由于这项法律变更，工党政府一年就从中产阶级口袋中抢走了6600万纽币
By NZ每日财经· 2023年05月23日 23:14
本文来源：NZ每日财经
据税新西兰务局 (IR) 数据，由于逐步取消抵押贷款利息扣除，房地产投资者在 2021/22 纳税年度额外缴纳了 6600 万纽币的税款。
之所以征税，是因为投资者无法从其租金收入中扣除 2.47 亿纽币的利息。
2022/23 纳税年度，规则变将带来的额外税收金额会继续大幅增加，因为该变更仅在 2021/22 纳税年度的中途生效。
尽管失去了扣除近四分之一抵押贷款利息的能力，税务顾问 Terry Baucher 表示，他认为投资者的杠杆率可能比 IR 数据中显示的更高。
“我们这里没有太多数据，所以最好能更清楚地了解正在发生的事情，”他说。
他说，由于当时利率大幅降低，投资者在此期间支付的抵押贷款利息金额可能会减少。
他还预计税收将增加，可能会涨到高达 7500 万纽币，因为一些税务代理人直到今年晚些时候才提交申报表。
拥有现房的投资者将失去在未来三年内以 25% 的增量抵扣利息的能力，到那时 Baucher 预计投资者将承担至少 10 亿纽币的利息支付，他们无法再抵扣这些利息。
Baucher 之前计算过这些数字，发现近年来投资者正在押注巨额免税资本收益以使他们的投资物有所值，并依靠他们从租金收入中扣除抵押贷款利息的能力。
Baucher 表示，这些变化还有一个优势，即可以将更多投资者的资金投入新建住房，而新建住房的利息成本仍旧可以扣除。
这是政府在规则变更时明确表示的意图之一，根据 CoreLogic 数据，它正在发挥作用。
CoreLogic 研究主管 Nick Goodall 表示，今年第一季度，34% 的已结算新建筑（或近 800 笔购买）流向了抵押贷款投资者，而只有 19% 的现有房产（超过 2200 笔购买）流向了同一群体。
他说，此前，投资者购买新建房和现有房产的倾向是相似的，因此行为发生了转变。
Goodall 表示，投资者支付的抵押贷款利息比他预期的要多，但考虑到该群体背负的债务规模，这是有道理的。
“有 3470 纽币的未偿还抵押贷款债务，因此这确实使 2.47 亿纽币这个数字相形见绌，”他说。
他表示，IR 数据支持了他的预期，即利息扣除的变化“在房地产投资盈利能力方面非常重要”。
“对于任何尚未将其考虑在内的投资者来说，他们都应该将此考虑在内，尤其是在可预见的未来资本增长预期也会下降的情况下。”
规则变更如何运作
在 2021 年 10 月 1 日之前，投资者可以出于税收目的从租金收入中扣除抵押贷款利息支出，从而减少他们必须支付的税额，就像其他企业从收入中扣除利息成本来决定利润一样。
政府改变了规则，将这种能力描述为一个“漏洞”，因为这允许投资者比购房者更大程度地利用杠杆化买房并承担更多债务，允许他们出价高于自住业主。
投资者团体认为，扣除利息的能力是一项有效的业务支出，并表示这些支出将作为更高的租金转嫁，尽管这似乎并没有发生。
德勤合伙人 Robyn Walker 表示，税务局在其 2021 年 9 月的监管影响声明中提供的估计表明，在截至 2025 年 3 月 31 日的预测期内，收入将增加 1.22 纽币。
在 2022 年预算中，预计 2021/22 年的额外收入将为 8000 万纽币。
Walker 表示，6600 万纽币的实际收入表明收入预测可能被夸大了。
“也就是说，确实需要记住，并非所有纳税申报表都已经提交，因此该数额可能仍会增加到接近 8000 万纽币的预测，”她说。
“税收变化对财政的影响通常有点不确定，特别是如果法律变化有潜在的预期行为变化——即如果导致房东向首次购房者出售房产，变化将产生较低的财政影响。”
Walker 表示，预计征收的额外税收金额不会与被拒绝的利息扣除水平直接相关。
“这可能反映了潜在的行为变化；例如，当这些规则出台时，房东可能已经决定出售现有房产并投资不受这些规则约束的新建房产，”她说。
Walker 此前计算了随着规则的变化，投资物业将变得亏损的速度，并表示利率上升可能会推动更多人陷入负现金流状态。
她说：“我们目前正处于实质性拒绝利息扣除的第一年（祖父母财产为 50%），这也恰逢更多的业主需要重新固定抵押贷款并接受了提高的利率。”
“在某种程度上，一些房东可能打算静观其变，看看 2023 年大选会发生什么，国家党和行动党都承诺废除这些规定。”
相关阅读
注意！这周新西兰央行升完息后银行又要涨房贷利率了！借款人应提前做好准备
新西兰政府财政预算案自相矛盾？央行将被逼进一步提高利率与之对抗？
注：凡新西兰中文先驱网引用、摘录或转自其他媒体的作品， 本网对其观点、真实性和知识产权恕不负责。新西兰中文先驱网致力于帮助文章传播，希望能够与作者建立长期合作关系。 若有任何问题请联系[email protected]。
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
(责编：charles)
chineseherald.co.nz All Rights Reserved 版权所有
