奥克兰的房市问题不是供应问题？

新西兰先驱报中文网 Kevin 编译  “奥克兰住宅价格处于历史高位的根源是房源短缺，房源短缺的核心是人口增长带来的刚性需求”—这句话在你看来是不是已经耳熟能详到耳朵里长老茧了？

有了这样“先入为主”的概念再加上新西兰全国最大的两个政党—国家党和工党在住宅供应问题上“明面上较劲，暗地里互损”，一场轰轰烈烈地大兴土木运动（先是特殊住宅区，后过渡为奥克兰统一规划）就这样展开了。

先来近距离认识一下这两项旨在为奥克兰房市提供更多房源的政策。

• 理想很丰满，现实很骨感的特殊住宅区（Special Housing Areas）；

特殊住宅区是2013年9月中央政府和奥克兰市政府协商通过的。当时这项政出台的目的就是解决奥克兰房价过高和房源短缺问题。自2013年提出之后，奥克兰市政府先后十次增加特殊住宅区总数。截至到2016年5月，全市一共划定154个特殊住宅区。

But！对，就是这个But！大家现在都已经清楚的是，2016年9月16日奥克兰统一规划正式生效之时就是特殊住宅区退出历史舞台之时。原因？很简单！就是因为特殊住宅区既没有像原定计划一样拉底奥克兰的房价，带给市场更多“可负担住宅”，也没有使奥克兰的房产建设有明显“提速”。

深层原因是这样的：到9月16日之前，154个特殊住宅区仅有57个申请过建房必备的建筑开发许可，就在这区区57个申请过建筑开发许可的特殊住宅区中，只有24个真正开始建房，而在剩下的130个地区中，并没有修建任何新房。截至到今年5月31日，只有1268套新房建成，与奥克兰每年日益“扩大”的房源缺口相去甚远。

跟外界普遍抱怨市政府资源许可审批速度过慢相比，开发商这边又是另外一幅场景：本着“地大为王”、“土地是不可再生资源，物以稀为贵”的想法，他们中大多数人并不介意再等一段时间，并且愿意承担“开工不开建”的成本，最终目的就是要在新建住宅出售时获取最大限度的价值回报。

这样看来，特殊住宅区被市议会“摈弃”不是一朝一夕、一蹴而就的，最主要还是它发挥不了应有的作用。

好了，既然特殊住宅区已然“夭折”，还有另外一个“Back Up Plan（备胎计划）”。

• 被寄予厚望但是任务艰巨的奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）；

长话短说，奥克兰统一规划的核心就是在25年里提供42.2万套新住宅。通过以往经验来看，口号是喊出来了，但这一“指标”实现起来却是困难重重。

今年八月份，BNZ银行的经济学家Tony Alexander经过计算后得出，要在2041年实现42.2万套新房推向市场的可能性几乎微乎其微。理由：过去23年里，每年奥克兰市议会每年批准的资源许可（Resource Consent）平均有7500份，一般来讲，约80%的资源许可最终转化成现实中的住宅；就算我们假设有90%的资源许可能够变为现实，那未来25年需要47份资源许可被批准，每年平均需要1.9万份被批准，高于现在的速度两倍多。也就是说，按照目前的批复速度，除非给奥克兰市议会161年，否则42.2万套将成为空谈。大家都知道，在现实中奥克兰市议会无法“向天再借161年”，手上只有25年可以“挥霍”的情况下奥克兰统一规划的归宿不禁引人担忧。

不过，似乎在大部分人关注的是“房子建得够不够多，能不能满足需求”的同时；还有人另辟蹊径，在多做了点功课之后，提出“你们大家都跑偏了”，奥克兰的房市危机主要是由于借贷政策没有“因地制宜”造成的。

奥克兰大学商学院房地产系高级讲师Michael Rehm博士，再总结过OECD国家及另外两个英联邦国家的经验教训后发表了一段自己的见解，小编认为还是很有道理的，在这里编译如下：

“二十世纪八十年代”是金融部门监管放松的时代，长期以来限制银行出借多少以及借给谁都是不受监管的。当时的金融主旋律是鼓励银行积极争夺市场份额和利润。在“随大流”的新西兰金融界，银行贷款也从之前的经济生产活动专为非经济生产活动。具体来看，1984年生产和商业领域的贷款占40%的银行出借总额，房产领域占14%；来到2016年后，生产和商业领域的贷款占9%的银行出借总额，房产领域直线上升至占52%的比例。

这样的金融监管放松所产生的结果就是，此前就有关于OECD（经济合作与发展组织）国家的一项报告显示，这些国家的房价从1980年到2005年上涨了30%之多。

令人担忧的是，银行似乎并没有真正意识到自己的活动加剧了房价上涨，而房屋贷款所带来的风险一边倒压到了借款人的肩上。在现实中，家庭贷款的出借比例是完全由银行控制的。

具有讽刺意味的是，ANZ银行首席执行官David Hisco指出奥克兰房市过热，却没有意识到，“多亏了”ANZ银行，他也是将房价推至至高点的“舵手”之一。

Hisco将房价过高归结于房源短缺和外来移民增多。殊不知，作为外来移民中的一员，我（作者本人）起初来到新西兰时只是租客而不是有房者，所以并没有真实的刚需为房价“添油加醋”。虽然没有现成数据，不过2015年一份英国牛津大学发布的报告中显示，英国74%的外来移民都是租客。

很多人都在那里鼓吹增加房屋供应量，,如果我们大大增加供应量，房价就将下滑。最近新西兰央行前首席经济学家Arthur Grimes就建议，在接下来五年里为奥克兰市场提供15万套新房，也就是增加30%的供应量，这座城市的房价就能下滑40%。
这种想法还是“很傻很天真”了。爱尔兰首都都柏林与奥克兰拥有的人口数量极为相近，2002年到2007年这座城市经历了一轮大范围的大兴土木建新房的活动，随处可见是工地。最终，99,041套新房拔地而起，使当时的房市库存增加了27%。

结果呢，都柏林的房价就“应声”下滑了吗？当然没有！:同期都柏林的房价上涨了85%！当然，供求关系在房价涨跌的过程中扮演着重要的角色，但是对于在银行贷款政策相对宽松的年代，追求投资增值，尤其是在存款利率小于房产收益的年代追求资产增值的投资者来说，增加房产供应不正好是正中他们的下怀吗？

奥克兰的购房者们，手中拿着不难拿到的银行预批信，“乐此不疲”地往返于拍卖场和开放日之间。原因无他，新闻媒体炒作高房价、源源不断的净移民涌入、和未来房屋供应的“捉襟见肘”，更加强化了房价会“涨涨涨”的这个概念。

事实上，拉低房价最快和最好的方法是限制贷款。贷款房价比（LVR）收效甚微，贷款收入比（DTI）则更像一剂猛料。财政部长Bill English表示目前正在考虑是否使用这一工具。奥克兰的可负担性每天都在恶化使他嘴上不能说“不”。

我的观点是，新西兰央行在实施诸如英国实施的4.5倍的贷款收入比政策后，奥克兰的投资者活动就会受到极大限制，从而能够给房市降温。不过，未来避免“误伤”到首次置业者，可以出台相关条款保证首次置业者可以使用KiwiSaver首次购房公基金来实现置业梦。”