房市低迷，奥克兰房价下跌快要触底了吗？
By NZ每日财经· 2022年07月04日 23:43
本文来源：NZ每日财经
奥克兰最近的房地产市场表现已经非常低迷了，房价从市场峰值大幅下跌，大多数地区的价格都出现了下跌。
根据新西兰房地产协会的最新数据，奥克兰的中位价已从2021年11月峰值的130万纽币下跌了13.5% 。
这使得奥克兰5月份的中位数跌至112万纽币，这使其成为唯一一个价格年波动跌至负值领域的地区。比去年同期的115万纽币下降了-2.2%。
但奥克兰是一个庞大而多样化的地区，更深入地研究这些数据表明，不同地区受到的影响比其他地区更大。
房地产协会的数据显示，奥克兰中区受到的打击最为严重。价格从去年5月的135万纽币同比下降12.9%至118万纽币的中位数。
紧随其后的是北岸和Papakura，价格年跌幅为1.9%和4.0%，中位价分别为130万纽币和864,000纽币。
其他地区均未出现年度价格下降，但除富兰克林外，奥克兰其他所有地区均在4月至5月期间出现环比房价下跌。
CoreLogic的新数据显示，在每个区的层面上，奥克兰的206个区中有一半以上（119个）在过去三个月中价格下跌至少超过1%。另有36个区的跌幅不到1%。
在全国房价下跌超过5%的11个地区中，有五个在奥克兰。他们是Pakuranga Heights，6.7%；New Windsor，6.3%；Waterview，5.5%；Rosedale，5.5% 和Avondale，5.0%。
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CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，奥克兰一直处于经济低迷的最前沿，价格下跌幅度也相当大。
“但它们并不都位于市场的高端或低端，或者位于该地区的南部或西部。相反，经济低迷在整个地区普遍存在，但并不统一。”
他说，考虑到该地区的高价格意味着负担能力有限，这种下降并不令人意外。尽管价格下跌，但奥克兰只有23个区的中位价格低于100万纽币。只有一个区的房价中位数低于600,000纽币，那就是奥克兰CBD（以公寓类型为主）。
“抵押贷款利率上升也有很大影响，因为如果将利率上升换算到奥克兰更昂贵的房价上，所涉及的纽币金额是相当可观的。”
他说，过去的周期表明，奥克兰市场的发展趋势往往会跟随其他市场，但该地区庞大、多样化的经济起到了保障作用，这意味着它不像其他一些较小的市场那样脆弱。
“值得指出的是，奥克兰有大量新房供应，这可能会影响价格。但实际上，24个区的价格至少上涨了1%，其中Wiri上涨了5.1%。”
毫无疑问，一些地区受到市场放缓的打击更大。其中最重要的是奥克兰中心地区，其中包括CBD的公寓市场，这一市场并没有在去年达到非常繁荣的程度。
City Sales销售经理Scott Dunn表示，房产出售所需的时间已经放缓，而且市中心的价格也在下降。这主要是由于财政收紧和利率上升，以及更复杂的供需模式。
“买家更挑剔，不会轻易做出决定。去年，他们害怕错过，今年他们很高兴等待合适的房产出现，评论让他们放心，他们不需要快速行动。”
但他说，高端公寓继续卖得很好。“而且，尽管事情似乎进展得更慢，但从销量上看，我们现在的销量比传统上受Covid影响的3月、4月高峰期要多。”
在接下来的12到18个月内，随着利率继续上涨，Dunn预计会有更多的投资者尝试出售房产以释放现金。“随着时间的推移，越来越多的小型公寓将进入市场，将对价格造成一定的下行压力。”
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根据房地产协会的数据，北岸是另一个年度价格下跌的地区。Harcourts Cooper&Co董事总经理Martin Cooper表示，市场正在从繁荣的高峰开始向下调整。
他说，如果北岸有1400套待售房产被认为是一个平衡的市场，那如果挂牌数量远低于该数量，则有利于卖家，而如果挂牌数量高得多，则有利于买家。
“去年的高峰期，只有1000套房源，非常少，而且由于害怕错过而缺乏选择，这推动了激烈的竞争。”
“两个月前，挂牌量飙升至1608套，非常高，但现在有1379套挂牌房源，这表明市场要好得多。人们仍然想购买，有动力的卖家仍可以找到买家。”
Cooper说，价格有所下降，但10%的下降使它们回到了去年年中的水平，但仍高于大流行前的水平。
“发生的增长是不可持续的，现在市场正在调整。这不是一场危机，这只是周期的一部分，它为首次购房者提供了更多机会。”
奥克兰房地产投资者协会前主席、奥克兰投资者David Whitburn表示，虽然奥克兰市场的前景可能看起来并不乐观，但未来几个月一些地区的表现将比其他地区好。
他说，投资者主导的地区，如Clendon Park、Randwick Park、Papakura和Manurewa，以及远离就业中心和基础设施的地区，可能会更多地感受到经济低迷的影响。
“但靠近大城镇中心的地区，如Takapuna, Manukau, Albany和Westgate，这些都是拥有基础设施的大型就业中心，表现将更加强劲。”
“中区西部和东部，如Ponsonby、Westmere、Kohimarama和St Heliers，通常在市场放缓时还是会表现很好。”
Whitburn说，对许多人来说，未来的日子会更艰难，但如果买家能拿到贷款，现在就不是买房特别差的时机。“只是我暂时不会指望资本收益，因为明年很难看到价格上涨。”
对于Property Ventures房地产总监Mark Honeybone来说，隧道尽头还是有一些曙光的，最近新建房市场的询价有所增加。
他说，在过去的六个月里，由于贷款环境收紧和缺乏信心，奥克兰的新建房市场非常平静。
“但在过去的三周里，我们看到一些经验丰富的投资者重返市场，而CCCFA的贷款规则在7月份会有所放松，因此这可能会转化为更多的活动。”
他的直觉是，利率几乎达到了巅峰水平，而奥克兰房价也几乎跌到了最低水平。
“对于有经验的买家来说，有很多因素表明现在是购买的好时机，但普通人需要更加谨慎，可能需要一直保持到今年年底。”
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