银行已做好准备，还不上贷款的人会变多！OCR下降，怎么锁利率最合适？
By 新西兰中文先驱网· 2024年10月08日 19:53
新西兰中文先驱Bonny编译 Corelogic 警告称，利率可能正在下降，而且下降得相对较快，但这并不意味着新西兰的房贷压力就此结束。
房地产经济学家Kelvin Davidson表示，"不良"贷款的比例，即至少逾期90天或被视为有问题的贷款，已上升至所有房贷的0.6%。
这是十年来的最高水平。
Davidson表示，尽管这一比例仅为2009年和2010年水平的一半左右，但这仍然令人担忧，并可能继续上升，因为失业率在增加。
“根据储备银行的数据，商业银行似乎最近已经提高了对未来‘坏账’住房贷款的准备金，这些准备金现在已经比疫情期间的最高水平高出40％。”
“房贷压力将继续成为未来一段时间需要关注的一个因素，这也是我们在进入2025年时对房屋销售和价格的增长规模和强度保持谨慎的另一个原因。”
他表示，虽然这些数据并没有“超出预期”，但确实在上升。
他说，这些通常是滞后指标，因为借款人会竭尽全力避免不还款的情况。
他还表示，大多数借款人现在选择的是短期固定利率贷款，这意味着利率下降的影响将相对较快地体现出来。
“例如，去年12月，36%的新贷款（按价值）固定期限在12个月。但到今年2月，这一比例激增至56%，并在8月达到新高68%——这主要是由于第一轮官方现金利率（OCR）下调后，六个月期贷款需求的激增。”
“我们的分析表明，现有借款人在将其贷款续约为新的固定利率时，行为与新借款人非常相似，实际上，储备银行的数据也显示，当前固定但将在未来12个月内调整利率的现有贷款份额已经回升至66%左右——这与2021年上半年达到的峰值相匹配……最近所有那些固定短期的借款人也促进了这一增长。”
他表示，总体而言，2021年中期的短期固定利率决策可能并不是最好的选择。
根据储备银行的数据，2021年5月，五年期利率的平均值为4%。
那些在那时选择固定利率的借款人可能仍然有18个月的“超低利率”期。
“另一方面，我们可以理解为什么借款人现在选择缩短固定期限，希望他们能在未来一两年内以更低的利率从一系列贷款续期中受益。”
他表示，自2021年中期以来，首次有固定一年期贷款的借款人现在能够转为较低的利率。
“与2021年中期一样，当时也很难决定选择哪个‘最佳’固定利率——虽然事后看来现在的选择更加明朗，但当前的情况依然复杂。毕竟，超短期利率（如6个月期的6.7%）仍然比稍长的期限（12个月期的6.2%）要高出不少——因此，要使连续两个六个月期贷款的策略奏效，利率需要在明年4月之前降到5.7%或更低。
“这可能发生吗？一切皆有可能，特别是考虑到经济持续疲软，并且通胀下降的风险比预期的更为明显；这可能会导致OCR（官方现金利率）下降得更快，同时也给房贷利率带来更大的下行压力。
“但与此同时，当前房贷利率可能已经部分反映了未来OCR的潜在下降，因此，未来的降幅可能会比我们迄今为止看到的更为缓慢/更小。”
“无论如何，房贷借款人目前面临的微妙决策可能还会持续一段时间。”
他表示，借款人可以将贷款分成不同期限的固定利率组合是有意义的。
“我听说有些人现在采取6个月、12个月、18个月的混合贷款策略，希望通过分散贷款期限，始终有部分贷款到期以便在利率下跌时能抓住机会。”
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