2022即将结束，新西兰房市目前处在什么位置？
By 新西兰中文先驱网· 2022年12月18日 21:38
本文来源：NZ每日财经
上涨必然下跌，但许多习惯于房价稳步上涨的新西兰人对今年市场的急剧下滑感到意外。
在2020年和2021年期间，市场蓬勃发展，随着买家争夺有限的房产，价格飙升至前所未有且不可持续的水平。
这一繁荣是由Covid引发的创纪录低利率和放宽贷款价值比限制(LVR)所推动的。
但当储备银行恢复LVR限制、新的CCCFA贷款规则出台、利率开始上升时，市场发生了转变。
今年的故事是创纪录的价格下跌，谨慎的买家群体目前的情绪是FOOP（害怕多付）而不是FOMO（害怕错失良机），以及销售缓慢。
这里有一些数字可以解释市场在年底处于何种位置，这是在不太可能很快重演的“狂热”之后发生的。
13.7%
根据新西兰房地产协会最新的房价指数，这是全国房价从去年11月的市场峰值下跌的幅度。
该指数提供了一种价格变动衡量标准，不受房屋销售量或类型的影响，这可能会影响中位数价格。
按照这个标准，惠灵顿的房价已经从峰值下跌了20.8%，奥克兰的房价下跌了18.4%，而且每个地区都出现了一定程度的下跌。
但最近的QV和CoreLogic数据表明，下降速度正在放缓，本月新西兰许多地区的月度降幅小于去年。
810,000纽币
新西兰房地产协会表示，持续的价格下跌导致11月份新西兰全国房价中位数跌至810,000纽币，低于去年同期的925,000纽币。
其数据显示，奥克兰地区的中位数为106.5万元，低于130万元，惠灵顿地区的中位数为79.5万元，低于96.25万元。
虽然基督城的价格有所下降，但事实证明它是主要中心中城市中最具弹性的。11月份的中位数为680,000纽币，而去年为700,500纽币。
皇后镇的房价中位数为全国最高，达到了135万纽币。
房地产协会首席执行官Jen Baird表示，价格下跌有助于提高负担能力，尽管利率上升对抵押贷款服务能力的影响将给买家带来压力。
25%
市场下行趋势尚未停止，预计价格将进一步下跌。ASB选择了25%的峰谷跌幅，经通货膨胀调整后跌幅为40%。
其他经济学家在他们的秋季预测中并不那么强硬，ANZ银行预计22%的峰谷跌幅，通胀调整后为32%，而Kiwiban和Westpac的预期为21%。新西兰储备银行和CoreLogic预计下跌20%。
值得注意的是，大部分预期的价格下跌可能已经发生。
CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，价格可能会再下跌10%左右，使总跌幅达到20%左右，这似乎是合理的。
“但如果真的发生这种情况，重要的是要记住价格仍将比Covid之前的水平高出15%到20%。”
ANZ经济学家Miles Workman表示，REINZ 11月份的数据表明，尽管预测的不确定性非常高，但市场已经完成了大约62%的调整。
图片来源：Unsplash
4.25%
抵押贷款利率上升是经济低迷的一个重要因素，而储备银行最近将官方现金利率上调至创纪录的4.25%，并预计明年将达到 5.5%的峰值，预计将推动利率进一步上涨。
在宣布这一消息时，利率已经从去年的2.5%左右攀升至6.5%左右。但是，从那以后，许多银行再次提高了利率。
现在，一些固定期限利率略微上升到7%或更高，而浮动利率在8%左右，借款人想知道他们还能上升多少。
较高的利率会影响人们的借贷能力和抵押贷款服务能力。CoreLogic估计7%的利率会使500,000纽币的房屋贷款成本每年增加12,000纽币。
但经济学家Tony Alexander认为，固定利率有90%的可能性已经见顶，届时人们会意识到他们将重新评估他们的处境。
67,000
买家的犹豫导致销售活动低迷，CoreLogic预计今年的房屋成交总量为67,000套。这是自2010年以来的最低值，也是过去三十年中第三低的数字。
REINZ的最新数据显示，11月份全国销量为5525套，比去年同期的8644套下降了36.1%。
他们显示去年11月所有地区的销售额都下降了，每个地区都有两位数的百分比下降。西海岸是唯一降幅低于20%的地区，降幅为15%。
Westpac代理首席经济学家Michael Gordon表示，这使销售数字更接近全球金融危机后的低点。
Davidson表示，随着国内生产总值数据疲软和抵押贷款利率上升，明年的销售额很难大幅攀升。“总共可能会重复65,000到 70,000套。”
41
房产也需要更长的时间才能出售。REINZ将11月份的销售天数中位数定为41天，比去年同期增加了12天。
Kiwibank经济学家表示，经过季节性调整后，出售天数的中位数为47天，远高于39天的长期平均水平。
28,449
Realestate.co.nz的数据显示，去年11月份全国待售房屋数量较少，但目前全国共有28,449套待售房屋。与去年11月的 19,260套房屋相比，增加了47.7%。
ANZ银行经济学家表示，市场并未出清，正如低房屋销售和低拍卖清盘率所表明的那样。但Baird表示，库存量的增加和市场竞争的减少使得如果人们能够让财务运转起来，现在是成为买家的好时机。
首次置业者是一个抓住机会的群体。CoreLogic分析显示，他们的市场份额已从今年早些时候的约20%的购买量增加到今年下半年的24%至25%。
2000万纽币
虽然高端市场未能毫发无损地摆脱经济低迷，但事实证明它比低端市场更具弹性。
交易活动稳定，高档物业继续以1000万纽币以上的价格出售。
证据就是今年的最高销售额，这是位于奥克兰著名的Paritai Drive Orakei的一套五居室房屋。
它在5月份以2000万纽币的价格售出，远高于2015年730万纽币的最新成交价。
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