新西兰真的缺乏房屋供应吗？
By NZ每日财经· 2021年08月03日 02:46
本文来源：NZ每日财经
一位房地产分析师表示，住房供应与人口增长保持同步，只是自住房买家可购买的房产变少了。
疫情封锁后的房地产市场繁荣导致房价飞涨，供应不足通常被认为是主要原因之一。
但Homes.co.nz首席执行官杰米·克鲁格(Jamie Kruger)的新分析表明，人口增长并未超过可供购买的房产供应。
Kruger使用新西兰统计局的人口和住宅数据计算出1991年和2021年的房产（自住和出租）与人口的比率。
1991年，大约有128万套房产和353万人口，这相当于0.361的房产与人口比。
30年后的2021年，新西兰有187万套房产和510万人口，房产人口比为0.367。
他说，这意味着增加到国家住房库中的额外房产数量足以支持人口的增长。
但是，尽管供应跟上人口增长的步伐，Kruger的分析还显示，出租房屋的比例显着增加，而不是自住房。
1991年，128万套房产中有311,000套是出租房。这意味着出租房占住房存量的24%。
但在2021年，187万套房产中有621,000套是出租房，出租房占比增长到了33%。
Kruger说，在过去30年里，住房存量中增加了586,000套房产，其中306,000套或52%成为了出租房。
他说，这是历史平均水平的两倍，这意味着在过去的30年里，自住房与出租房的比率从四分之一上升到三分之一。
这也意味着大部分额外的房产是由投资者而非自住买家购买的。
他说，如果出租比例在1991年至2021年之间保持不变，那么住房存量组合中将有大约450,000套出租房。
“但现在有612,000套出租房屋，因此投资者的活动似乎已经从自住房中抢占了大约171,000套房产。这意味着自住房减少了12%。”
“因此，尽管总供应量与人口增长保持同步，但供自住业主购买的房产似乎确实减少了。”
Kruger说，虽然分析不深入，也没有包括家庭规模和房产的房间数量等因素，但它表明问题不在于房产的数量，而在于谁在购买房产。
“新西兰的房地产投资规模是一个普遍存在的问题。首次购房者正在努力进入市场，许多年轻人没有购买首套房的愿望，因为他们不知道如何才能做到。”
他说，这是一个需要一代人才能改变的问题，应该关注如何让人们多元化并投资于房地产以外的资产。
然而，大多数其他机构的住房供应数据都指向了短缺的情况。例如，Kiwibank估计目前新西兰的房屋短缺量约为67,000套。
Infometrics经济学家Brad Olsen表示，如果从国家层面来看房地产对人口的供应情况，很可能会出现一个平衡的广泛趋势。
但他说，地区差异和人口构成以及他们居住的环境变化是关键，并且对供求公式产生了影响。
“在2019年，我们估计全国供应短期的房屋约为2500套，考虑了供应不足和供应过剩后，这是一个净数字。但我们估计在全国范围内如果估计就供不应求的房屋数量约为40,000套左右。”
他说，有些地区的住房供应和人口合理地保持一致，但也有其他地区，尤其是奥克兰，供应严重不足。
“现在家庭更小，或者由更少的人组成，所以虽然房子更多，但大多数房屋居住的人却更少。还有更多的人留在父母家里，而不是像过去那样搬出去。”
Olsen说，如果卧室数量继续与家庭构成相匹配，那么房产与人口的比率可能会奏效，但事实并非如此。
Realestate.co.nz的最新数据还显示，待售房屋数量目前接近历史最低点。6月份挂牌量同比下降33.3%，五个地区出现了14年以来创纪录的库存短缺。
房地产投资者联合会执行官Sharon Cullwick表示，实际上许多地区的出租房存量短缺。
然而她说与30年前相比，出租房的需求可能更大。
住房和城市发展部最近的数据显示，有超过42,000人没有住所、住在临时住所或住在合租房，公共住房登记册上有超过23,000名申请人。
她说，需要社会住房和私人出租选项来解决这个问题。
“总会有一部分人租房而不是购买自住房，要么是因为他们想这样做，要么是因为他们选择这样做。”
“在海外也是如此，但在新西兰租房似乎常常被认为是一种别无选择的选择，但事实并不应该如此。”
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