最新数据分析表明，如果新西兰房市会反弹主要靠这个群体

By NZ每日财经· 2023年06月26日 22:45

本文来源：NZ每日财经

住房贷款负担能力报告通常着眼于有抱负的首次购房者在市场上的表现。但本月首次购房者的主要负担能力数据几乎没有任何变化。因此，我们做了一些不同的事情，研究那些已经拥有自己房屋并想要进入第二级房产阶梯人们的负担能力情况。

然而，我们并没有完全放弃首次购房者。最下面的前两张表仍然给出了首次购房者最新的地区负担能力指标。

为了衡量人们在房产阶梯上升等级时的承受能力，我们假设我们当前的首置业者在 10 年前（2013 年 5 月）购买了自己的房屋，并在当时购入了新西兰房地产协会下四分之一售价的房屋。

然后现在他们以当前较低的四分位数价格出售了该房屋，在完全付清了抵押贷款并扣除经纪人佣金后剩余的收益将作为他们以 REINZ 当前中位售价购买房屋的首付。

从本质上讲，这意味着他们在购买第一套房子 10 年后，正在从较低四分位价格的房屋升级到中等价格的房屋。

在这项工作中首先要注意的是过去 10 年来房价的大幅上涨。全国下四分之一的售价从 2013 年 5 月的 275,000 纽币上涨到 2023 年 5 月的 580,000 纽币。这带来了 305,000 纽币的资本收益，这比业主最初支付的价格还要高。这也已经考虑到自 2021 年 11 月下四分位数价格达到 670,000 纽币峰值以来价格下跌的情况。

我们估计，如果房屋以当前下四分位价格 580,000 纽币的价格出售，并且业主最初以 10% 的首付购买，那么一旦偿还抵押贷款以及支付经纪人佣金，他们将获得约 359,000 纽币。他们可以用这笔钱作为购买中位价新房的首付。

如果他们最初以 20% 的首付购买房屋，则他们将有 381,000 纽币用于首付。

不幸的是，他们想要购买房屋的价格在过去十年中也大幅上涨。

2013 年 5 月至 2023 年 5 月期间，REINZ 的新西兰全国房屋中位售价翻了一番，从 390,000 纽币增至 780,000 纽币。

如果第二等级自住房买家的首付在 359,000 纽币到 381,000 纽币之间（取决于他们是否以 10% 或 20% 的首付购买了第一套房子），那么他们将需要 399,000 纽币到 421,000 纽币的抵押贷款才能进入中位数房屋阶层，即使其净资产水平相当高。

抵押贷款付款（两年固定）每周将在 582 纽币到 614 纽币之间。假设这对夫妇的工作收入是 35-39 岁人群的中位数工资，那么抵押贷款每周将占到他们税后工资的 26% 到 28% 之间。

这使得这些交易完全进入了负担得起的范围，这意味着十年前的首次购房者现在仍然有能力继续升级房产并购买更昂贵的房屋。

在上面给出的例子中，他们从出售第一套房子中获得了足够的房屋净值，可以按当前中位价格为房屋存入约 50% 的首付，而抵押贷款付款将消耗他们税后四分之一到三分之一的收入，如果两人都赚取平均工资。

因此，许多此类买家将面临的问题不是他们是否有能力进行升级换代，因为显然他们可以。而是他们是否愿意接受可能在 40 万纽币左右的新抵押贷款。当然，这在很大程度上取决于他们的个人动机和情况。

在价格较高的主要中心城市，这种担忧可能会加剧。

如果我们做同样的测试并使用奥克兰的价格，显示第二级买家需要承担 487,000 至 520,000 纽币的抵押贷款才能升级到中等价格的房屋。他们的抵押贷款付款额将为每周 710 纽币到 758 纽币之间，仅占我们示例中使用税后工资的不到三分之一。

尽管这仍然是可以承受的，但在经济不确定的时期，承担这么多债务可能不是人们愿意做的事情。