经济学家警告称，新西兰的低失业率无法阻止房价下跌......
By NZ每日财经· 2022年05月09日 22:36
本文来源：NZ每日财经
经济学家警告说，现在的低失业率可能无法让我们免受房价下跌的影响，利率上升和经济放缓可能意味着更多新西兰人最终将失业。
当前的低失业率通常被认为为房价提供了某种安全网，因为价格暴跌通常是强制卖房的结果，只要房主有工作，他们就会继续支付抵押贷款。
但经济学家警告说，就业数据是经济活动的滞后指标，储备银行提高利率以控制30年来最高通胀可能会导致经济放缓、家庭支出减少，并最终导致大规模失业。
奥克兰大学经济学家Ryan Greenaway-McGrevy表示，储备银行最近表明，他们在对抗通胀方面是认真的，即使以牺牲经济增长为代价，官方现金利率也会不断提高。
继续走这条路会产生一些后果：“它抑制了支出，鼓励了储蓄，因此，减少家庭消费具有更广泛的宏观经济考虑，”他说。
Greenaway-McGrevy说，固定利率住房贷款的房主就是一个例子。许多人在利率处于历史低位时取消或更新了他们的条款。当他们再次续定利率时，他们面临的利率翻了一番，这意味着更多的钱流向了银行，而支出更少了。
失业率如何上升，以及它将如何影响房价，尚不清楚。
Greenaway-McGrevy说，失业最有可能发生在低薪职位和非技术职位中。这些人不太可能拥有房屋，因为他们因高价而被排除在市场之外。
但他们确实支付着租金，如果他们负担不起市场租金（目前正在急剧上涨），这将对投资者是否有能力持有房产产生连锁反应，要么是因为租房者负担不起要价，要么他们必须把房屋空置着。
“这可能是我们需要关注的一个方面，”他说。
租金价格上涨的早期迹象已经出现。
Trade Me最新的租金价格指数显示，3月份全国每周租金中位数同比增长7%，达到575纽币。
Trade Me Property销售总监Gavin Lloyd表示，最近租赁市场发生了许多重大变化，尤其是房东可以从租金收入中扣除多少利息的能力，这对租金产生向上的影响，因为房东试图转嫁成本。
“租金价格往往与收入挂钩。在平均工资较低的地区，租金远低于工资较高的地区。这意味着通常有一个上限，取决于租户能够负担的成本，”Lloyd说。
Cameron Bagrie是Bagrie Economics的董事总经理，也曾是ANZ银行的首席经济学家。
他说，利率上升可能会对建筑业产生影响，他将建筑业描述为一个三速行业，可以是五档、中性或倒档。
最近，该行业一直处于五档状态，但随着利率上升，建设的经济动力将会减弱。
“如果利率开始影响建筑周期——而且从历史上看就是这样——那么你将看到建筑许可的减少，最终这将打击就业。”
“资产价格周期和房价肯定已经转向，如果我们再看到建筑业周期转向并且失业率开始蔓延，那可能会给房地产市场增添另一层疲软因素。”
他说，通过提高利率来抑制通胀，这对经济增长或总体资产价格并不友好。
失业率预计将升至4.5%
Bagrie的模型预测失业率将在两年内上升到4.5%，他说这并不是“一个过于糟糕的经济故事”。
然而，Bagrie表示，新西兰正在进入一个阶段，随着利润率的下降，企业将被迫削减成本。
雇主不想裁员，因为他们可能在紧张的劳动力市场上很难找到员工，但随着压力的增加，可能会出现损失。
“我想这里的难解问题是：储备银行能否制定出所谓的软着陆？”
Bagrie说，随着时间的推移，硬着陆的风险越来越大，这主要是因为事实证明价格通胀比预期的更加顽固和持久。
他说，政府可能会采取一些措施来减少储备银行使用官方现金加息“大锤”的需要，包括削减支出，以及让更多人进入劳动力市场来帮助企业。
房价需要稳定、长期下跌
Greenaway-McGrevy不同意新西兰需要从房价下跌中拯救出来的想法，但表示大幅调整也不是好事。
他说：“目前房价水平太高，看到逐步下降对经济和我们的财务弹性来说是最好的。”
“而且房价不是在稳定下来，房价必须下降。”
“从代际公平的角度来看，这也是最好的，现在年轻的新西兰人很难在这里生活。我们给予他们所有这些激励措施，让他们在海外建立自己的生活，他们也这样做了。”
Greenaway-McGrevy说，事实上，目前有20%的新西兰人在海外生活和工作，而澳大利亚人的这一比例为2%，其中一个重要原因是排他性的房地产市场。
财富效应消散将加剧经济衰退
房价下跌可能会抵消所谓的财富效应，也就是说，当房价上涨时，房主会感觉更富有，因此更有可能花钱买新车或外出就餐。
当他们看到他们的房地产价格下跌时，他们很可能会放弃这样的支出，这会对这些企业产生连锁反应。
Greenaway-McGrevy表示，财富效应只是短期的好处，房价上涨意味着更多年轻的新西兰人长期负债累累。
“我对财富效应长期推动经济增长的说法持怀疑态度。”
“从长远来看，经济增长关乎生产力，事半功倍。”
他说，历史表明，无论如何，高就业率并不一定能保证房价稳定。
根据房地产数据公司 CoreLogic的数据，2008年全球金融危机开始时，美国的失业率约为4%，房价随后下跌了三分之一。
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