8月全国房价仅小幅下跌，奥克兰两个地区连续两个月上涨
By 新西兰中文先驱网· 2023年08月31日 22:57
新西兰中文先驱网 Sophie 编译 CoreLogic最新房价指数（HPI）显示，随着一些关键子市场的房价上涨，新西兰平均房价的下降速度在8月份继续放缓。
8月份，全国房价仅小幅下跌0.2%，三个月的变化也缓和至1.8%。目前，全国平均房价为905466纽币，比峰值低13.2%（137795纽币），但仍比2020年3月新冠疫情前高24.3%（177190纽币）。
CoreLogic新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，全国平均水平趋于平稳甚至开始上升只是时间问题，如果国家党当选，他们本周公布的相关政策也可能提振需求。
“尽管全国范围内房价持续走低，但随着许多关键的基本面驱动因素的扭转，房价可能已经接近触底。”
“值得注意的是，抵押贷款利率现在可能接近了峰值，尽管不能排除有进一步的小变化，因为全球市场以及批发融资成本仍然有点紧张。除此之外，移民大大提振了房地产需求，劳动力市场仍然强劲。我们现在也开始看到贷款房价比政策放松带来的影响。”
“我们还需要考虑国家党赢得大选并推动其新住房政策的可能性。考虑到不太可能有资本利得税，较短的明线测试可能会增加投资购买，但也会推动现有的一些投资者卖房。虽然分阶段恢复抵押贷款利息减免可能会提振市场情绪，但具体的情况可能不会有太大改变——许多买家仍然会在一开始产生巨大的现金流损失，因为租金收益仍然很低，而抵押贷款利率较高。当然，现有的投资者会支付更少的税款。”
“放宽的外国买家规定也可能提振需求和价格，尽管某些市场的需求和价格可能比其它的高。例如，在皇后镇，大约10%的房产价值超过200万纽币，我们知道它更受外国买家的欢迎，他们可能会加剧‘可负担’房屋的库存短缺。”
Davidson表示，全国层面的房市衰退正在缓解，这反映在大多数主要中心上。
“奥克兰、汉密尔顿、陶朗加和惠灵顿在8月份都只下降了0.2%或0.3%，而基督城的平均房价实际上上升了0.2%。但尼丁1.1%的下降比较异常，但更可能是短暂的现象，而不是一个新的疲软趋势。”
“之前疲软的市场的一些关键部分显示出房地产价值重新增长的迹象。例如，奥克兰的北岸和Manukau都连续出现两个月上涨，Upper Hutt和Wellington City也是如此。这些市场绝对不算‘便宜’，但可以肯定的是，先前出现的急剧下跌似乎已经吸引了一些买家重回房市。”
在7月份惠灵顿地区的平均房价上升后，由于Porirua（-0.4%）和Lower Hutt（-1.2%）的下跌，最新数据再次回落（-0.3%）。
Davidson说：“在7月和8月的增长之后，Upper Hutt和Wellington City的平均房价现在分别小幅上升了0.5%左右——与之前的低迷相比幅度很小，但当然每个周期都必须从某个地方开始。”
奥克兰是新西兰另一个在房市低迷期间房价大幅下跌的关键地区，但与惠灵顿部分地区一样，现在也暗示着下一阶段的开始。事实上，北岸和Manukau（均为0.5%）在8月份连续第二次上涨，同时，Franklin也上涨了1.4%。
Davidson指出：“无论你是首次购房者、投资者还是搬迁的自住业主，奥克兰的房产仍然很贵。但它比过去便宜了，这可能会在这座超级城市的某些地区启动一点需求。”
地区房价指数
Davidson表示，在主要中心之外，8月份的房价趋势仍有点不稳定，在市场更大的转折点上通常会是这样的。
例如，吉斯本、Whanganui和尼尔森的平均房价在8月份都下降了至少1%，新普利茅斯（-0.7%）和内皮尔（-0.6%）也有所下降。但北帕、Whangarei和罗托鲁瓦的涨幅不大，皇后镇再次上涨，因弗卡吉尔上涨0.6%，黑斯廷斯上涨超过1%。
内皮尔、吉斯本和北帕的平均房价在12个月内都出现了两位数的下降，但新普利茅斯和因弗卡吉尔仅下降了2-3%，皇后镇持平。
房地产市场前景
Davidson指出，2023年有可能分成了两半——一开始是低迷的，但后来有好转的迹象——这一点正在实现。
“然而，市场的下一阶段看起来仍然可能是缓慢和不稳定的，而不是我们在2020-21年看到的急剧好转。毕竟，销量正从全年不到6万套的极低基数上升，购买活动恢复‘正常’可能还需要一段时间，即每年的销量为约90-9.5万套。负担能力仍然具有挑战性，抵押贷款利率将‘在更长时间内保持更高’，2024年抵押贷款的债务与收入比上限仍悬而未决——所有这些因素都可能会遏制主要地区房市的繁荣。”
在这种环境下，买家不会感到需要跟其他人抢着达成交易，从而在一定程度上抑制了价格增长。诚然，“投资者的冲动”有可能更快地推动房价的增长，但当抵押利率达到7%，每周用于偿还债务的实际现金支出较高时，心理因素可能会起一些作用。
（文内图片来源：CoreLogic）
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