2022年新西兰租金上涨的潜在压力或将全面爆发
By 新西兰中文先驱网· 2022年01月12日 21:06
本文来源：NZ每日财经
在对2021年奥克兰租金进行了一年的稳定跟踪之后，房产机构发现房东推迟租金增长后面临的涨租压力越来越大。而到了今年涨租已经成为房东们待办清单上的第一条事项。
2021年一些主要的涨租压力包括政府取消了出租房贷款利息可抵扣应税收入变化、贷款本身的利率上涨以及健康之家标准合规性提高，这些都无形之中增加了房东的成本。
Barfoot&Thompson的董事Kiri Thompson表示，在2020年和2021年期间，虽然这些因素给一些房东带来了沉重的压力，但大多数人都不愿意在Covid-19疫情期间提高租金。
这种不情愿的情绪在Barfoot & Thomson的2021年租金数据中得到了证实，尽管这些压力在表面下不断冒泡，但该数据一直保持稳定。
“现在我们回到了新常态，房东不得开始了大量的延期涨租，”Barfoot 说。
Barfoot&Thompson最新一季度（2021年10月至2021年12月）租金分析的数据仍在等待中，但全年租金价格变动很小，2021年11月奥克兰三居室房屋的平均租金为每周611纽币.
在截至2021年9月30日的第三季度，受到奥克兰Covid-19最严格限制的影响，平均每周租金变动不到1纽币。
逐步取消利息可抵扣变化从2021年十月开始打击现有房东，拥有2021年3月27日之前购买出租房的房东现在只能要求75％的利息抵扣了，当然新建筑除外。
“利率几乎翻了一番，从2%到4%，所以这是一次相当大的加息。大多数人都在固定期限内，但可能只剩6个月时间的低息了，”
“再加上他们不能像以前那样扣除利息，我们认为房东必须额外支付数百纽币。现金流中性的房东可能不得不从自己腰包里掏钱补贴，”Barfoot表示。
图片来源：Pixabay/Gerd Altmann
Crockers的首席执行官Helen O'Sullivan预计这些变化不会对租金产生明显的影响。
“房东当然有自己的判断，但好房东有长远的眼光，他们总是意识到成本的上升和下降，但你的租金是由市场和房产的质量决定的，”
“不是说我的成本涨5%，我就给你涨5%那么简单。”
Barfoot表示，任何租金上涨都不太可能很大，房东每年只能审查租金一次，尽管房东在房产价值方面的收益很好，但他们将面临实际现金流短缺。
“每个人的房产都涨价了，但你无法用资本收益来支付抵押贷款，而且在很多情况下，租金并不足够支付抵押贷款付款（还本付息），”Barfoot说。
尽管如此，Barfoot表示，鉴于2021年2月取消了90天无理由终止条款，房东更愿意采取谨慎的态度，暂时将房产空置一段时间，而不是接纳被视为高风险的租户。
在这种环境下，租户将需要更加努力地去证明他们的租房信誉，并且准备好推荐人和其他工作使他们处于有利地位。
同时，他们不太可能满足于不合标准的东西。
“健康住宅标准的出现意味着租户更加意识到隔热良好、供暖良好的住宅的舒适价值。我们甚至在7月（实施日期）之前就看到了租户的期望，”O'Sullivan说。
一年中的这个时候通常是学生住宿的抢椅时间，因为人们返回城市迎接新学年，但过去几年由于国际学生的出局有些不同。
O'Sullivan说，与Covid-19共存还对租赁行为产生了其他连锁反应。
“在每次封锁之后，我们都看到有人退出合租生活，自己或与伴侣一起搬入新的出租房。”
她将此归结为在封锁期间在家工作的压力，在许多情况下，“每天有四个人在卧室里工作”。
对于那些住在集体公寓的人来说，也有从中心城市向郊区的转变。
这可能反映了在家工作或混合安排的增长或远程参加高等教育的机会，从而减少了出于交通原因靠近城市的需求。
O'Sullivan表示，目前奥克兰的租金供应是合理的，但郊区的需求更为强劲，这意味着该市CBD有大量租金合理的优质公寓。
“在这座城市，市场的巨大变化是由于Covid19以及国际学生和新移民的缺席，”
她说：“该市的出租房询价有所增加，并没有回到Covid之前的水平，但已经有所改善。当大流行开始时，奥克兰的需求有所减弱，并且没有太大变化。”
根据新西兰统计局最新的住宅统计数据，新西兰有超过60万个出租家庭，家庭总数为190万。
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