奥克兰租客疑问：房子被淹了我还要付房租吗？房东应承担哪些责任？
By 新西兰中文先驱网· 2023年02月02日 01:52
新西兰中文先驱网 Renee 编译
据1 News报道，上周五晚，当洪水冲进Adam在Kingsland公寓的客厅时，Adam和他的室友试图阻止，但雨势实在太大了，他们再怎么努力也徒劳。
他说，“水从门口涌入，就像瀑布倾泻到客厅里。我们准备了很大的洗衣篮，用锅碗瓢盆舀起客厅里的水注进篮里，但水还是不停地涌进来。我们装了无数次，直到我们意识到这是毫无意义的，因为除非雨停止，否则水还会继续涌来。”
四天后，地毯还是湿透了，他不能住在房子里。他正在考虑是否继续付房租。
“我已经筋疲力尽就要崩溃了。我不想向这些人支付房租，我的房子不断被洪水淹没，他们仍然没有解决这个问题。”
你不必为不能住的房子支付房租
管理租赁的《住宅租赁法》(The Residential Tenancies Act)规定，如果你租住的房子被毁，或损坏严重到无法居住，“租金应相应降低”。
奥塔哥大学住房和健康研究项目高级研究员Lucy Telfar Barnard说，减免意味着你的房租全部或部分减少。
如果你的房子完全不可居住，你可以完全不用付房租，直到它重新适合居住为止。如果有部分地方不适合居住，你可以减少租金。
Adam和他室友租住的房子。图片来源：1 News
你的房租应该减多少？
Lucy说，没有法律答公式，但如果你租了一套三居室的房子，只剩下两间卧室是可用的，那么你会期望租金减少到两室的。如果你和房东不能就减租幅度达成一致，你可能需要去租赁审裁处 (Tenancy Tribunal) 。
新西兰房地产投资者联合会副主席Peter Lewis说，你应该和你的房东商量一下租金。
房东应该对讨论持开放态度，因为租客支付部分租金仍然比他们搬出去要好。
“我可能会认为损失50%(租金收入)总比损失100%要好。”
所以你可以…停止支付房租吗？
Lucy说是可以的。
你需要让你的房东知道发生了什么，因为根据法律规定，你必须告诉他们这处房产不适合居住。
如果你已经提前支付了租金——比如，在洪水来袭之前的周四，你刚刚提前支付了两周的租金——然后这两周的房产不适合居住，你可以要求房东退款，或者作为支付未来几周的费用。
如果他们不同意，你可以向租赁审裁处申请。
但Lucy说，有一点需要明确：“这并不能消除任何欠款，所以无论你在(你的房子)被洪水淹没之前应该支付多少租金，你都必须支付。”
图片来源：NZ Herald / Michael Craig
你也可以提前两天通知取消租约
通常情况下，租客想要终止租约需要提前28天通知房东。
但当房屋被摧毁或严重损坏到无法居住时，将缩短到两天。
但提醒一下，这也有另一面。
Lucy说，房东也可以提前七天通知终止租约，如果需要进行大量工作来恢复房屋的安全和宜居性，他们可能会这样做。
好吧，如果房子不适合居住，你完全可以不用付房租。如果有部分地方不适合居住，你可以协商减少租金。但怎样才算“部分不适合居住”呢?
Lucy说，这没有一个固定的定义，所以这取决于谁住在那里以及房子的状态。
谁住在出租房里？
如果你们是一群室友，其中一间卧室受到影响，但其他人都可以进入房子的其他部分，而不需要经过那间卧室，那么这个人可能可以和其他人住在一起，那间受影响房间的租金应该降低。
“但如果是一个家庭住在那里，情况就不一样了。你不会预期一个家庭成员搬到其他地方去住，所以这取决于某种情况，而不是住所的状况。”
房子的状况
Lucy说，即使房子只有一部分被洪水淹没，但如果你需要穿过那个区域才能到达安全区域，那么在这些区域被清理干净之前，整个房子都是不安全的。
“比方说，你住在一栋联排别墅，门厅被水淹了，你必须穿过那个地方才能上楼，因此整个房子都不适合居住。”
但如果只有一个区域，比如车库或洗衣房，被洪水淹没了，你不需要穿过它，你可以用门把它隔开，那么这将被认为是部分不适合居住。
不交房租对房东公平吗？
Lucy说，任何理智的房东都会为这类事情买保险，如果房客不付租金，保险将包括抵押贷款。
“如果房东选择不投保这类保险，那是他们自己的选择，租客不对这种选择负责。”
她说，租客实际上无法获得这种类型的保险，所以这绝对是房东的责任。
图片来源：NZ Herald / Michael Craig
谁负责清理哪一部分?
房产投资者联合会的Peter Lewis说，对房产本身的任何损坏都要由房东来解决。
“但如果租客自己的财产受到任何损坏，比如他们停在那里的汽车、船只或设备，那是租客的责任。”
这意味着房东要负责烘干或更换地毯等事情。
Adam说，他住在那里的七年里，他的公寓已经淹了五次水。
他的房东试图做出改善，包括在房子的一侧建造一个排水系统。
“在第三次被淹发生之前，它可能只起了一两年的作用。自那以后，又淹了两次。”
第三次水淹过后，房东更换了地毯，并同意在几周内将他的房租降低50%。
他说，每次地毯进水时，他们就会带来工业烘干机和除湿机，“它们全速运转四天”——但房东不支付电费。
Lucy说，这是不对的，因为所使用的电力是修复费用的一部分，这是房东的责任。
仅仅烘干地毯可能还不够，因为被水淹没的地毯，即使它们已经干了，也存在健康风险。洪水中可能含有隐孢子虫、贾第鞭毛虫或大肠杆菌。
“它基本上就像一条贯穿你房子的污水管道，里面可能有死亡的动物。仅仅把地毯烘干并说‘现在完成了’是不够的。任何被吸附的东西都要清除。”
停止支付租金可能有点风险
Lucy说，对租赁物业的需求将在下周变得相当混乱，因为将有很多人需要搬家。
“所以，如果你能坚持使用现有的产品，你可能会发现这是一个更好的选择——但前提是它是卫生的。”
租户在要求他们的合法权利时可能会担心遭到报复。
Adam说， “我们最终担心的是，如果我们为此抱怨太多，到头来可能会把事情搞砸，房东或物业经理明年可能不会续签我们的租约。”
他说自己很幸运，在一个很好的地段有一个很好的交易。
“要找到一个既负担得起又能给我的猫住的地方不容易。现在是生活成本昂贵的时期，(搬出去)会让人感到脆弱。但还有什么办法，我只能忍受吗？”
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