租房一代：谁和谁在竞争？

新西兰先驱报中文网 Kenny 报道  “租房一代”（Generation Rent）已经成为世界各国的社会现象。租客们出生于上世纪80年代之后，面对飙升的房价和房产市场催生的贫富差距，只能选择以租房的形式在城市生活。

无论在新西兰、澳大利亚、英国还是美国，“租房一代”都成为了热点话题。

之所以是热点，因为它反映了不同世代的竞争：年老的、富足的有产者处在优势位置，他们从宽松的贷款条件以及历史的低房价中获益；年轻的、刚工作不久的整整一代人处在劣势位置。他们被驱逐出房产交易市场，只能暂时的或永久的活跃在房产租赁市场。

人们讨论这个话题，因为住房不仅仅是住房。在西方国家它已经成为财务安全的基石。在人们传统观念中，房子代表着不会流失的财富，它提供了经济保障，意味着可以度过一个有尊严的晚年。因此购房行为本身就是个人福利制度的延伸。

这种观念也反映在各国政府的宏观政策上。执政当局经常出台利好政策，鼓励人们获得物业的所有权，同时对住房增值也采取小心翼翼的呵护态度。这种把鼓励置业当“福袋”发放的政策导向已经显露出它的局限性——9年前的全球金融危机有如当头棒喝。它让人们意识到，经过住房金融化和金融全球化后，住房已经不再是家庭储蓄的保险箱，而是成为了波动性较大、很可能一文不值的金融资产。它让建立在房产之上的个人福利制度岌岌可危。

当前住房市场的繁荣，同样是金融行业的副产品，它来自于各大央行的量化宽松和超低利率。

狄更斯《双城记》说：“这是最好的时代，也是最坏的时代。…我们的前途拥有一切，我们的前途一无所有。”这也许是对租房一代的最好注解。

一方面，租房一代在面对高房价的同时，还面临着工作保障减少、工资涨幅放慢和借贷窗口关闭的困境。另一方面，租房一代并不是在孤军奋战。与他们竞争的“有房一代”其实是他们的父母或祖父母，这意味着他们可以获得家庭的援助。

在英国，上世纪90年代大约只有10%的首次置业者得到了父母资助。到2005年这个比例已经上升到25%。在金融危机后第一年，这个数字创下纪录：75%！

因此很少有年轻人把买不起房怪到父母的头上。事实上，跟银行相比父母才是最有可能资助他们的群体。

于是我们看到，房价上涨和住房所有权比例下降，从表面上看是不同世代的竞争和分化，事实上它是同一世代内部的竞争和分化：年轻人是否可以买房，取决于他们的父母甚至祖父母在当前房产市场的位置。如果父母自己就是租客、如果父母有过高杠杆的按揭，如果是老龄化家庭，那么子女很可能已经输在了起跑线上。

有产者的子女最终会通过财务安排或继承成为有产者；无产者的子女如果无法出人头地，买房将永远停留在空想。

租房一代也在改变社会对房型的需求。城市需要的不再是四五居的大房，而是三居以下的小房，因为就租房一代的购买力而言，进入低端小户型市场比一步登天的购买豪宅要现实得多。

对奥克兰这样的城市来说，这是一个悖论：由于土地成本高昂，只有大型住宅才能实现投资回报的最大化。这也是为什么奥克兰的三居室住房比例从2001年的46%下降到2013年的41%，而四五居室的住房比例从25%上升到31.4%的原因。

目前新西兰的房产持有比例已经创下历史新低：仅63.2%新西兰人拥有自己的住房，超过三分之一的人依靠租房。

当需求和供给发生不匹配时，租房一代的危机还将加深。

（责编：Kakapo）