天呐，新西兰首次购房者处境已经变得如此艰难了......
By NZ每日财经· 2022年10月24日 21:35
本文来源：NZ每日财经
过去三年席卷新西兰的经济变化对于有抱负的首次购房者来说是一场彻头彻尾的灾难。
尽管经济学家和其他权威人士无疑会在未来几年就我们最近的货币政策的优点或其他方面进行辩论，但这对有抱负的首次购房者的影响是灾难性的。
Interest的住房贷款负担能力报告自2004年以来一直是逐月跟踪首次购房者住房负担能力的主要衡量标准，这些数据清楚地表明，现在首次购房者的情况比三年前要糟得多。
而且首次购房者的情况现在不仅只是稍微差了那么一点，他们在2022年9月购买自己房屋的机会大大低于2019年9月。
这种变化的最大驱动因素之一是抵押贷款利率的快速上涨。
利率并不是房地产市场的唯一驱动因素，但却是最重要的驱动因素之一，因为大多数房地产交易都是需要杠杆融资的。因此，利率的变化，无论是上升还是下降，都会对借贷水平和价格产生几乎直接的影响。
2019年9月，主流银行收取的平均两年期固定抵押贷款利率为3.50%。
在接下来的20个月里，新西兰储备银行压低了利率，直到2021年5月平均两年固定利率达到2.52%的历史低点。
从那以后，利率急剧上升，到今年9月平均两年固定利率上涨至5.47%，而就在上周ANZ已经将这个价格再次推高到了6.19%。
那么这对房价有什么影响呢？
由于首次购房者通常在房地产市场的低端价位购买房屋，房屋贷款负担能力报告追踪新西兰房地产协会的较低四分位销售价格。
这是每个月售出的房产中有25%低于和高于75%的价格点，代表了房市的底端市场。
2019年9月，新西兰全国较低的四分位价格为420,000纽币，但不断下降的抵押贷款利率助长了一波非理性的繁荣，席卷了房地产市场，直到2021年11月全国较低四分位价格达到670,000纽币的峰值。
从那时起，利率上升将较低的四分位价格推低至今年9月的611,000纽币，但与三年前相比仍上涨了191,000纽币（+45%）。这意味着在2019年9月，如果以较低的四分位房价购买了房屋并且只支付10%的的首付，那就需要42,000纽币。而到了2022年9月，这一数字已增加到61,100纽币。
在同一时期，如果同一套房产支付了20%的首付，那金额就从84,000纽币增加到122,200纽币。
当然，这也意味着首次购房者完成交易所需承担的抵押贷款债务金额将从2019年9月的378,000纽币增加到2022年9月的549,000纽币（如果首付10%），或者从336,000纽币增加到488,800纽币（如果首付20%）。
再加上更高的利率，他们每周需要为相应的抵押贷款留出的金额从452纽币一跃增加至815纽币（+80.5%），如果首付10%；或从每周348纽币增加到638纽币（+83.3%），如果首付20%的话。
如果收入能够跟上利率的大幅增长，那就不会那么糟糕了，但他们当然没有。
住房贷款负担能力报告跟踪了25-29岁夫妇的预估、合并、中位数的税后工资，如果他们都是全职工作的话。
在2019年9月，一对夫妇每周可以拿到1685纽币，到2022年9月，才增加到每周1832纽币，每周增加147纽币（+8.7%）。
与他们每周需要为抵押贷款支付额外的364纽币（10%首付）或290纽币（20%首付）相比，真的是捉襟见肘。
另一种看待这些数据的方式是，在2019年9月，以10%的首付购买了较低四分位房屋的抵押贷款支付将吞噬典型首次购房夫妇实得工资的26.8%。而到了2022年9月，这一数字已飙升至44.5%。
如果他们有20%的首付，那抵押贷款付款占收入的百分比将从20.7%上升到34.8%。
所以无论你怎么看这些数字，在过去三年中，首次购房者的情况都大大恶化了。
更令人担忧的是，上面引用的这些数字还只是基于整个新西兰的数据。
在奥克兰、怀卡托、丰盛湾、惠灵顿和尼尔森/马尔堡等高价地区，首次购房者的处境更加艰难。
例如，在奥克兰，以10%首付（82,000纽币）购买较低四分位房价房屋的抵押贷款付款将占到25-29岁人群实得工资中位数的58.9%。
这不仅使买房变得困难，而且使人们的平均工资根本无法承受，想象一下这还只是用5.47%计算，如果利率真突破了7%，将会有多少首次购房者不得不卖掉他们的新家？
在奥克兰，以及在怀卡托、丰盛湾和惠灵顿等地区，置业越来越成为高薪阶层的专利。
相关阅读：
重要经济截点！新西兰第三季度通胀仍处巅峰，新一轮房贷利率加息在即
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：丹妮)
（责编：新西兰中文先驱网）
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
