必看！新西兰的经济衰退，对房地产市场意味着什么？

By 新西兰中文先驱网· 2023年06月21日 23:05

房市

新西兰中文先驱网Bonny 编译 据Oneroof报道，本文来自独立经济学家Tony Alexander的分析：

根据统计局的数据，新西兰经济以微弱的幅度进入了技术性衰退。

尽管经济疲软与当前糟糕的商业和消费者信心调查结果一致，但如果这是衰退，那么它就缺乏以往所有衰退的关键因素——失业担忧。

如果我们回顾 1991 年初的三次衰退，我们会看到经济连续两个季度萎缩 2.4%，然后是 0.7%。

就业人数不出所料地下降了 0.5%，然后下降了 0.4%。

1997 年末的两次经济衰退，经济分别萎缩了 0.2%、0.2%、然后是 0.5%。就业人数分别下降 0.1%、0.1% 和 0.3%。

我们最近的经济衰退发生在 2008-2009 年。

季度经济活动收缩分别为 0.4%、0.3%、0.4%、0.7% 和 0.9%。工作变动分别为+0.1%、-0.1%、0.0%、+0.6%，然后是-1.8%。

这次经济收缩幅度为0.7%，然后是0.1%。工作变动先是+0.5%，然后是+0.8%。

在经济衰退的同时就业人数却在增加，这对新西兰来说是全新的状况。这并不意味着有工作的人都过得很好。生活成本急剧上升，我们周围有很多令人担忧的事情。

但工作安全感很高，这具有重要意义。

首先，这意味着一旦利率开始下降，明年房价将稳步上涨，零售支出可能会强劲复苏。零售运营商面临的挑战是现在瘦身、保持品牌声誉，并为 2024 年的复苏做好准备。

其次，良好的工作保障意味着人们对房地产市场的关注比平时更加密切，而自 2021 年初以来，数以万计的人一直在观望。对于许多人来说，高于 9% 的高银行测试利率意味着目前无法购买。但一旦明年利率开始下降，长达两年的延迟购房大军可能会被激活，而坚挺的劳动力市场表明，这种情况可能会在今年下半年而不是年底发生。

第三，在此之前，那些在疫情期间持续就业，且工资增长至少与通胀相匹配的情况下，积累了大量存款的买家可能会换房。他们可能是自二月份以来就进入市场的人，根据我对房地产经纪人的最新调查，五月份进入市场的人数更多。净移民人数增加，对房价不可避免的影响可能导致了首次购房者活动的额外激增。

第四，仍然坚挺的劳动力市场，加上由于抵押贷款利率高而尚未动用的住房存款，可能会导致一些年轻人的口袋被掏空。他们可能会把一次性资金用于海外旅行。

最后，对于企业来说，尽管移民热潮正在削弱一些优势，但在 2023 年净现金流压缩期间需要保住员工，这意味着必须在其他方面做出牺牲。从表面上看，这包括对工厂和机械的投资，但也可能包括广告和营销。

不幸的是，这种现金流压缩发生的同时，税务局正在追赶他们在疫情期间为了不让事情变得更糟而放弃的评估。

为了保持偿付能力，一些企业别无选择，只能在今年到 2024 年期间裁员。

这就是为什么失业率仍有可能从目前的3.4%上升至4.5%以上。

这也是为什么生活方式房产和度假屋市场可能会保持安静，直到本周期房地产复苏后期，因为它们通常是企业主渴望购买的。