德勤表示越来越多的新西兰房东未来将成为负现金流
By NZ每日财经· 2022年03月16日 01:35
本文来源：NZ每日财经
房东将面临严峻的现金流挑战
德勤的分析显示，由于利率急剧上升，加上抵押贷款利息扣除的逐步取消，房东发现他们收到的租金不再能够抵消地税和租金税单，利率急剧上升，加上抵押贷款利息扣除的逐步取消，可能会导致出现更多的租金亏损现象。
德勤合伙人Robyn Walker表示，如果房屋贷款利率上涨到5%（专家预测这将在几年内发生），典型的租金收入很快就会看到租金中的微薄利润消失并开始变成亏损。
房地产数据公司Valocity的另一项分析显示，与购买规则变更前相同的投资者相比，投资者今年可能会发现他们的税单比之前高出2700纽币以上。
德勤和Valocity的见解填补了政府和税务局(IR)留下的关于逐步取消抵押贷款扣除额将对投资者产生何种影响的空白。
截至今年，可作为出租物业费用申报的房屋贷款利息金额减少，这将增加投资者的应付税款。
对于去年3月27日或之后购买的投资物业，利息是完全不可扣除费用的，不过新建建筑将免税20年。
在她的分析中，Walker使用了一个基于典型出租房模型，抵押贷款为500,000纽币，每周租金为800纽币，业主的边际税率为33%。
创建该模型是为了向客户展示抵押贷款扣除率的变化将如何影响他们的税单，Walker说这种情况是假设的，但储备银行的数据表明这种情况是有根据的，平均投资者的贷款从2020年中期的大约325,000纽币急剧上升到大约去年11月的525,000纽币。
Walker对3月27日前后购买现有房产的投资者以及3月27日之后购买新房产的投资者进行了统计，利率分别为3.5%和5%。
5%的利率似乎并不遥远，大多数专家都同意这是住房贷款利率的发展方向，此前储备银行宣布打算到2024年底将官方现金利率(OCR)提高至3.4%以应对通货膨胀。
在5%的利率下，对于3月27日之前购买的典型出租房，税后现金流量迅速下降，然后在2025纳税年度变为超2000纽币的负现金流，并在之后的几年中成为超4000纽币的负现金流。
3月27日之后购买的典型出租房在2023纳税年度就变为超4000纽币的负现金流，并且无限期地保持这种状态。
而新建房屋的现金流量不受影响，并且由于保留了20年的抵押贷款利息抵扣政策而保持现金流正数。
这些计算都是基于500,000纽币抵押贷款、每周800纽币租金和5%的住房贷款利率计算得出的。
在这些情况下，房主支付了33%的边际税率，每周“其他费用”计算为200纽币，每年“其他费用”为10,400纽币。
“房东应该进行一些计算，以了解利息扣除的税收减免变化对他们个人情况的影响，并确定他们想要采取的行动，”Walker说。
她说，坚持现金流亏损是一把双刃剑。
“大多数人会期望最终获得巨额资本收益，但这是一项长期投资，在获得收益之前的几年内，你可能会变成负现金流。”
她说，一些房东可能会考虑出售或改变投资策略，可能会出售旧房产并将资金投入新建房屋，以利用持续的抵押贷款扣除政策。
“对于其他纳税人来说，这可能意味着他们需要考虑增加租金或考虑如何降低与财产所有权相关的其他成本。这可能包括降低对住宅物业的债务水平。”
Walker说，相互竞争的优先事项和干扰也可能会延迟投资者关注他们的财务状况，包括Covid-19。
她说，这些规则可能会在3月底成为法律，届时投资者将真正开始注意到这一点。
“一旦每个人都有机会阅读和理解最终规则，我希望看到更多房东积极评估他们的选择。”
01 投资者税单将大幅增长
Valocity的分析采用了不同的策略，使用了3月27日前后买房的“典型投资者”资料。
典型的投资者基于租金的中位数购买价格、平均年租金收入、他们将支付的利率变化、贷款规模以及投资者通常所属的税级。
Valocity估值主管James Wilson表示，用于分析的样本代表了最常见的抵押贷款结构，使用两年期固定利率。
更改后购买的典型投资者预计税单比更改前不久购买的投资者高出2785纽币。
分析显示，那些可以继续扣除大部分抵押贷款利息的人与那些不能扣除的人有截然不同的税收成本，以及快速上升的利率对房东财务的影响。
今天典型投资者购买出租房的收入税单估计为10,725纽币，这相当于每周多交206纽币的税，或者比在规则改变前不久购买的投资者每周多交53纽币。
Wilson说：“这可能直接是现金流为正或为负的区别了。”
购买新建房产的投资者例外，这些房产的抵押贷款扣除规则将保持20年。
将3月27日之后购买的典型投资者与购买新建筑的具有相同特征的投资者进行比较，那些购买现有房产的人每周将多缴纳71纽币的税款。
Wilson说，大多数投资者都会有少量的正现金流，但他们的投资通常是为了获得资本收益。
但是，随着未来两年房价的下跌，Wilson表示，一些投资者会考虑保留他们的出租房是否真的值得。
Wilson说，当储备银行放宽贷款价值比（LVR）要求并在大流行开始时降低利率以保护市场时，许多投资者竞相抢购投资房。
根据CoreLogic的数据，这些投资者现在可能面临自购买以来翻倍的利率，今年有60%的抵押贷款需要再续订利率。
Wilson说，大约30%到35%的投资物业没有抵押贷款，并且不会注意到他们的税单有任何重大变化。但这些通常是较大的投资者。
较小的投资者最有可能感受到刺痛。
Wilson说，许多投资者只偿还贷款利息，并且更容易受到新规则的影响，因为他们在减少贷款本金方面几乎没有做任何事情。
02 损失可能会转嫁给租客
Wilson和Walker都同意房东可能会通过提高租金来承担额外税单的成本。
住房和城市发展部正在研究租金控制方案，包括不同地区的上限和索引。
住房部副部长Poto Williams表示，由于超过600,000户家庭正在租房，因此任何变化都需要仔细考虑，以防潜在的意外后果。
“解决我们持续的住房危机是当务之急，增加整体住房供应，包括最需要公共住房的公共住房，将对住房负担能力产生最大影响，”她说。
“在奥克兰这样的住宅建筑活动很多的城市，租金没有显著上涨就证明了这一点。”
Wilson表示，如果实施租金上限，它将切断投资者平衡账面的另一种方式，并可能导致更多出租房出售。
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