分析：新西兰房产投资者何时再出手？

By 新西兰中文先驱网· 2023年02月10日 04:15

新西兰中文先驱网 Danielle 编译

本文编译自财经房产数据公司CoreLogic新西兰首席房地产经济学家Kelvin Davidson发表在奥克兰房地产投资者协会网站的分析文章。

过去几年，新西兰房地产投资者面临的障碍越来越多。目前房市依旧疲软，房地产投资者会何时“重出江湖”呢？

投资者的难题

目前，潜在的新投资者面临几个棘手难题：40%的首付（新房除外）、租金收益率低、贷款利率高（可用性测试也更严格）、合规成本增加、取消利息抵扣、租金趋平等。

诸多挑战导致多贷款物业拥有者（MPO，包括投资者）的购房份额仅为21%，接近历史最低水平。

从投资者的投资组合来看，拥有较少物业的人的购买份额下降更多。换句话说，小投资者的日子比大房东们更艰难一些。在当前的市场条件下，这也是正常的，因为一般人很难有足够的资源或银行关系来筹够首付。

有哪些机会？

不过，乐观来看，在整体交易低迷的市场下，每五笔交易就有一笔是MPO。显然，一些投资者仍在寻找有投资价值的物业。

新建房无疑是机会之一。Davidson透露，业内传闻有一些“捡漏”的机会，部分开发商希望尽快出货、转移库存，以继续开发下一个项目。房市疲软时，其他人只会以折扣价交易现有房产。

现金为王

现金依然是王道。在贷款融资受限、成本高昂的市场，“现金”理所当然是王道。

Davidson说，手持现金的MPO不仅在经济风暴中更有韧性，而且在房市疲软时依旧乐观。

这部分买家的购买份额已从2021年底的10%左右升至创纪录高位，目前接近15%。

投资者何时再出手？

那么，对于投资者来说，未来几个月要考虑哪些因素？现在是买入的时机吗？

对于投资者和其他买家来说，首要问题是房价何时触底？没人知道答案，但Davidson预测，贷款利率已经或将在未来几个月达到峰值，销售活动在今年下半年可能略有回升，全国许多地区的房价也会触底。

关于即将到来的10月份大选，如果国家党获胜，有可能恢复利息抵扣的政策，如果真的是这样，那对投资者会是利好消息。

另一个对投资者的好消息是，新西兰净移民数量增加，将提振今年的租赁需求，给租金带来上行压力。

关于贷款政策，预计贷款价值比（LVR）今年不会有任何变化。11月的《金融稳定报告》暗示2024年可能会放松政策。届时，债务收入比（DTI）可能被引入，对所有借款人设置7倍的上限，新建筑可能会豁免。

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