房屋的“合规性”问题，REA建议业主应将有关问题告知经纪人，以便经纪人与买家分享。

关于谋杀、自杀等“敏感问题”，则由经纪人具体案例具体分析，看事件在哪发生，何时发生，潜在买家的可能反应，以及对价格的影响等。同样，经纪人不必在open home参观中告知每个人，但应该在买家出价之前告知。

REA的首席执行官Belinda Moffatt说，因为经纪人是为业主工作的，所以他们需要得到业主的允许，才能披露房产的问题。但如果卖家拒绝，那么经纪人就不应该挂牌出售该房产。

如果不遵守规定，经纪人将面临被投诉的风险，REA可能会采取行动，暂停其工作或除名。

Moffatt鼓励经纪人自己做功课，核实有关房产的信息（最好是查阅文件等记录），因为业主有时候也不清楚全部细节。

同时，买家也应该自己做好尽职调查。

读懂广告中的“暗语”

法律公司Taverner Keys & Co的董事、房地产律师Penny Elliott说，针对某些问题房产，经纪人可能会在广告中使用暗示措辞，比如“翻修前景良好”等。

但她说，一旦有买家对房屋真的感兴趣，经纪人就应该尽快透露该房产的缺陷和问题。

关于谋杀和自杀案件，Elliott认为这是一个“灰色地带”，取决于具体情况。“如果是发生在很久以前，大家都不记得了，可能就不披露了。但如果是发生在最近，且情节恶劣，并在媒体报道，那么一位明智的经纪人会披露的。”

她还认为，经纪人应该透露房屋是否一直在出租，以及是否过于狭小等，以便买家知晓并核实。

Elliott也建议买家自己做尽职调查，不要总指望经纪人去处理这些棘手问题。

常见房屋缺陷披露

通常，房地产经纪人会披露的缺陷和问题有：

资料来源：REA / Settled.govt.nz

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(责编：丹妮)

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