【伍勇讲生意】好买好卖之七，Motel 生意
By 新西兰先驱报中文网· 2018年03月28日 22:58
这周有位朋友来请我吃饭，开了将近两个小时，其真情实意确实令我感动。这位大哥很小的时候就来了新西兰。目前在奥克兰附近从事菜园种植的生意，应该算是一位成功的老板。他这次来找我主要的目的就是想了解一下Motel 汽车旅馆的生意的情况。因为他说，种菜生意不能一直做下去，因为年纪大了，可能做不动了，小孩又不愿意接班，就只能把菜园的生意卖了，买汽车旅馆的生意对他来说可能是比较合适的。他个人觉得Motel的生意相对比较轻松，管理起来也比较容易。因为我们认识多年。也知道我从事生意买卖多年，对许多行业有一定的了解。所以就找我来探讨探讨。我也正好利用这个机会，给大家介绍一下新西兰motel 汽车旅馆生意的一些情况。
目前情况下，motel 还真是比较受欢迎，特别是在奥克兰，我最近就有家奥克兰的Motel 上市没有多久就成交了。Motel 汽车旅馆的生意变得热门主要是归功于新西兰的旅游市场升溫，特别是来自中国的游客增多。汽车旅馆生意，通常有两种买法，一是，单纯买生意，也就是英文说的buying lease或者buy the business。这个时候只是买生意带一个长租约，通常是20年以上，物业不属于生意的老板，这时候，生意包括所有的设备，室内装饰，装修，床单被子，桌椅板凳，床和沙发，柜子，冰箱电视等等。这些设备用具的新旧程度很重要，可以直接影响生意和价格。我有客人花比较少的钱买了一个生意不怎么样但地点还不错的Motel 生意，然后把motel 重新装修了，换了新的家具床上用品，生意马上就好了，客人住过了以后，感觉不错，那肯定会回来或者介绍朋友过来。这种生意的投资相对少一些，目前市场上售价是年利润（EPIDT ）的4到5倍。设备新旧，地点，租金，租约长短决定了售价。
第二种买法就是生意和物业一起买，这就是Freehold Going Concerns。这种生意的价钱就是生意加物业的价格，生意还是按照生意的估价方法，物业就按照物业的估价办法，比如年汇报率，地的大小，建筑面积，地点等等。通常讲，总收入在10%以上算是不错的汇报，这个10%是怎么回事呢？举个例子，一家汽车旅馆总投资了200万，如果年净利润为20万（含租金收入和生意收入），那就是10% 的汇报。还有一种说法，就是各占1/3，1/3，1/3，比较合理，如果你作为一名motel 生意的老板，你的合理利润应该是总营业收入的1/3。也就是说如果营业额60万，那你的利润应该是20万。当然了，具体的情况还得看具体的生意，比如租金，人工，其他费用等等。比如你的Motel 比较新，花的维修保养费就会少，老板的工作时间长短也会影响工资支出，还有租金多少从而影响到利润水平。这些数据给大家提供一个基本的信息，在你将来买卖，经营的时候也许有用。
总之，Motel 生意目前比较热门，是因为生意相对稳定，持续性强，比较适合自雇或者投资。随着网上订房，付款越来越普遍，管理就越来越容易，甚至你都可以遥控管理，坐在奥克兰的家就可以看到你Rotorua 旅馆的情况。
今天我给大家介绍一家位于Rotorua 的Motel，这家旅馆就位于主街，去Rotorua 旅游的朋友们很容易就看到，占地1739平方米，目前有16套间，自己的地方就有溫泉，年收入近50万，利润大概15万左右，非常合理，东主已经快6年了，忍痛割爱，售$635，000。如果你买了生意，还想买物业，我们可以聊聊。
(本文由Link Business North Shore 伍勇提供，微信號: yong2w8)
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