高密度的住房分区就一定能大幅增加房产价值吗？
By NZ每日财经· 2022年07月11日 22:05
本文来源：NZ每日财经
23年来，北岸居民Lenore Bullock一直住在一个四居室家庭住宅的隔壁，但两个月前邻居的房屋被拆了，在同一地皮上新的屋主正在建造四栋新房。
其中一栋新房的阳台可以俯瞰她的花园，Bullock她的花园将不再有阳光。
“市议会不再关心房产失去阳光、隐私或其他任何东西，”她说。
Bullock说，她和East Coast Rd开发区周围的一些邻居也担心他们的房子会贬值，但当地一位房地产大亨表示，业主们不能得了便宜还卖惨。
Martin Cooper在奥克兰西北部和北岸拥有19个Harcourts分行。他说，在过去的几年里，由于房产的开发潜力，房主能够以比出售给其他一般买家更高的价格出售给开发商。
“你享受了资本收益，因为该地段很受欢迎，但你不希望在你住的地区实施创造需求的房产。你不能总是得了便宜还卖惨，”他说。
即使在那些全职研究市场的人中，随着密集化住房的发生，价格将如何变化仍然是一个很大的问号。
Bullock房屋最近的政府估价略低于210万纽币。
拥有一栋保存完好的五居室住宅，Bullock怀疑她物业的土地价值因开发可能而产生的任何增长都将因失去阳光和过度拥挤而导致价值的最终下跌。
她可能已经感受到了早期密集化的刺痛，但随着城市的大片地区现在被指定用于中高密度住房，更多的人将面临同样的情况。
密集化是奥克兰当前统一规划的中心主题，并制作了一张交互式地图并将其放置在市议会的网站上，以展示新的分区。
政府的中等密度住宅标准(MDRS)更是允许在大多数城市中心在不需要资源许可的情况下开发多达三栋三层住宅。
这些标准涵盖了奥克兰的大部分地区。
与此同时，市议会正被迫遵守新西兰政府关于城市发展的国家政策声明，该声明将允许在火车站步行10分钟内建造至少六层的公寓楼。
奥克兰市议会也因在保护富裕社区的措施上过于宽松而受到政府的关注，住房部长Megan Woods建议市议会重新考虑其试图保留的特殊地区的数量。
一位市议会发言人表示，地方当局现已完成对这些地区的全区域、特定地点的审查，在没有保留特色的地区，市议会建议取消保护措施。
密集化将如何影响价格
CoreLogic研究主管Nick Goodall表示，房产的价值在于其最佳的用途，这意味着具有开发潜力的房产可能会出现价格上涨。
但密集化的选择并不总是一个福音。不适合开发的房产，或者已经在土地上拥有一座非常有吸引力住宅的房产可能不会吸引开发商，更多的只是普通买家。
在这些情况下，这类物业不太可能获得很大的价值提振，如果附近有很多高密度住宅，则可能会贬值。
然后是新西兰大量的城市中心土地资源被大量释放以进行密集化住房建设。开发商有了更多选择也可能会减少他们愿意支付的金额。
“最近有一个有趣的例子，奥克兰市议会‘重新分类’一些房产可以建两套房产，”Goodall说。
已经有传闻表明，买家为这些地块付出了高昂的代价，然后什么也没做，而现在可开发的地皮数量变得很丰富，开发商数量是有限的，他们很可能会发现自己之前的买价过高了。
密集化政策成果显现
CoreLogic在截至4月底的一年中记录了奥克兰市议会颁发的13,059份合规建造证书。符合规范的证书通常意味着新房产已可以居住。
Goodall说：“从今年最近的峰值14,421套到2021年6月底，这一数字呈下降趋势，但仍远高于约10,600套的长期五年平均水平。”
每增加一套房屋，短缺就会减少，土地对开发商的吸引力就会下降。
Goodall说，在过去的两年里，随着移民数量的减少和建筑热潮的全面展开，奥克兰已经从短缺中解决了很大一部分问题。
CoreLogic估计，在2015年至2020年期间，奥克兰的房产短缺进一步加剧了17,000套房产，但如果继续保持高建筑水平，这种情况可能会在几年内扭转。
随着短缺的缓解，价格可能会下降。
与此同时，全国范围内还有50,000套建筑许可正在建造日程上。Goodall说，该行业实际没有能力完成这么多新建房，但该数字表明新西兰人可以期待在不久的将来会有更多的新房完成建造。
Goodall说，为了衡量建筑许可最终变成完成建造的速度，在截至4月的一年中，奥克兰85%的建筑许可在两年内获得了合规证书。
Bullock对邻人主义（只扫门前雪）指控的回应是，她努力工作以买得起她现在的房子，她说在隔壁的开发项目在获得批准之前没有得到她的许可是令人沮丧的。
“只能这样了，你只能去忍受这一切，我认为在一条漂亮的小街上有一个小后院的美好日子已经一去不复返了，”她说。
一位市议会发言人表示，资源许可是在未通知的基础上授予的，不需要与邻居协商。
基础设施是成功的关键
Cooper说，房主总是可以选择卖掉并搬到郊区去，例如Millwater或Silverdale，在那里他们可以找到更少的房屋和更大的地块。
但他们应该意识到他们想要购买地区的分区，他说。
Cooper表示，中高密度区域的成功取决于确保道路、管道和学校都与住房同步发展。
4月，Woods宣布将在奥克兰各地投入14亿纽币用于管道等基础设施，并为建设准备土地。
尽管存在侵权项目仍获批准
市议会的决定文件强调了该开发项目设计中的一些违规行为，包括与挡土墙和围栏的高度有关，以及未能满足停车和出入标准。
其中三栋新房子只有一个停车位，鉴于East Coast Rd的繁忙，Bullock想知道新居民要把车停在哪里。
该决定规定使用围栏和景观美化确保新住宅不会直视邻近的房产。
文件还指出，对周围物业的额外阴影影响只会在冬季出现，因此是可以接受的。
决定指出：“该物业将继续呈现为一个宽敞的物业，在住宅之间有足够的景观美化。”
另外三个房屋也被认为是积极的，并且符合密集化的法定要求。
该开发项目是该地区众多项目之一。Bullock说，在East Coast Rd不远处的另一个地块将要建五栋新房，该地块的南边邻居Neil Zent说，他西侧的一处房产也已卖给了开发商。
“它们无处不在，这太疯狂了，”Bullock说。
Zent和他的邻居Angelina Intsupova一起向议会抱怨了南部挡土墙的高度。
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