行动党提议：如果70%的邻居许可，即可改变分区规则进行大型开发项目

本文来源：NZ每日财经

行动党希望通过要求住宅房地产开发商在建造中密度单元之前获得 70% 社区许可来解决住房危机。

他们还将激励地方议会通过分享商品及服务税收入来批准新住宅，并创建基于私人保险的替代许可程序。

在周日发布的一份政策文件中，行动党领导人David Seymour表示，新西兰人需要“像婴儿潮一代一样建造房屋”，以弥补住房的严重短缺。

历届政府都将重点放在需求方措施上，例如税收改革、首次置业补贴和外国买家禁令，但真正的问题是房屋供应。

奥克兰大学、联合机构住房研究小组和财政部首席经济顾问的研究都得出了同样的结论。

该法案在制定政策时使用了新西兰倡议的估计。该自由市场智库预测，每年需要建造 20,000 至 40,000 套房屋才能满足需求。

该倡议的 Leonard Hong 撰写的一篇论文称，解决住房负担不起和过度拥挤的问题的唯一方法是释放供应。

“政客们不应再将住房危机归咎于移民、土地储备投资和投机，而应寻找政策解决方案来释放城市发展和住房供应。”

不在我家后院

该报告点名指出“邻避主义”和“文化遗产活动”是一系列阻碍城市发展的因素。

但地方和中央政府通过奥克兰统一计划和国家城市发展政策声明帮助放松了一些限制。

Hong 在论文中写道：“将待重新开发的城市用地升级为公寓、联排别墅和提高密度对于提高负担能力至关重要。”

该法案的政策不是为开发商建造中密度住房开绿灯，而是授权当地居民批准或允许更大的建筑。

该党将用限制性更严格的混合住房分区取代允许三层多单元住宅的中等密度住宅标准（MDRS）。

奥克兰市议会表示，该地区的建筑物通常是一两层的独立住宅，远离土地边界，并设有景观花园。

行动党将支持修改《资源管理法》，默认允许房地产开发商建造更大的建筑物，但允许邻居反对。

开发商可以通过三种途径在分区法之外进行建设：获得街道或街区70%邻居的批准去更改分区规则，直接与邻居谈判批准，最后通过规划法庭。

只要开发商向受新建筑影响的任何人支付赔偿金，法庭就可以免除开发商的规划限制。

分享问题，问题就减半

为了抵消这些更严格的规则（相对于 MDRS），行动党将激励议会通过分享房地产开发所赚取的税收收入来允许建造更多住房。

尽管地方议会为房屋所需的基础设施买单，但新建房屋获得的商品及服务税收入目前归政府所有。

Hong 在他的论文中提出了类似的政策，称如果一直是由市议会去承担新开发项目的成本，而中央政府拿走了收入，这是“没有意义的”。

“由于基础设施融资成本的负担，市议会几乎没有动力去建设，”他写道。

“将决策权和否决权本地化而不提供相应的增长收益会煽动反发展情绪，因为当地人承担成本而不产生收入”。

该法案的政策希望地方议会更愿意同意建造房屋并放宽分区，如果这样做可以为他们赢得资金用于升级道路和供水系统。

如果将新建筑所赚取的商品及服务税 (GST) 收入的一半重新分配给地方议会，该法案估计每年的价值约为 12 亿纽币。

政策文件称：“这为批准更多住房、获得更多许可并使建筑商能够不再拖延地建设提供了非常好的环境。”

该法案住房计划的最后一项内容是创建一个替代地方议会许可程序的替代方案，该程序将依赖私人保险公司。

“该计划将要求建筑商从受储备银行监管的保险公司为所有新住宅购买保险。如果某个建筑商使用了有风险的材料，或者对客户来说风险太大而无法承担，保险公司可以选择不承保。”

这会给房主带来确定性，因为如果他们的房屋是用劣质材料建造的，保险公司就会承担责任。

行动党表示，由于保险公司将从每笔许可中赚钱，因此他们将有动力批准开发和接受创新。

“这避免了目前议会检查过于谨慎的做法。例如，保险公司可以制定‘值得信赖的建筑商’计划，其中使用某些标准材料并拥有良好记录和认证的建筑商可能比其他建筑商受到更少的检查”。

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