专访Kiwi Vision董事Dean Coleman：解码土地指纹，让开发从踩坑变顺途

By 新西兰中文先驱网· 2025年09月25日 22:18

在新西兰土地开发领域，Kiwi Vision Limited已享誉业界30余年，并且以“重新定义边界，优化回报”而闻名。

这家经验丰富的土地开发咨询公司成立于1995年，总部位于奥克兰北岸，由总经理Stephen Dennerly带队，以多学科团队为核心，提供从地形测绘、规划与资源许可，到工程设计、现场放样，直至向土地信息局（LINZ）递交全套资料的端到端服务。

Kiwi Vision的核心目标，是让客户的原始土地高效转化为 “合规、可建、可交付” 的优质资产，同时优化客户的回报。

近日，中文先驱与公司董事Dean Coleman展开对话，听取他拆解土地开发的避坑指南，分享服务华人开发商、消除认知缺陷障碍的实战经验。

问：很多开发商对土地开发感到棘手，Kiwi Vision能为他们解决哪些核心问题？

答：确实。不少开发商拿地看中的是潜力，但一想到地形测绘、合规审批、工程协调这些环节，就容易犯怵——任何一个环节卡壳，都可能让项目停摆。Kiwi Vision做的，就是当开发商的“拐杖”，提供从概念到合规的全套落地服务。

具体来说，从前期带着仪器去现场做地形测绘、摸透土地条件，到趴在图纸上做规划、跑资源许可，再到工地现场放样、协调水电气等基础设施，最后整理好所有材料递交给LINZ，整个流程我们都能包下来。关键不是简单“拼接”这些环节，而是把复杂步骤拆解后，用专业逻辑无缝衔接起来，既保证每一步的质量，又尽量减少绕弯，用最优化的路径把土地的潜力实实在在变成能动工的合规资产。

问：在土地开发咨询领域，同行竞争并不少，Kiwi Vision如何脱颖而出？

答：Kiwi Vision的特别之处主要藏在四个维度：

第一是团队协同。我们不是把测量师、规划师、工程师、建筑师绑在一起，而是让他们从项目第一天就进行协作——测量师刚测出地形数据，规划师就能同步思考合规边界，工程师随即着手设计适配的基础设施，这样能有效避免各干各的、最后方案“打架”。

第二是合规沟通。很多技术问题卡壳，不是技术本身难，而是没让主管部门看懂。我们熟悉地方市政和LINZ的审核逻辑，能把专业的测量数据、工程图纸，翻译成他们关心的语言，减少沟通中的信息差。

第三是流程掌控。开发像一场马拉松，最怕中途掉链子。我们会把整个流程拆成一个个细化步骤，让每个节点都有专人跟进。这就像给项目装了“进度导航”，始终保持前进动力，不让事情卡在某个环节不了了之。

最后是价值观。我们做设计，不只是想到能不能建，更会想到建完后有没有长期价值。土地的原生植被能不能保留？周边社区的生活节奏会不会被打扰？这些从一开始就会纳入考量，而不是等建完了再回头补救。

问：开发商常说容易踩坑，哪些是你认为的高频问题？Kiwi Vision怎么帮助规避？

答：常见的坑其实有规律，比如边界误读——很多人凭经验觉得某块地的边界在这，实际专业测绘后发现差了半米，后期施工才发现越界。

还有役权清单遗漏，没注意到土地上附着的公共设施使用权，比如地下有市政管线，施工时才发现动不了。

另外，标记描述模糊、复位数据不准确，也会导致LINZ审核退回，耽误一两个月。

我们的应对逻辑很简单：把问题提前解决。每个阶段都嵌入质检关卡，比如测量数据出来后，团队内部先复核，再用预验证工具对照 LINZ的最新标准；同时我们会定期组织团队学政策，确保每个人都知道现在的审核重点是什么。我们相信一点：与其等问题出现再返工，不如从源头扑灭风险。

问：Kiwi Vision常说“每块地都有独一无二的指纹”，这句话很生动，能具体展开讲讲吗？

答：这句话的核心，是我们不做千篇一律的开发，而是要读懂每块土地的特质。比如我们之前做过奥克兰动物园Te Wao Nui（伟大森林）片区的项目，这个地块很特殊，既要满足开发需求，又要保护生态环境，还得契合动物园的自然叙事的定位。

我们没有像常规开发那样套模板，而是先带着生态专家做测绘，把原生鸟类的栖息地、稀有植物的生长区标出来，像给土地画了一幅生态地图，确保开发不会打扰“原住民”；接着，我们根据地形的坡度和走向设计排水系统，让雨水顺着自然地势流走，不会大规模挖沟破坏地表；最后，我们和建筑师反复沟通，把动物园的生态故事嵌入场地——比如在步道旁预留植被观察区，让游客能近距离看到原生植物，在建筑外立面用自然材质，和周边环境融为一体等。

这个项目最后交付的，不只是合规的建设用地，而是一个能让游客感受到人与自然共生的场景。这就是土地“指纹”的意义：开发不是把土地变成标准化的格子，而是让它的独特价值被最大化。

问：在服务华人开发商的过程中，你发现他们最常卡在哪些环节？Kiwi Vision有针对性的解决办法吗？

答：华人开发商的痛点很集中，主要在三个方面：一是语言障碍，很多人能看懂技术图纸，但对《资源管理法》的条款、LINZ的审批流程一知半解，拿到英文文件就犯怵；二是不确定感，不知道项目卡在哪个环节，也不清楚下一步要准备什么，心里没底；三是对合规与品质的权衡顾虑，怕为了赶进度牺牲合规，又怕过度追求合规导致成本超标。

针对这些，我们做了三件事：

第一，提供双语支持，重要的审批文件、流程说明都会翻译成中文，还安排能讲中文的顾问对接，确保沟通无差错；

第二，把所有合规提前放进可研性报告，用表格一目了然的写明项目要过哪些关，每关需要什么材料、重点是什么；

第三，进度全透明，定期同步里程碑事件，比如“本周完成了边界测量，下周开始准备许可申请材料”，甚至会提前预警 “这个环节可能会耽误三天，我们可以这样应对”，帮客户把焦虑降到最低。

说到底，就是把复杂的事情讲清楚、做明白。

问：听说Kiwi Vision在招募华人专业人才，你们希望寻找什么样的员工？

答：没错，我们非常希望有更多熟悉本地市场、又懂华人需求的专业人才加入。具体来说，主要看三类角色：

一是CPEng工程师，需要有新西兰土木专业背景，具备特许专业工程师资质，既要能做扎实的工程设计，又熟悉本地的建筑标准和施工规范；

二是熟悉《资源管理法》框架的规划师，能快速把握合规要点，写出符合议会要求的许可申请文件，同时能和华人客户顺畅沟通；

三是有和LINZ打交道经验的测量师，不仅技术扎实，能精准完成地形、边界测量，还要有跨文化沟通能力，理解华人开发者的需求和顾虑。

如果有符合条件的朋友，欢迎来和我们聊聊，一起为更多开发商提供更贴心的服务。