Valocity研究显示，九成房产投资者都处于负现金流状态

By NZ每日财经· 2023年07月03日 23:51

本文来源：NZ每日财经

Valocity研究显示，新购买的投资性房出现亏损的比例急剧上升。

由于利率上升，负现金流税投资者必须为房产增加贷款的金额也大幅增加，从 2021 年的平均每年 5,000 纽币增加到如今的 30,000 纽币。

Velocity高级研究分析师 Wayne Shum 表示，一些业主现在依靠房价每年上涨 2.7% 至 3% 来证明持有房产的所有这些成本是值得的。

Shum 表示，现在判断房价是否会上涨还为时过早，而且短期资本收益似乎不太可能，问题是业主可以继续提高贷款多久。

“人们还能坚持多久？在当前的生活成本环境下，每年增加 10,000 纽币、20,000 纽币、30,000 纽币的贷款对于许多家庭来说是不可持续的，”他说。

Valocity 的见解是根据投资性房产的购买价格、购买时的市场租金和利率来计算的。

数据显示，从2021年底开始，随着房价的上涨，发现新购买的房产现金流为负的投资者比例开始上升。

2021 年初，通过 100% 融资购买的投资物业中，只有约 10% 处于亏损状态。到第四季度，这一比例约为 60%。

一年后，投资者购买的房产中约有 90% 的现金流为负数，此后这一数字一直保持在90%以上。

Shum 表示，2021 年的心态是派对永远不会结束，因此每年增加 5000 纽币或 10,000 纽币的抵押贷款的想法似乎可以接受。

现在更高的利率已经是这些数字变得不可持续。

Shum 表示，另外的数据还显示，一些拥有一两处房产的小投资者正在退出市场。

该分析基于以 100% 融资进行购买的投资者。

尽管投资者在研究期间的大部分时间里都需要 40% 的存款，但 Shum 表示，100% 的融资是一个合适的基准，因为大多数投资者使用自己房屋的净资产来购买额外的房产，这意味着他们承担的真实债务会更高。

“你想象一下奥克兰一套价值 70 万的房子，首付 40% 就是他们需要的 28 万，没有多少妈妈和爸爸有那么多现金拿出来当首付，”他说。

“所以他们正在做的是利用他们在自己房产中建立的资产，所以本质上他们是借了 100% 的资金进行投资房产。”

“如果他们现在卖掉，他们就会赔钱，而且他们可能会失去自己房屋的净值。”

“如果你把所有债务都抵在你的租金上，并且你用自己的房子作为抵押品，那么你现在就开始蚕食你自己房子的净值了。”

尽管自 2011 年以来投资者每年都能够依赖资本收益，但这种趋势在 2022 年 9 月发生了逆转，价格同比下跌。

“弥补租金缺口所需的年度房产价值变化一直在上升，”Shum 说。

“投资者现在需要每年房产价值增长 2.7% 才能实现收支平衡，在奥克兰，他们现在需要超过 3%。”

Shum 表示，十月份的选举可能会看到一些有利于投资者的政策回归，但即使废除投资者抵押贷款利息不可扣除规则也不太可能立即提振市场。

“目前，我们看到的是，人们想要偿还债务，而不是承担更多债务。”

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