【伍勇讲生意】生意买卖中的房东同意
By 新西兰中文先驱网· 2024年10月02日 00:26
最近好几个合同都在进行房东同意！房东同意是生意买卖必不可少的环节，因为租约转让需要房东的同意。
一般买家生意考察满意以后，就会进入到房东同意的环节。房东最关心的一般就是两个点，其一就是买家的从业经验，有没有相同类型或者管理的经验，可以提供买家是否能使生意继续经营下去，定期支付租金。第二就就是买家的财物状况，良好的财物状况会给房东带来很好的信心。
在新西兰通常财物状况体现在有没有房产物业等，虽然房东不一定要求买家必须拥有物业，但是拥有物业的买家会比没有物业的是更加让房东安心。
现在的房东大部分会要求租客提供担保，这个担保一个是个人担保，另一个就是租金担保。个人担保就把租客和他/她个人所有的物业和资产联在一起，想跑也不容易。租金担保比较常见的形式就是三个月的租金担保。 担保的形式常见的是银行担保，租客通过银行担保来保证租金的支付。银行担保也有两种形式：一是你存入一笔钱作为担保基金，二是就是通过你物业房产的净资产抵押担保。一些比较大的房东，商业性比较浓的房东比较愿意采用银行租金抵押担保，像Westfield，Sylvia park 等大型商场通常是三个月的租金担保。因为一旦你不能支付租金一个月，商场就会给你出通知，再不能如期付款，房东就可能把你的商店锁住，然后通过法律途径，把租客赶走并且没收设备作为抵押。所以一旦租客收到房东的欠租通知，租客必须要回复，商量一个办法怎么解决问题，千万不要不理不睬。时间一到，商量的余地就不多了！
当然房东对租客的要求有时候也会因市场的情况有所变化。比如像疫情期间生意经营状况不好，在买卖过程中房东同意的要求会相对松一些，像那些必须出售的卖家。因为像这类卖家 你不给房东同意，他可能自己就关门大吉了。留一个机会给买家试一试，总好过空着店铺等着人来。特别是对于那些地税物业费非常高的店铺，我碰到过一个地税物业年管理费超过10万一年，如果没有了租客，房东不但没有租金收入，还需要自己掏腰包支付这个地税和管理费，更别说有贷款了。对于依靠租金收入的房东不但没有进账，还要倒贴钱进去，确实是一个很重的负担。
房东同意程序：
1.买家提供自己的资料给买家律师，买家提供资料一定要有迹可循，比如房子的价值是有根据的，手上的现金包括现有的钱和银行贷款的钱的总数要超过买价，最好预留一些流动资金！
2.买家律师转发所提供资料给卖家律师，
3.由卖家律师转发买家的资料给房东律师并获取房东同意，
4.房东同意以后 由买家律师起草Assignment of lease！
具体的事情可能需要专业的人士。
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本周精选
1. 课后辅导生意，全球加盟品牌，每周不超过20 小时，预计年利润8万，售12万8+货。
2. 咖啡店可座100人，年报表体现周营业额$25,000,东主退休，售$450,000+货。
3. 咖啡店位于商业办公区，每周5天，营业额$14,000，目前员工经营管理，售25万+货。
4. Lunch Bar位于工业区，六天营业，周营业额$14,000, 东主13年，售$300,000+货。
5. 炸鱼薯条汉堡店位于北岸，周租$678+GST含地税，周营业额 $5，000 ，售10万+货。
6. 咖啡店市中心办公区，六天营业，周营业额$21,000+，东主17年，售$300,000+货。
7. 寿司店北岸，连锁加盟，周营业额$18,000,目前员工管理，潜力大，售$390,000+货。
8. 幼儿园生意位于基督城，年营业收入107万，甩手掌柜，报表年利润20万，售60万。
另外大量选择不能尽录：
- 中餐馆可座80人，周租$608含税，报表年收入85万，东主忍痛割爱，售$118,000+货。
- 咖啡店主街黄金地段，周营业额$20,000-$21,000,东主必售，割价而售，$290,000+货。
- 炸鱼薯条店位于北岸良好住宅区，周租$1,044含税，营业额$10,000,售$150,000+货。
- 中西快餐和堂食店于南岛著名旅游城市，夫妇经营报表年利润27万，售35万+货！
- 中餐馆180人座，周租$1,690含税，6天营业 $20,000左右，一口价，$28,000+货。
- 咖啡店北岸工商业区，可座60-70，周租$1,566+GST, ，东主必售，$68,000+货。
- 连锁加盟寿司生意，两店一起平均周营业额$22,000，老板参与度不高，售$380,000+货。
- 华人超市位中区，卖菜，肉以及杂货，周营业额3万5，东主6年多，售$168,000+货。
- 日本铁板烧餐馆，老板是厨师可以手把手教你，年利润10万多，售$130,000+货。
- 咖啡店位中区，办公室区，7天营业额2万到2万3,东主必售，只需$300,000+货。
- 咖啡住宅商业区,网红咖啡店，周营业额$31,000,甩手掌柜，售$598,000+货。
- 咖啡连锁加盟位购物中心，生意兴隆，报表年利润20多万，东主退休，售22万+货。
- 酒铺周租$425含税，周营业额$16,000,简单易经营，东主十多年，售$190,000+货。
- 咖啡店周租$919含税，简单易经营，2023年报表利润25万，售$468,000+货。
- 寿司店连锁经营，周营业额$8,000，夫妇俩可以经营，东主7年，只售$169,000+货。
- 咖啡位于大型购物中心，无需厨师，员工管理，周营业额$21,000,售$368,000+货。
- 中餐馆位于Unitec附近，可座50，周租$668+税，六天营业额$10,000,售$98,000+货。
- 中式快餐位于Hamilton，周租$500+税，周营业额$6,000，只售$79,000+货。
- 阳光棚生产安装，创业良机，无需经验，东主培训，开价包车$48,000+货（7万）。
- 汽车美容生意服务许多车行，东主7年，报表年利润20万，简单易学，售29万+货。
- 专业户外工程承包公司，年营业额300万，报表利润40多万，售58万（含20万设备）。
- 食品包装进口批发，生意一直稳步发展，年报表利润38万，赚钱良机，售53万+货。
- 连锁加盟物流生意，年营业收入69万，老板年利润16万，无需经验，售$300,000+货。
- 专业咨询服务公司，东主20多年，老板退休忍痛割爱，报表年利润90万，售160万。
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