新西兰建筑业繁荣背后危机重重......
By NZ每日财经· 2022年05月09日 22:31
本文来源：NZ每日财经
新西兰统计局最新数据显示，新西兰在截至今年3月底的12个月中共批准了50，858套新建房许可，同比增长26%创出历史最高水平。奥克兰同比增长23%，达到了21，477套获批总许可量
建筑和房地产统计经理Michael Heslop表示：“截至2022年3月的这一年标志着建筑许可的年度数量首次突破50,000套，”
虽然建筑许可数量再创历史新高，但奥克兰市议会公布的另一项数据却显示了建筑业潜伏的危机。
奥克兰市议会的最新数据显示，奥克兰正在竣工的新房数量正在缓慢下降。今年第一季度，市议会为新住宅颁发了2935份合规证书（CCC）。虽然仍然处于历史高位，但同比去年第一季度发行的3275份CCC却下降了10.4%。
建筑合规证书（CCC）是在建筑完工时才颁发的，这与通常在建筑工程开始之前颁发的建筑许可不同。建筑许可是房地产市场的预期供应量指数，但CCC却是新住房供应量最可靠的指标，而目前由于很多诸如，材料短期、利率爆涨的因素，很多建筑许可可能并不能按时转换为最终的合规证书。
今年前三个月每个月发行的CCC数量都低于去年同期水平。这表明今年第一季度竣工的新房数量下降并非明显。
更能反映长期趋势的每月滚动12个月平均数据显示，新房竣工数量在去年6月、7月达到每月1200套左右的峰值，然后稳步下降至每月略高于1100套并在今年3月降至每月不到1100套。
Bagrie Economics的董事总经理，ANZ银行的前首席经济学家Cameron Bagrie担忧随着利率上升，建设业的驱动力可能会最终减弱。“如果利率开始影响建筑周期——而且从历史上看就是这样——那么你将看到建筑许可的减少，最终这将打击就业。”
通常建筑业的繁荣期需要多年累积起来，一旦被打破，将需要很多年才能恢复过来。
CoreLogic研究主管Nick Goodall也表示，虽然新西兰建筑许可水平在过去12个月里突破了5万套的大关，但建筑业积压的项目却越来越多，并远远超过了新西兰建筑业每年可以承受的3万至3万5千套的最大产能。
Goodall表示：“一个强大的房地产开发渠道需要被建立，但是，在劳动成本以及材料短期的制约情况下，建筑业是否具备这种能力，存在严重不足。”
建筑成本一直以多年来最快的速度上涨，供应链问题和劳动力限制意味着平均房屋建造的时间框架被推迟了。
Stonewood Homes董事长John Chow表示，去年建筑材料的成本上涨了12%至15%，预计这一趋势将持续下去。
他说，坚持明年成本会降低的人可能会感到失望，尤其是在通货膨胀率为5.9%且还在上升的情况下。
“永远无法确定未来价格会怎样，但根据我的经验，价格只会上涨。我不记得建造成本何时大幅下降过。”
根据最新的Cordell建筑成本指数，在全国范围内，建造标准200平方米砖瓦房的成本去年增长了6.1%，这是自2018年初以来的最高水平。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，如果建筑成本的涨幅在接下来的几个季度加速达到10%大关，他也不会感到惊讶。
建筑大师协会首席执行官David Kelly表示，由于建筑产品的延迟和建筑成本的增加，商业和住宅建筑商目前都处于艰难的交易状态。
“当出现延误时，如果你不工作，现金流就会枯竭。客户不会为延误买单，他们也不应该。”
“如果现金流放缓，那就是企业陷入困境的时候，而且它可能会很快发生，这就是这个行业可怕的一点。”
随着供应链问题和不断增加的工作压力，新西兰各地的建筑工人也不得不进入“休假模式”，而建筑业未来可能会出现更多劳动力短期。
自Covid-19封锁以来，由于项目延迟以及材料和劳动力短缺，很多建筑工人都一直承受着压力，这意味着在周转时间短和人手不足的情况下，很多建筑商都需要在终于等到材料后被迫追赶进度。
最近的Gib板短缺就是另一场“噩梦”，这又一次增加了全国各地建筑商的压力。
Trustee Building Wellness Taranaki和Location Homes董事总经理Campbell Mattson多年来一直倡导建筑业的心理健康。
“我看到越来越多的轶事证据表明，建筑承包商，在某些情况下，他们的员工不得不请假休假，或者在某些情况下干脆退出行业以摆脱压力，因为压力已经变得难以承受。”
他说，持续不断的供应链中断和持续的通货膨胀正在造成“有毒的压力组合”，许多公司，尤其是资源有限的小型运营商，发现几乎无法管理。
“事情很快就会变得非常困难。”
他说，人们应对压力的方式各不相同，一些规模较小的经营者发现自己每天需要工作18小时才能赶上进度。
“更新定价、管理现金流、向利益相关者传达移动项目时间表以及管理团队工作量大增，以及在网上的过度工作和材料无法按时到达只能搁置工程，所有这些都造成了各种压力。”
他说，建筑商面临的压力可能会持续一段时间，并影响企业主及其员工。
“我们目前面临的风险是长期的压力，从短期情绪低落和焦虑升级为完全根深蒂固的心理健康危机。”
商业、创新和就业部关于大流行对建筑业影响的报告发现，Covid导致了成本上升、供应链问题和难以找到建筑工人。
大流行导致项目管理问题和项目完成延迟、库存、工人无法遵守Covid-19健康和安全协议，以及工人完成超出其技能范围的任务。
虽然目前建筑业仍然处于繁荣期，但一系列负面因素都潜在威胁着该行业未来的走向以及未来新西兰未来的房屋供应。建筑许可仍在上涨，而住宅实际建成量却在下降，这一数据是否预示着建筑业的本轮繁荣期正在接近拐点，无论如何，同房地产行业一样，建筑业目前的前景可以说是充满了挑战。。。
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