新西兰房市如此低迷，此刻放宽LVR对房市影响大吗？

By NZ每日财经· 2023年04月26日 21:48

本文来源：NZ每日财经

新西兰房地产信贷业务的枯竭显然引起了央行的注意，储备银行在本周三宣布放松银行房屋贷款价值比 (LVR) 限制。

昨天，本周三央行副行长兼金融稳定负责人 Christian Hawkesby 宣布央行同意放松 LVR　限制，并且这是在央行下周（5 月 3 日）发布最新的六个月期金融稳定性报告之前宣布的。

“我们的评估是，高 LVR 贷款对金融稳定构成的风险已降低到当前的限制已经可能不必要的降低信贷效率的水平。特别是阻碍了向一些信誉良好借款人提供信贷的程度，这与我们目前看到的风险水平是不一致的，”他说。

放宽政策可能从 6 月 1 日起生效，银行向高 LVR 自住房借款人批发贷款的总比例将从10% 上升到 15%，意思是银行现在可以向更多自住房借款人批放 LVR 超过80%的贷款。

对于投资者来说，目前非常严格的 40% 存款要求将会放宽至 35%。

抵押贷款已经枯竭。根据最新的新西兰央行数据，今年前两个月的新抵押贷款总额仅为 66 亿纽币，低于去年同期的 104 亿纽币和 2021 年房地产市场繁荣接近顶峰时的 140 亿纽币。事实上，2021 年 3 月一个月就新增了近 105 亿纽币，创下历史最高纪录。

而银行业更是预计接下来 6 个月新西兰信贷市场依旧会是一滩死水，正是在这样的背景下，央行选择了略微放宽 LVR 限制。

对房市影响

央行对于放宽 LVR 政策的预期很清楚，几乎不会影响当下房市的大格局。只会影响到一部分高收入的优质投资者，或者影响一些房价本身价格就不高的地区。

Hawkesby 表示，新西兰全国房价已跌至“更符合中期基本面”的水平。

央行最近自己的一份研究报告显示，利率是对新西兰房价影响最重要的因素，其影响远大于如 LVR 一类的宏观审慎政策。

Hawkesby 说得很清楚，“虽然房价可能会继续下跌，但房价进一步大幅调整的可能性已经降低。除此之外，由于银行的偿债评估允许更高的利率，贷款条件已经明显收紧。”

大银行现在正在以超过 8.5% 甚至超过 9% 的利率对潜在抵押贷款客户进行压力测试。而市场实际利率也在 6.5% 左右。

试想，如果按照 REINZ 三月的数据来看，奥克兰中位数房价为 100 万纽币，借贷 65% 则为 65万纽币，如果按支付利息来算借款人也需要付到一年 42,250纽币的利息成本给银行，换算到一周 812.5 纽币，（奥克兰 2 月租金中位数为 600 纽币）这还是没加上地税，保险以及税收成本的。可以说，即使 LVR 放松了，绝大多数投资者现在在奥克兰买房，从交割那天起就开始亏钱了。而当下的高利率，房地产低迷期不知道会持续多久。

转向首都惠灵顿，3 月房价中位数为 75 万纽币，如果借贷 65%，则为 487,500纽币，一年的利息成本约为 31,687.5 纽币，一周 610 纽币。已经低于惠灵顿目前的租金水平了（2 月中位数为 625 纽币），不过加上地税，保险以及税收成本还是可能面临着负现金流问题。

而南岛的基督城，三月房价中位数并没有下降太多，仍保持在 68 万纽币，但其租金中位数却远没有惠灵顿那么高，大约在 500 纽币左右，因此也面临着负现金流的问题。

对于首次购房者而言，他们仍需要最少存够 10% 的首付以及通过测试利率接近甚至超过 9% 的负担能力测试。提高了 5% 的分配额度意味着首次购房仍然是千军万马过独木桥，不会有幸运者，能通过的绝对是收入极高的青年俊才。

即使这些青年才俊还得起贷款。他们也得考虑，借贷了 90% 的每周偿债成本可能是他们租一套房产的两倍以上。如果是奥克兰首次购房者，按贷款 90 万，利率 6.5%，并且高 LVR 贷款银行是不会允许只付息的。借款人必须快速将贷款还至 80% 的安全线以下。再加上今年开始狂涨的地税和保险，这本身就不是一个经济的住房计划。

因此，只有在利率大幅下降时，LVR 的放宽才可能会给房市带来火上浇油的效果，而 LVR 放宽本身目前不太可能成为房市止跌或复苏的动力。

LVR历史回顾

LVR 于 2013 年首次被新西兰央行引入。

为了应对 2020 年初的大流行，新西兰央行完全取消了该限制，然后在 2020 年底宣布将重新引入它们。这是在房地产市场已经完全着火之后。

在大流行期间，房价上涨了大约 40%。

新西兰央行于 2021 年 3 月正式重新引入 LVR，并于 2021 年 11 月进一步收紧至目前的水平。

新西兰房地产市场在 2021 年 11 月达到顶峰。

根据 REINZ 的数据，当月全国中位价达到 925,000 纽币。从那以后，价格开始走下坡路。截至 2023 年 3 月 REINZ 的数据，全国中位价已缩水至 775,000 纽币，较峰值下降 16.2%。

但值得一提的是，这个 775,000 纽币的中值数字只是让市场回到了 2021 年 2 月的水平，当时市场正在肆虐。截至 2020 年 2 月，全国中位数仅为 640,000 纽币。

启动DTI的前兆？

此外，新西兰央行经历了一个漫长而冗长的过程，以在其“宏观审慎工具包”中添加一项衡量贷款服务能力的指标性工具——债务收入比（DTI）限制，当然其工具包中已经包括了 LVR 限制等一系列工具。央行最近发布了拟议的 DTI 限制框架的详细信息。

中央银行没有承诺执行 DTI 限制。相反，之前他们曾表示他们可能会准备好 DTI 限制工具，供贷方于 2024 年 3 月之后施加于潜在借款人的贷款评估。央行目前仍在按照这个时间表进行，因此银行有 12 个月的时间准备好他们的系统，这是必须的。但新西兰央行表示，鉴于房地产市场目前处于低迷状态，因此没有立即实施 DTI 限制的必要。

在发布 DTI 限制框架时，RBNZ 表示“如果 DTI 限制到位，我们可能会放宽 LVR 设置，同时仍保持我们的金融稳定目标。这将有利于首次置业者，因为存够首付对于首次置业可能是具有挑战性的，尤其是对那些低收入者而言”。

原文链接

相关阅读

潘多拉魔盒已开，纽央行正在研究比DTI更凶狠的房价大杀器！

DTI最近更新，新西兰央行明确表示最近不会实行

LVR限制今年会放松吗？房产专家给出预测

BNZ宣布取消DTI，但却增加了测试利率，贷款难进一步加剧......

贷款“猛兽”DTI限制何时实施？央行透露最新时间

20230209101349