房市转向，投资者何去何从？新西兰著名专业投资客各抒己见......
By NZ每日财经· 2022年04月12日 22:35
本文来源：NZ每日财经
当去年市场变得疯狂的时候，专业房地产投资客Matthew Ryan说他那时候就“去钓鱼”。
他认为价格上涨是不可持续的，因此在2021年减少购买并出售了他在奥克兰的部分房产。
现在有迹象表明市场正在转向，价格下跌，此外很多房屋售价低于先前的估价，他打算再次逆流而上并开始购买。
另外两个专业投资客也有着自己截然不同的计划。
Hawke's Bay的专业投资客Tammy Onekawa已经完全停止在新西兰购买房产。
她说价格太高，合规要求太严格，无法使现金流积累起来并允许长期持有房产。
她现在专注于在澳大利亚购买房产。
与此同时，拥有57套房产的Graeme Fowler表示，他今年不会再购买任何住宅房产，并且鉴于利息扣除规则的变化，他更喜欢商业房产。
他已经购买了八处商业地产。
三位投资者分享了他们对未来的看法，他们如何适应新市场，以及他们认为随着利率上升，哪些市场领域风险最大。
1 重回金融危机剧本
Matthew Ryan正在重新审视他在全球金融危机期间使用的剧本，并打算利用经济低迷来购买更多房产。
他说，与去年相比，现在购房者淘房的环境要“好得多”，拍卖清盘率持平，价格下跌。
“现在感觉就像是在2008年4月，肯定还没有达到2009年7月的低点，”他说。
Ryan原本打算开始减少投资，但他表示，当他看到一笔好交易时，购买是一个很难改掉的习惯。“很多像我这样的投资者利用这样的机会逆流而上。”
Ryan说，这种方法需要毅力，但可以得到回报。
Onekawa也曾感受到泡沫破裂带来的刺痛，在2008年的崩盘中她也遭受损失，然后在2012年再次开始投资。
她看到了今天和当时的很多相似之处，并认为许多投资者可能会感到痛苦。
Onekawa表示，许多大型投资者在过去两年中已经退缩，现在重新进入市场可能会“口吐白沫”。
“他们都准备好了，等着开始捡面包屑，”她说。
但有些人可能会因为新的租赁法而退缩，她认为新的租赁法过于有利于租房者，而且合规要求让投资者感到“头疼”。
2 放弃新西兰市场
Tammy Onekawa在过去两年中出售了她在新西兰的九套房产，使她在价格高涨时套现，并利用利润来偿还债务，并确保她在利率上升时处于有利地位。
她说，她抛售了约三分之一的住宅投资组合房产。
她打算出售第10套房产，但随着市场的转变，这套房产在11月下旬上市，她说她从有五个出价变成完全没有人出价。
现在，每隔几周，Onekawa就会让一位房地产经纪人推销她的廉价房产，这种情况已经好几年没有发生了。
“我已经很久没有经纪人给我打电话了，因为他们手里有房子在卖，而且会有10个卖家可供挑选。最后一个才会找我，因为通常我是那个不会付最高成本的，”她说。
Onekawa现在正在寻求在布里斯班附近进行更多投资，并且在过去一年中已经在该地区购买了五处房产。
3 转战商业地产
Graeme Fowler计划在未来三到四年内出售他的20到25套住宅物业，以实现无债务状态。
“我仍将持有大约25套住宅物业以及我在过去三年中购买的商业物业。”
他说，商业地产通常比住宅贵，两者各有利弊。
“我以前更喜欢住宅，现在我更喜欢商业物业。”
Fowler说，在他完成预期的销售后，住宅和商业物业的总价值将约为3500万纽币，他每年从这些物业中获得约150万纽币的税前收入。
Fowler说他的打算是今年不再购买任何房产。
4 投资者最大的风险
Onekawa表示，纯粹为了从近期资本收益中套现而没有考虑现金流的投资者面临的风险最大。
“对我来说，租金必须能付所有的费用，并且从第一天开始每周能有盈余。如果达不到这个要求，我就不会碰它，”她说。
“资本收益是一个很大的好处，但我在购买出租物业时从未考虑过这个因素，资本收益投资就是赌博。”
Fowler说，多年来，购房者和业主很幸运，利率非常低，这让购房者和投资者可以借到更多的钱。
他说，现在一年期和两年期的固定利率是去年的两倍，许多借入大量资金的人可能会发现还款开始变得困难——尤其是在投资物业的现金流一开始就紧张的情况下。
“目前利率提高2%将导致我每月额外多支付20,000纽币。我的大部分贷款都将在今年晚些时候结束低利率期限，因此这将对现金流产生影响。''
Ryan说，奥克兰“鞋盒公寓”的业主特别容易看到价格大幅下跌，因为这种物业不受追捧，银行也不喜欢放贷。
他说，许多新的联排别墅开发项目也可能会遇到困难。
他说，在市场高峰期的“棒棒糖争夺战”推高了新建联排别墅的价格，许多人跳入其中，因为押金要求可能只要5%。
这些买家现在正在接近交割期限，并且已经支付了很多定价，但面临的利率远高于他们支付首付时的利率以及价格正在下跌，这可能导致一些人试图退出他们的合同。
5 市场将走向何方
Ryan表示，显示价格趋于平稳或仅小幅上涨的统计数据是错误的，任何认为市场尚未下跌10%的人都生活在“梦境之中”。
“统计数据很容易被操纵，”他说。
他预测，与去年底的价格相比，一些市场可能会下跌20%。
Ryan指出，如果国家党在下次选举中重新掌权，他们将取消逐步取消利息扣除计划，从而为投资者带来一些缓解。
他说，房地产市场需要进行调整，以帮助新西兰人进入他们的第一套住房，并减少进入投资者手中的房产数量，但无法从租金收入中扣除抵押贷款利息实在是太过分了。
如果逐步取消抵押贷款扣除，他认为一些较小的投资者将出售他们的投资房，因为保留它们将不再具有经济意义。
Onekawa表示，价格可能下跌10%，这与ANZ银行经济学家的预测一致，但持续的高需求将阻止价格暴跌。
Fowler把自己的牌放在胸前，不肯透露更多，虽然更高的利率和更严格的借贷要求会在一定程度上软化市场，但他说他从来没有任何特别的期望。
“从这里发生了什么，没人知道会发生什么，无论你是投资者还是首次购房者，”他说。
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