关于房屋贷款，现在你必须知道这10件事！

新西兰中文先驱网 居安 综合报道  随着利率回落、房市升温，抵押贷款也在同步回暖。下面是现在影响房市的关于贷款的10个重要信号。

1. 房贷市场正在加速回暖

过去26个月里，有24个月的购房贷款、加贷与“换行”（再融资）同比增长，显示出借款人信心与市场参与度持续上扬。

2. “系统”也在扩张

未偿还住房贷款总量（业内称“系统增长”）升至3850亿纽币，年增5.6%，为2022年8月（5.7%）以来最快。原因在于一段时期内，新贷款与利息收入持续高于还款额，推动房贷余额稳步累积。

3. 短期利率更吃香

今年近30%的新贷款为浮动利率，高于往年常见的20%。6–12个月的短期房贷也走俏，近几个月占比约一半。尽管长期房贷较2024年底更受关注，但8月占比仍仅28%，低于一年前的约50%。这反映出借款人明确的策略：保持灵活，以便在降息周期中抓住更低利率。

4. LVR放松或最利好投资者

9月，仅13%的自住房贷款以高LVR（首付低于20%）发放，显著低于官方20%的上限，甚至低于银行内部可能的15%阈值。投资者更为严格——仅0.5%的贷款首付低于30%。12月1日起放宽LVR后，投资者有望明显受益，同时也为寻求预批的首次购房者打开更大空间。

5. 首次购房者主导低首付贷款

9月， 51%的首次购房者以低于20%首付获批，创了纪录。这一群体如今贡献了自住房低首付放贷的七至八成，存在感持续走强。随着12月1日LVR放松，首次购房者融资或将更顺畅。

6. 只付息贷款总体可控

9月，新发自住房贷款中16%、投资者贷款中36%为只付息。虽然看上去不低，但仍远低于此前30%与50%的峰值。数据表明，只付息并未被大规模用来缓解还款压力，更像是借贷双方的审慎工具。

7. DTI或在2026年影响政策走向

9月，8%的首次购房者贷款DTI高于6，11%的投资者贷款DTI高于7，均低于储备银行20%的上限，但投资者占比已接近三年高位。随着内部偿付测试利率下调，DTI的重要性可能上升——尤其对投资者而言。

8. 许多借款人将享受更低利率

目前约12%的存量贷款为浮动，另有33%为固定但将在明年3月前重新锁定。尽管部分人已享有较优利率，仍有不少人将在“换档”时明显降低月供，这一变化正逐步改善家庭现金流并渗透至房市。

9. 再融资仍是关键增量

受现金返利优惠与短期结构灵活性吸引，换行活动维持近纪录水平。随着近三成新贷款为浮动、许多固定房贷将到期，再融资窗口预计仍将保持“常开且活跃”。

10. 还款压力或已在低位见顶

不良贷款（逾90天逾期或已减值）占比由年内高点0.7%回落至0.6%，仍远低于全球金融危机时期的大约两倍水平。银行也开始下调坏账计提，显示对压力周期见顶的信心。

在利率回落、交易回暖与政策转向更友好的背景下，房贷动能大概率继续累积，新发放规模有望进一步抬升。首次购房者与投资者都处在相对有利的位置，而各家银行也在为更忙碌的新一年做准备。

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