新西兰土地投资者注意！即使在资源法改革后，这些普通土地还是不能开发，只因......
By 新西兰中文先驱网· 2021年11月01日 20:43
本文来源：NZ每日财经
新西兰政府官员警告说，政府允许在新西兰主要城市中心进行更多住房密集化的计划还是可能会受到业主使用法律手段去阻止土地的进一步开发。
政府已承诺修改《资源管理法》，使土地所有者能够在未经资源许可的情况下，在奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城的大多数土地上建造最多三层楼的房屋，虽然还是有一些条件限制存在。
新西兰住房和城市发展部和环境部在很大程度上都支持该决定，该决定也得到了国家党的支持。
但是，在对拟议法律变更的监管影响评估中，新西兰环境部长David Parker还是警告说：“土地契约（covenants）和交叉租赁契约（cross leases）可能会限制未来的土地使用，并使经济适用房难以顺利交付或成本高昂，从而成为密集化住房的障碍。”
“这些协议可以限制住房的高度、分割、密度、可出租性和建筑材料的选择，并锁定低密度住房，通常是永久的。”
“它们可能相对容易建立，并且在没有所有利益相关方同意的情况下很难撤销......”
“像是某些资源丰富的房产业主、居民协会和开发商可能会使用土地契约来限制地区的进一步住房密集化。这可能会限制实现密集化的预期收益。”
当然，新西兰官员们表示，关于地契的使用在多大程度上将阻碍开发目前他们的证据有限。因此，当新的密度规则于2022年8月生效时，他们无法评论这些地契是否可能被更多地使用。
但他们表示，“政府计划在这方面开展工作，以更清楚地估计问题的规模和进一步干预的必要性。”
Bell Gully律师事务所合伙人Andrew Beatson对“进一步干预”可能对产权保护产生的负面影响持谨慎态度。他坚持认为这可能会严重削弱“众所周知的合同自由原则”。
Beatson表示，问题的规模需要足够大，政府才能“充分”证明改变地契如何作用于产权的做法是合理的。
CoreLogic NZ研究负责人Nick Goodall认为，地契的使用不会对拟议的法律变更意图产生重大的影响。
他指出，阻碍房屋建设的能力限制是中短期内的更大障碍。
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