央行奥克兰房市诊断书：短缺比想象严重，或无法解决

新西兰先驱报中文网 Hao报道 工党联合政府限制外国人购房的政策仍在国会立法层面修改，央行稍微放松了LVR（贷款房价比）限贷令，奥克兰的房地产市场有价无市地阴跌了近一年时间……

在大选年，奥克兰房地产市场总算止住疯涨的脚步，但问题真的解决了吗？新西兰储备银行周三发布的研究报告却描绘了另一番景象——在过去20年，奥克兰住房建设远远跟不上人口增长，住房和建筑工人面临大幅短缺。

如果建设人手短缺持续，奥克兰要解决住房短缺问题将非常困难。

这是新西兰央行对奥克兰房地产市场的预言。其计算的依据，是新增人口对住房的需求。央行的数据分析显示，人口每增加1人，其所在的地区就要相应增加0.25-0.30套住房。如果你觉得0.25套住房的说法太难以理解，那也可以将其理解为40平方米的新建住房面积。以2016年的价格计算，造价约为60,000纽币出头。

根据新西兰统计局的数据，在1996年到2016年间，奥克兰地区新增人口499,000人。央行认为，在此期间发出的新建住房许可，加上旧房改建带来的新建住宅总数，比实际需求少了40,000到55,000套。

通过分析对比历史曲线图，新西兰央行进一步指出，奥克兰地区住房短缺问题在2005年之前还不算突出。但在此之后，市中心公寓面积偏小和漏水等问题，令政府收紧了对小面积公寓的审批，奥克兰住房短缺问题从此明显加剧。

人口增长对房地产市场的另一个影响，是小户型住宅的增加。

统计局的数字显示，在1991年到2016年间，新西兰新建住房的平均面积从132平方米增加到191平方米。但整体而言，在人口持续增长且收入较高的地区，小户型新建住房数量的增加非常明显。其中最好的代表，就是奥克兰和惠灵顿这两座大城市。

造成住房不足的原因原因有很多。过去几年，奥克兰统一规划和中央政府的特殊住房区（Special Housing Area）政策都旨在加快土地供应和建设审批。然而与此同时，住房建设工人的数量并没有跟上。央行估计，在1996年到2016年间，这个缺口达到9000人。

去年大选之前，工党曾提出KiwiBuild Visa类别签证，希望从海外引入1000到1500名建筑工人加快本地住房建设。这一数字央行提出的数字相比，只能算是杯水车薪。要解决建筑行业的人力问题，仍需在本国进行培训。“如果这一问题不能解决，奥克兰可能会一直被住房短缺的问题困扰。”