Flat Bush 198 套开发项目开放筹资，承诺50%投资回报

By 新西兰中文先驱网· 2022年03月25日 03:01

英文《先驱报》报道，奥克兰一个规划中的住宅项目推销商告诉投资者，他们投资至多3年就能获得超值回报。与此同时，监管机构正加大对批发投资计划的关注。

The One Property Group最近宣布了一项筹资2000万纽币的计划，以资助购买和开发一处3.6公顷的 Flat Bush 建地，用于一个名为 The One in Longhorn 的住宅项目，市场估值在2.1亿纽币左右。该项目计划将建造大约198栋住宅，尚未获得资源或建筑许可。

此项目由资深开发商The One Property Group Limited的子公司The One Longhorn Limited有限责任合伙公司筹建，预计将于2022年12月开工。

Tung Wei Ling和Manna Wang是The One Property Group Limited的唯一股东。

该项目的开发商近期成立了一支合作基金-The One in Longhorn Partnership Fund。这一基金由The One Management GP Limited 成立并管理，筹得的资金主要用于新项目 The One in Longhorn的开发建设。

The One Property Group Limited股东Tung Wei Ling。图片来源 /供图

要约文件称，投资者“将在不超过3年的期限内获得50%的固定税前回报，无论开发项目最终是否盈利”。

基金募集期于2月28日开始，4月30日截止，要求投资者满足批发投资者的定义，并签署一份声明自己是批发投资者的文件，最低出价25万纽币。

The One Longhorn 希望为其新的合作基金筹资 2000 万纽币来购买这块土地。

James Law Realty公司的James Law正在推广这个项目： “我们已经为此工作了近半年。值得注意的一点是，董事们把他们拥有的一切都放在了个人担保中。在过去的三个月里，律师们一直在仔细审查信息备忘录中的每一个字和常见问题。”

James Law Realty公司的James Law。图片来源：NZ Herald / Dean Purcell

金融市场管理局：应明确任何预测回报的依据

金融市场管理局（Financial Markets Authority，简称FMA）表示，在这类要约提出之前，它不会对其进行审查，但它们必须遵守法律。

FMA一名发言人说，监管要求包括《金融市场行为法》（Financial Markets Conduct Act）中的公平交易条款，该条款广泛适用于监管向新西兰公众提供金融产品的任何人。

在公平交易条款的背景下，FMA发布了其对金融产品广告预期的指导意见。只有在有合理理由做出预测时，这些机构才必须有关于预测收益的信息。

发言人说，任何预测回报的依据都应明确，并应包括在何处可以找到有关基本假设的进一步信息。什么可能构成合理理由会因每种情况而异，包括所提供金融产品的性质和类型。

FMA发言人列举了一些例子：

就管理基金的广告而言，可能没有任何合理的理由来预测短期至中期回报，而即使有，为确保预测不会给人误导性印象而必须披露的资料，也可能难以达到；
管理投资计划提供者不应宣传预测或预期回报，除非他们能证明这样做符合其成员的利益；
广告中使用的预测回报应扣除费用和成本。如费用或成本水平是可变的，则应扣除最高费用或成本，或应使用“合理的估计”，并披露这是一项估计的事实和作出该估计的依据；
如果所宣传的回报可能会改变，则必须明确说明。

在宣传预测现金分配的时候应该小心，因为分配一词不一定等同于回报。

FMA发言人表示，公平交易条款禁止误导或欺骗行为，包括可能误导或欺骗、虚假、误导或未经证实的陈述，以及在未经请求的会面中提供金融产品的行为。

金融市场管理局（FMA）首席执行官Samantha Barrass。图片来源：NZ Herald / Dean Purcell

“风险小，回报高”

Law说，开发项目计划在38 & 48 Longhorn Drive。

“这个极小风险、高回报的机会是由One Property Group的董事——Tung Wei Ling 和Manna Wang亲自担保，并以物业为抵押，”Law在一份新闻稿中说。

声明中称，“有限责任合伙公司通过Longhorn物业的注册抵押贷款和The One Longhorn所有资产的一般担保协议获得借款来降低风险。还获得了Tung Wei Ling 和Manna Wang的个人担保，他们是The One Property Group的唯一股东，也是拥有The One Property Group Holdings的信托的受托人和受益人。”

要约信息备忘录称，它是根据《2013年金融市场行为法》（Financial Markets Conduct Act 2013）的条款做出的。将根据该法案发布文件，资金必须在4月30日前到位。

在回答有关风险问题的部分中，投资者被告知，如果借款人违约，由于宏观经济因素、政治变化和经济衰退，市场状况发生变化，他们可能会损失部分或全部资金。

由于其他因素，他们可能无法获得全部 50% 的利息。

会计师事务所BDO在一封信中表示，The One Property Group的总资产净值为2247万纽币。

FMA表达担忧

就在几天前，FMA的新任总裁表达了对批发计划的担忧。

FMA首席执行官Samantha Barrass在一个金融业会议上表示，批发计划是一个优先事项，因为它们处于其监管范围的边缘。

Barrass说，在她过去10年的监管生涯中，让她感到难过的事情之一是人们不恰当地进入他们根本不了解的市场和产品所造成的伤害。

“他们在没有建议和支持的情况下就进入了这个领域，并失去了很多。这是一个需要控制的非常重要的领域。”

市场上已有其他许多批发融资项目，包括前总理John Key和他的儿子Max以及华裔房地产开发商周氏兄弟John Chow和Michael Chow的1亿纽币新基金。周氏兄弟上月宣布，他们将推出这样一只批发基金，为他们在奥克兰的住宅计划筹集资金。

Barrass表示，FMA希望更好地了解谁在投资这些产品，以及投资者面临的风险水平。

“我们特别关注脆弱的消费者和散户投资者是否以及在多大程度上进入批发市场，以及这可能对他们及其家人造成的伤害。”