在奥克兰买没有土地产权的低价公寓是捡漏还是踩雷？
By NZ每日财经· 2023年02月22日 02:07
本文来源：NZ每日财经
本月早些时候，一位奥克兰首次购房者以 25,000 纽币的价格抢购了一套内城区的两居室公寓，但这可能并不像看起来得那么便宜。
虽然售价远低于该公寓 2021 年 350,000 纽币的政府估价 CV，但它是位于奥克兰CBD Beach Road上 Scene One 大楼内的一套没有土地产权的地权租赁 （Leasehold） 公寓。
地权租赁房产的价格通常远低于有永久土地产权的房产，因为这些房产每年都要缴纳土地租赁和其他费用，这些费用可能会很高。
多年来，Scene One 街区也一直受到整治问题和诉讼的困扰，其中的公寓经常以远低于其 CV 的价格出售。
2021 年，大楼内的一套两居室公寓在拍卖会上仅以 5000 纽币的价格易手。它每年在地租成本、运营费用和政府地税方面的支出为 33,147 纽币。
那年早些时候，一套 Scene One 公寓挂牌拍卖，底价为 0 纽币，但拍卖没有进行，最终以 30,000 纽币的价格售出。
该建筑最近的销售包括一套三居室公寓，该公寓在 11 月以 310,000 纽币的价格售出，远低于其 CV 750,000 纽币。
10 月，CV 为 270,000 纽币的一居室公寓以 25,000 纽币的价格售出，而 CV 为 350,000 纽币的两居室公寓在 9 月以 72,000 纽币的价格售出。
每处房产的年度成本都不同，但最近一次出售的 Ray White 奥克兰中心经纪人 Dominic Worthington 表示，这套公寓的年支出约为 26,600 纽币。
它们由每年不到 20,000 纽币的土地租赁费用和 1200 纽币的政府地税组成，土地租赁费用将于 2025 年进行七年一次的审查。
Scene One没有物业管理公司，因此没有物业管理费，但它确实还是有运营费用。这套公寓的运营费用为 5500 纽币一年。
Worthington 说，经过多年对补救问题的不确定性，现在已经制定了一个计划，但保密协议意味着他不能透露业主成本将会是多少。
“法律纠纷已经结束，补救计划已经制定，买家完全清楚成本是多少。他们不会闭着眼睛买入。”
他说，土地租赁公寓的入门级价格比郊区的房子更实惠，这使它们成为首次购房者的不错选择。
“支出是一项额外成本，但它们有点像偿还抵押贷款。如果你以 750,000 纽币的价格购买了一套房子，首付为 20%，利率约为 7%，那么你每年的还款额会多得多。”
“在这种情况下，25,000 纽币的价格意味着买家不会真的亏本，而且他们也可以获得市中心的所有生活方式。”
但 Loan Market 抵押贷款顾问 Bruce Patten 表示，为购买土地租赁公寓获得贷款融资是一件很困难的事情，除非买家是经验丰富的投资者，否则他们应该避开他们。
当土地租金急剧上涨时，他已经看到了他们可能造成的破坏，而这处房产最终不得不以远低于购买时的价格转售。
“这套特别的公寓可能是一笔不错的交易，因为 25,000 纽币太便宜了，很难以更低的价格出售，”他说。
“这确实取决于未来土地租金会发生什么，那是一个雷区。”
“以 500,000 纽币或 600,000 纽币购买的永久土地业权公寓的抵押贷款还款额将与这套公寓的年支出大致相同。”
奥克兰房地产投资者协会前主席、房地产投资者 David Whitburn 表示，25,000 纽币的价格如此之低，买家不太可能有任何债务，支出可能与支付租金相当。
他说，这对这个特定买家来说可能很有效，但租赁房产风险很高。
“除了可能大幅增加的地租问题外，它们的价值一般不会增加。因为是你不拥有土地。”
“这意味着通常不可能在土地租赁公寓中建立足够的资产来利用杠杆作用进入不同的房产投资。转售它们也非常困难，因为大多数买家都对它们都会持谨慎态度。”
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