若房市回暖，新西兰哪些地区会率先上涨？
By NZ每日财经· 2022年07月17日 21:59
本文来源：NZ每日财经
今年上半年，全国房价稳步下跌。由于较高的利率和疲软的情绪以及难以承受的负担能力，这种趋势目前看来可能会持续下去。
但评论员预计价格很快就会趋于平稳，可能一直会持续到2023年年中。
独立经济学家Tony Alexander表示，在此之前，有经验的房地产投资者就可能会开始“精明”购房了。
那么我们可以期待在哪里首先看到价格再次回升呢？
Corelogic研究主管Nick Goodall表示，有两个因素可能会推动房屋交易活动,即可负担性和需求。
他说，与收入相比，负担能力没有那么紧张的地区将有更大的再次上涨空间。
他说，今年第一季度末，Invercargill和Gisborne的房价与家庭收入之比相对较低，分别为5.4和6.0。
“值得注意的是，Gisborne的这一指数在过去两年中从4.4恶化了36%，超过了新西兰34.8%的水平。在Invercargill，这一指数4.2恶化了28.3%。”
他说，该指数没有明显恶化的主要城市地区在经济低迷时期的情况可能会更好，但也需要承认每个地区的起点位置高低。
“Dunedin位居榜首，可负担性恶化了23.2%，从6.9上涨到8.5，其次是Nelson恶化了23.6%，从7.7增长到9.5。
“每个区域市场的未来将不仅仅取决于可负担性。但由于利率是允许借入更多资金的关键因素，这将是一个重大影响。我们也应该承认移民的作用。”
如果有一段时间是负移民状态（人们离开新西兰）小型乡镇的房价相比大城市更可能会被抑制。人口会更容易从各个小型乡镇迁出，但移民到新西兰通常会先来到较大的中心城市。
“在这方面，由于负担能力压力降低，基督城将继续吸引大量观众。基督城的房价收入比为6.8，高于两年前的4.8，远低于‘六大’城市中排名第二的惠灵顿的 8.1。”
“参照一下，奥克兰的这一指数在同一时期恶化了35%，从7.7上升至10.4。”
他说奥克兰的公寓市场仍有增长潜力，因为国际学生会回归，Airbnb市场随着旅游业的增长而回升。
ANZ经济学家Miles Workman表示，复苏将首先出现在买家看到最大价值的地方“这反过来也可能是价格下跌幅度最大的地区。通常情况下，我们看到房价上涨幅度较大的地区现在房价下跌幅度更大，因此很难说哪里最终会先上涨。这个周期的近期波动相当疯狂”。
他说，Covid-19使在家工作变得更加正常，这可能会改变需求的分布。奥克兰最近的建设工作可能意味着其房价再次上涨的速度可能比其他情况下要慢。
“新西兰在解决住房短缺方面取得了很大进展。我们估计，自从边境关闭以来，我们每季度将住房短缺减少了大约5000到8000套。”
“很多这样的活动（以及未来的许可建造活动）正在奥克兰发生……这表明奥克兰的住房供应比长期以来更能满足需求。”
“而且，在其他条件相同的情况下，一旦周期转向，这将限制该地区的价格上涨压力。”
他说，鉴于近年来住房负担能力下降，从财富不平等的角度来看，现在价格下跌以及周期转向时如果只是适度上涨将是可喜的进展。
“然而，重要的是要考虑最近的首次购房者，他们在接近高峰时购买，现在房价正在下跌。这就是如此动荡的房地产周期的不幸之处。”
但房地产投资者Steve Goodey表示，奥克兰向来是第一个从低迷中复苏的地区，他看不到这种情况有任何变化。“奥克兰的土地、人口和资金有限。奥克兰不需要经历太久的低迷就会看到它复苏了。”
经济学家Benje Patterson警告说，复苏可能还有一段路要走。
“这才下跌了几个月，在家庭和企业信心低迷的情况下，抵押贷款利率仍在发挥作用。最早要到2023年，你不太可能看到市场的任何主要部分开始稳定下来，这将取决于抵押贷款的顶部和经济信心开始复苏，”他说。
但他说，在住房上似乎只能赚钱的“单向赌注”已经不复存在。
“现实情况是，相对于我们的收入而言，房屋太贵了，融资和监管不太可能像以前那样有利于住房，而且年轻一代的态度正在发生转变。这些不断变化的态度并不是一件坏事，因为这是一种相当愚蠢的资本浪费，不断地抬高平庸房屋的价格，而不是将我们的现金投资于具有生产力且实际上可以为国家带来更好收入的事物上。”
“这并不是说不会有比其他市场更好的投资选择，例如就业前景有了重大改善的地区，或者供应特别少且特别受欢迎的市场。后者是皇后镇湖区等市场目前似乎逆势而上的原因之一，因为旅游业已重新开启。”
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