房价持续下跌，新西兰人靠房养老的梦碎了！

By 新西兰中文先驱网· 2025年07月16日 20:36

新西兰中文先驱网Bonny编译 对新西兰人而言，退休的图景正发生着前所未有的变化：越来越多的人退休时仍在租房、背负房贷，或名下房产持续贬值。随着KiwiSaver的调整、全球经济不确定性，以及 “2030 年房价或下跌 20%” 的预测，都让退休生活与过去截然不同。

房产净值养老模式不再可靠

过去，依靠房产净值规划退休生活的策略如今已不再稳妥。新西兰的住房拥有率从 1991 年的 75% 降至 2023 年的 60%，预计到 2048 年将进一步降至 48%。

首次购房者的平均年龄也升至 36 岁，这意味着越来越多的新西兰人（13%）在达到退休年龄后仍需偿还房贷。退休后租房的人群同样在增加 —— 预计到 2048 年，40% 的退休者将处于租房状态，这给新西兰的住房存量带来了巨大压力。

KiwiSaver也难以填补传统房产养老模式的空缺。目前，新西兰人 KiwiSaver 账户的平均余额仅为 37,079 纽币，还有数千名即将退休的人账户余额不足 10,000 纽币。

35 至 49 岁人群的退休前景最为黯淡。信贷机构 Centrix 近期报告显示，这一群体正面临最大的财务压力。

问题的核心在于，他们成为首次购房者时，恰逢房价飙升期。过去十年间，新西兰住宅平均要价上涨了60.3%—— 从2015年初的556,931纽币升至2024 年底的892,579纽币。

尽管收入有所增长，但增速远不及房价。2000 年时，房价约为家庭中位数收入的 5 倍；而到 2025 年，房价已升至中位数收入的 7.5 倍。

2021 年房价峰值前后购房的首次购房者，将最受未来房价下跌的冲击。数据洞察公司Cotality指出，名义房价预计到 2029 年年中才会超过 2021 年的峰值，但经通胀调整后，2030 年年中的房价将比峰值时低五分之一。

新西兰老年人同样面临严峻的住房压力。

新西兰财政部 2022 年报告显示，超过一半仍在偿还房贷的养老金领取者，将 80% 以上的养老金收入用于住房支出；而无房贷的养老金领取者，住房支出占比不足 20%。

2019至2024年间，50岁以上人群的房贷逾期率在2%至2.5%之间，高于全体人群1%至1.5%的逾期率。

55至64岁人群大多在20世纪90年代末至21世纪初购房，受2021年房价峰值及后续下跌的影响相对较小。但即便如此，这一群体中仅有38%的人实现了 “无房贷退休”。

依靠KiwiSaver余额结清房贷的可能性也在降低。2025年预算案对KiwiSaver的调整规定：自2026 4月起，雇员和雇主的缴费比例将升至3.5%；2028年4月起进一步升至4%，以此抵消政府年度补贴的减少。

雇主缴费的终止对65岁以上仍在工作的人群影响尤为显著（这一群体占65岁以上人口的 24%）。2021年的政策调整规定，雇主无需为65岁以上员工缴纳KiwiSaver费用，也无需代扣雇员缴费，除非员工主动要求继续缴费。

此外，当前全球危机正冲击KiwiSaver的收益。市场波动加剧（尤其是主动管理型基金）迫使基金经理调整资产配置以减少损失，但并非所有策略都能奏效。

新西兰统计局预测，到2030年，约26.5万名65岁以上的老年人将仍在工作。

新西兰老年事务办公室指出，尽管年长劳动者在求职和保职中面临挑战，但目前劳动力中 30% 为 50 岁以上人群，60 至 69 岁人群的就业率达 50%。

值得注意的是，新西兰退休委员会研究发现，65岁以上人群中，三分之一不工作是出于自愿；但越来越多既无自有住房、又无充足退休储蓄的人，不得不工作到65岁以后，只为赚钱支付基本生活开销。

随着新西兰人口老龄化加剧，越来越多老年人为糊口而工作，退休的定义已彻底改变。将65岁后的生活寄托于房价增值，比以往任何时候都更不可靠。对新西兰人而言，如何规划晚年生活、实现 “老有所安”，已成为亟待思考的重要课题。