18个月了，新西兰房价已经跌到合理水平吗？专家告诉你答案……

By 新西兰中文先驱网· 2023年07月23日 23:33

新西兰中文先驱网Bonny编译 据NZ Herald报道，目前房地产市场上出现了另一个重大新闻——而且与利率无关。

最近几周，我们看到越来越多的评论表明，经过 18 个月的下跌，房价终于达到了更可持续的水平。

换句话说，我们已经触底了市场。

房价是否降到了需要的水平？

根据经验，更换新房的成本应该与购买现有房屋的成本大致相似。

当然，情况并非总是如此，因为利率、移民、审批程序和土地供应等方面的变化可能会对供需产生巨大的短期影响。

但一般来说，如果我们跟踪房价与建筑成本的变化，就可以有效衡量两者是否符合预期。

就在上周，CoreLogic 发布了 Cordell 建筑成本指数。

该指数可以追溯到2013年，追踪建造“标准”住宅（定义为单层、三卧室、两浴室、砖瓦房）的成本，包括所有劳动力、材料和设备租赁。

建筑成本指数告诉我们什么？这得看情况。

下图跟踪了建筑成本指数相对于房价指数的变化，让你了解相对变动情况。请记住，我们在这里关注的是成本的百分比变化，而不是硬性的纽币数字。

无论从哪个角度来看，有一件事是明确的：在后疫情低利率环境下，房价的增长大大超过了建筑成本的增长。

但该指数告诉我们的关于房价的信息——以及它们是否按照应有的轨迹追踪——会发生变化，这取决于你回顾多久。

仅从数字来看，房价似乎很不正常。

如果您以 2013 年 3 月（该指数开始时）为基础，您会发现房价的涨幅比建筑成本高出三分之一以上。

但如果我们考虑一下背景，那就是另一回事了。

我们截至 2016 年的成本数据因全球金融危机 (GFC) 后房地产市场发生的一些非常不寻常的事情而出现偏差。

全球金融危机后（2008 年）有一个五年时期，住宅建筑数量极低，每年新建筑许可数量约为 14,000 份，而最近的数据为 46,000 份。

随着新西兰经济复苏，低水平的建设和增加的移民共同推动房价大幅上涨——需求超过供应。

虽然花了一段时间，但新建筑逐渐恢复，大约从2017年开始，情况才恢复平衡。

因此，如果我们使用 2016 年 12 月的数据作为基准……

直到 2020 年底，房价和建筑成本的变化一直非常接近，但随着疫情爆发后利率暴跌，房价和建筑成本的变化相差约 25%。现在房价已经重新调整，又回到了正常水平。

房价是太高了，还是合理？

我的观点很大程度上是后者。

除了第二张图讲述的令人信服的故事之外，我从房地产开发商那里听到的反馈是，现在土地价格已经下降，他们的开发成本（包括销售利润）现在与新建筑的销售价格大致一致。

CoreLogic 在发布最新数据时评论道：“总的来说，如果看到 2023 年剩余时间建筑成本指数的季度变化率继续保持在 0.5% 附近，这并不令人意外，这意味着到年底年度变化可能会低于 3%。公平地说，新建筑可能不会变得更便宜。但至少从买家的角度来看，成本也不会上涨得那么快。”

简而言之，建筑成本可能会在此基础上小幅增加。作为参考，在过去十年中，它们平均每年增长约 4.5%。

尽管住房贷款利率达到15年来的高点正在抑制买家需求，但随着利率在未来一年左右开始下降，我们将看到需求回升。

只要住房供需保持大致平衡，这意味着房价在中期内也应该小幅上涨——与建筑成本保持一致。

这里最大的风险是新建房产数量大幅下降，但对寻求投资新建房产的人们还有一些激励措施（例如税收优惠），开发商应该有足够的信心继续推出新项目。

此事的最终决定权由储备银行货币政策委员会做出。

作为 7 月 12 日官方现金利率 (OCR) 公告的一部分，该委员会对房价做出了裁决，指出“房地产市场的前景最近变得更加平衡”，并且“经过最近的下跌，房价现在处于可持续水平附近”。

最后，房价真的已经到合理的点了吗？很显然，是的。

本文作者：David Cunningham，是抵押贷款经纪公司 Squirrel 的首席执行官。他在银行业拥有数十年的经验，最近担任合作银行首席执行官。

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