从“手心手背都是肉”到“大浪淘沙”，现在的奥克兰房市已经不再适合小开发商玩转了？

新西兰先驱报中文网 Kevin 报道  最近一年来，我们的耳边是不是可以常常听到某某公寓开发商的盘破产（中区Springpark）、某某公寓取消（Avondale的Flo）以及某某公寓开发商向买家追加房款或首付款（北岸Rose Garden、Sargeson和市中心的St James）？

怎么感觉一夜之间奥克兰的公寓都“集体中招”了，你不用说我也知道你心里在想什么。

开发商名下的房地产项目，尤其是公寓项目“不建了”、或者“建不下去了”无非是两点原因：

内因和外因。

内因就好解释了。很多开发商都会在与买家签订的购房协议中加上一条“不可抗力因素”的条款，而这里面就包括“经济上的不可抗力”；顾名思义，就是缺钱了，没钱了，公寓继续往下建囊中羞涩了，而开发商缺钱的主要原因就是建筑成本上涨；

外因一般来说就是银行。之前银行可以借你90%，现在只能借你80%或75%。通常在这种情况下还要看该项目的预售情况，通常预售成绩可观开发商手中银子—也就是我们经常所说的资金链不错时银行会同意批贷款，倘若预售时无人问津，那只能面临破产停工的结局。

好了，内外因也聊过了。从现在开始聊正题。

最近，奥克兰有这么一位名叫David Whitburn开发商频频出现在镜头前接受采访。作为一名房地产开发商，David需要跟银行搞好关系以便能拿到充足的贷款也是个不争的事实。作为银行政策变化的直接受益或受损方，David是很有发言权的。

据他自己说，新西兰本地存款无法满足银行的放贷需求，银行被迫拆借更高成本的离岸资金，为了将拆借成本压下来，各大商业银行“只好”伸手向开发商要钱了。最为突出的表现就是过去他能从银行贷80%，现在只能贷到70%左右了。另外的10%怎么办？对不起，只能自己想办法了！

ANZ银行首席执行官David Hisco就在之前某个场合表示，银行的存款已经满足不了本地贷款的需求。随着购房成本的激增，本地储户的存款完全跟不上银行发放贷款的速度。新西兰四大银行（ANZ，ASB，Westpac和BNZ）每年需要在离岸市场拆借大概800亿的纽币，但去年这个数字已经跃升到900亿。Hisco先生认为ANZ银行需要调整从海外获得资金的数额和成本。这样一来，也就成了上面提到的开发商向买家伸手要钱的出发点。

看到这里你一定在想：为什么银行不向买家直接要钱还要通过其中一层关系（开发商）呢？

那是因为，银行已经向买家要过了！

今年7月新西兰央行宣布，原定10月实施，但7月各大商业银行就已经宣布生效的新贷款房价比（LVR）政策。政策规定，新西兰全国买家从第二套房（投资房）起，需向银行交付40%的房款作为首付，相对于之前奥克兰30%，外地20%的比例，这次几大商业银行“联合行动”如“收割机”一般将不少买家压箱底的钱都割了下来，但从效果来看，商业银行们还是没能筹集到足够的存款放贷。没有办法，银行只能向开发商“开刀”，从他们身上“剪羊毛”了。

事实上，为了维护所谓的银行系统金融稳定性，包括商业银行在内的新西兰央行的职能也在发生着悄然转变。之前是“谁都不得罪，手心手背都是肉”的态度面对房地产买家和项目开发商，如今是向双方伸手要钱筹款再放款。在这一过程中，很难讲谁的利益受到损失，也许那些财力并不雄厚的小开发商要渐渐淡出市场一段时间了，因为在这个“大浪淘沙”的年代，10%的贷款也是钱啊！