房产中介的水是有多深啊？利益冲突的交易“比比皆是”

新西兰先驱报中文网 Kenny 报道  “股神”巴菲特说，只有退潮了才会知道谁在裸泳。疯涨的奥克兰住房市场在2017年进入调整期，一些在大海中裸泳的房产中介也终于露了出头。

一位前明星房产中介正在接受房地产管理局（REA）调查。在关于他的多项违规事件中，利益冲突交易已经成为重点内容，而他说业内这种做法比比皆是。

这位叫Aaron Drever的前房产中介在2015年奥克兰房市最火爆的时候，曾经代理销售一对夫妇在奥克兰西区的住房。结果原本应该卖给开发商的物业被他自己买了，他用来购买的壳公司起的竟然是自家猫的名字：Marmalade（橘子酱）。

2017年Drever再把房子抛售，获利16万纽币。整个过程中他没有向原客户Statham夫妇披露其中明显的利益冲突。

接受英文《先驱报》采访时Drever毫无怯意。他说自己没有把交易告知Statham夫妇的法律义务，因为在后一笔交易中他并不是以“活跃的房产中介”的身份，而只是一名业主。

“我很抱歉他们感到失望了，真的。但我没有违反任何规章制度，我的做法是完全合法的。”

完整交易

如果把整个交易过程完整的勾勒一遍，就会发现Drever的说法很可能是对的。

Aaron Drever是房产公司Ray White名下的明星房产中介，他经手的住房销售非常可观。客户Statham夫妇有两个小孩，在奥克兰西区Glen Eden住了四年后打算卖掉房子。房子占地1348平米，根据奥克兰市议会统一规划属于可再分割土地。他们希望交给一位大公司的房产专家来操作，于是在2015年聘请了Drever。

由于出价没达到心理价位，这套位于Ambler Ave 44号的房子在拍卖中流拍。之后Drever联系了一家叫Harper Michell的投资公司，以105万纽币的价格从客户手中买下这套房子。房产交易记录显示，在被Harper Michell投资公司买走仅几个月后，Drever就通过自己的房产信托公司“橘子酱”以106万纽币的价格买下由自己最初代理的房子。两笔交易的交割日惊人的接近，分别是2016年1月20日和21日。

到2017年12月4日，房子产权再次乾坤大挪移，从“橘子酱”公司转移到Drever的另一家公司Speedway Track Promotions（简称STP）手中，然后在同一天以122万纽币价格出售。

这意味着Drever在这套住房上不但获得了16万纽币的增值收益，还获得了来自Statham夫妇的佣金。Statham夫妇曾向Drever和他的房产经纪公司支付超过3.6万纽币的佣金和市场费用。

佣金之战

Statham夫妇雇佣Aaron Drever很大程度上是基于对Ray White这家房产公司的信赖，但Ray White拒绝返还这对夫妇佣金。公司说和这位房产中介的雇佣关系“在他购房前的星期就已结束”，因此Drever应自行承担责任。2017年11月，Ray White律师在写给Statham夫妇律师的信中说：“客户感谢你们提供的信息，他们对此也大吃一惊。”

Statham夫妇说，他们感觉自己受到了Drever和Ray White的欺骗；房产中介购买自己客户房子的行为是违反诚信义务的，尤其考虑到他们要向房产中介支付佣金，这相当于卖家掏钱来补贴买家，帮助买家购买自己的房产。

Ray White拒绝发表评论。但有一点可以证实的是，Drever购买Statham夫妇住房的行为确实发生在和Ray White解除雇佣关系后：“橘子酱”公司买房的签约日是2015年10月19日，而Drever离职是10月12日。

Statham夫妇在2016年年中发现Ray White重新挂牌这套房子。他们在查过房产交易纪录后，才知道房子曾经被Drever持有：“橘子酱”让他们联想到了这是Drever家猫的名字。

2016年11月，Drever因涉及9项从业违规被剥夺房产中介执照。

“业内比比皆是”

房地产管理局表示，根据《房地产中介法》有意购买客户物业的房产中介必须披露利益冲突并获得客户书面同意；房产中介还必须向客户提供物业的第三方独立评估。Statham夫妇说这些在他们的交易中都没有出现。

但Drever一口咬定他没有违法：“第二笔交易是私下出售，因为原持有人有了别的投资项目。”他说在用“橘子酱”购买住房时自己并不是以房产中介的身份，因此没有违反法律法规。他进一步补充说，这种做法在业内非常普遍，房产中介对于私人交易不受信息披露约束。

被问到购买自己客户的住房是否违反职业道德时，他回答：“这是一个有趣的问题。事后看来，如果你跟我说他们感到失望，觉得应该被告知，我想是的。”

在Statham夫妇和“橘子酱”公司中间，因为有一个Harper Michell投资公司充当隔离墙，Drever可以说是暂时逃脱了牢狱之灾。但Harper Michell投资公司已经出现在房地产管理局对Drever的另一起调查中。2016年12月Avondale保龄球俱乐部土地在一天内被两次转手且大幅加价，房地产管理局在异常交易调查中同样发现了这家投资公司的身影。

因此Drever很可能不会笑到最后。

利益冲突立法

- 新西兰的房地产管理局对利益冲突有明确的披露要求：如果房产中介或与房产中介“有私人或职务关系的人”对该房产中介“直接或间接代理销售的房产”有购买兴趣，房产中介必须严格履行披露义务。

- 原则上，房地产管理局会建议该中介放弃成为代理人，中介可以转荐公司同事代理这笔交易；如果房产中介是一人公司，房地产管理局建议该中介和卖家律师直接打交道。

- 对存在利益冲突的交易，房产中介在交易进行前必须以书面形式通知卖家利益冲突在哪里，卖家在签署同意书后该交易才能继续。

- 房产中介需要为卖家提供来自独立第三方的物业评估报告。该评估报告费用应当由房产中介承担，不算在物业估值内。

- 如果独立物业评估的价值大于房产中介提供的参考估值，卖家有权取消这笔交易。

【附时间线】

住房：Glen Eden，Ambler Ave 44号

交易一：2015年8月1日签约，2016年1月20日交割

从Statham夫妇到Harper Michell投资公司 

交易二：2015年10月19日签约，2016年1月21日交割

从Harper Michell投资公司到Marmalade房产信托

交易三：仅有产权转移日为2017年12月4日

从Marmalade房产信托到Speedway Track Promotions

交易四：2017年5月11日签约，2017年12月4日交割

从Speedway Track Promotions到Solution St

 （责编：kakapo）