新西兰经济一定会软着落，房市真的已跌到底了？经济学家都不愿大声疾呼的另一种可能

By 新西兰中文先驱网· 2023年08月23日 20:24

本文来源：NZ每日财经

“ 经济究竟会软着陆还是硬着落？利率未来会是何种走向？房价真的100%已经跌到底了吗？”

最近几天，新西兰各大银行又再次开始涨息了，在新西兰央行完全暂停升息的情况下。

本周一 ASB 银行在响应母公司要积极创收保证银行利润的号召下全面提高其固定房贷利率之后，ANZ 也全线提高了其一年至五年固定抵押贷款利率。

在两家银行轮番涨息之后，一年期固定利率的高位价格已经涨到 7.25%，而两年期固定利率也被推高至最高6.99%的水平。虽说在 8 月新西兰央行发表其货币政策声明以及更新了其 OCR 预测轨迹之后，市场对于两年至更长期五年的批发利率出现了全面飙升，但一年期批发利率始终保持在 5.75% 左右的水平。这意味着，市场始终认为，未来新西兰只会有一次涨息了。唯一的悬念是 5.75% 可能会保持多久。

事实上，一年期市场批发利率自 5 月以来就一直保持在这个水平左右，银行却已经涨息超过了 50 个基点。这意味着任何现在锁定 1 年期固定利率的客人都会让银行多赚 50 个基点的利润。但，其实银行可能是有理由多赚这么多利润的。

因为这关系到未来新西兰的官方现金利率的走势究竟会如何发展。虽然除了 Kiwibank 以外，所有银行包括新西兰央行都预测 OCR 要到 2024 年末才会下调（Kiwibank坚持认为 2024 年上半年央行就会开启降息通道），但预测是一回事，最终结局如何又是另外一回事。

新西兰经济最终将会软着陆？

OCR 的重要性不只体现在通胀和失业率以及整个国家的经济状况上，对于大多数普通新西兰人来说，这更加意味着生活成本（房贷还款额的多少），以及房价会如何发展。

对于房价的预测，目前所有主流经济学家包括央行自己的预测都认为新西兰房价已经接近或者到达低谷了。

而做出这样预测的背景则是 OCR 已经或者接近巅峰水平了（可能会升至 5.75%），因此房贷利率也将快到顶。而预测 OCR 已经快到顶的基础则是新西兰的通胀已经开始回落，从巅峰时期的 7.3% 已经回落到最近一个季度的 6.0%。

但真正让央行担忧的新西兰本地通胀却只有从 6.8% 小幅下降至 6.6%，可以说几乎没降多少。

这个数字从理论上说是央行可以通过货币政策，上调或者下调 OCR 去控制的。

但似乎过去了这么久，货币政策还没有真的起作用。这可能和疫情时央行的大放水量化宽松有一定关系。回到房价的预测上来，所有这些预测，都基于一个前提，新西兰经济是会软着落的。但，新西兰经济一定会软着落吗？

毕竟，如此快速、大幅的升息在历史上是绝无仅有的，副作用如何，央行自己也不知道。就好像一头野牛在前路充满迷雾的大陆上一路狂奔，前方是否有坑或者悬崖，它根本不知道。它不知道它会先耗尽力气停下来，还是会冲出悬崖停下来，所有的经济数据都是滞后的。

有利的数据是通胀开始缓慢下降，失业率还很低，新西兰经济虽然已陷入衰退，但幅度很小。因此央行才有资本想要尽一切可能快速打压通胀。

但也有一些阴霾开始显现，最近的零售业数据显示，新西兰零售业支出已经连续三个季度下滑，远低于经济学家的预测，以此推测接下来新西兰 GDP 数据可能会比预期的更加糟糕。另外各大银行发布的财报显示，银行业目前已经纳入了大规模的减值贷款支出，而信用机构最近的报告也显示了大幅增长的贷款拖欠现象。

可以说当下房贷市场出现大规模违约的风险目前远高于 Covid 疫情时期。

为何经济依旧歌舞升平？

那为何利率、通胀如此之高，新西兰经济，家庭以及企业貌似还可以歌舞升平、一切照旧呢？可能很大一部分原因还是由于疫情时期央行的大放水以及贷款政策大幅放松所致。

疫情期间新西兰央行的一系列“不后悔”组合拳 - 低息、放水、放松贷款政策使得很多企业和家庭都积累了不错的财务缓冲。

这些要么以存款的形式，要么以贷款额度的形式被保留下来。在新西兰房价大幅飙升，房产净值也快速膨胀，加上企业利润也相对稳定的情况下，向银行申请贷款甚至申请冗余信用额度在那时是非常简单的。

然后 CCCFA 法案的变更以及央行信贷政策的收紧彻底改变了这一切。而现在的情况几乎和那时是相反的，利率涨了三倍多，房产价值大幅缩水，接下来家庭支出的锐减很快将影响企业的现金流，如果此前积累的财务缓存完全被耗尽，企业出现现金流问题的话，银行还能像几年前那样毫无顾忌伸出援手么？

老话说得好，由俭入奢易，由奢入俭难。新西兰家庭也是，很多人由于此前建立的财务缓存，即使通胀来袭，然后很多贷款还没有转定到 7% 的高位，因此还能一路披荆斩棘刷卡消费，继续拉高新西兰本国的通胀。

但一旦这些财务缓冲逐渐见底，利率重新固定到现在的高位，通胀却还居高不下，企业也开始大规模倒闭，失业率大涨的话，消费的盛宴肯定是不能持久的，甚至还贷也将出现问题。从目前的经济指标来看，今年圣诞节对于新西兰企业来说将是一次严峻的考验。如果圣诞消费大幅衰退，年后的拖欠付款加上税务账单无法兑现，很多企业可能面临不小的危机。

经济学家如何看待硬着陆

虽然经济学家对于硬着落没有达到一个公开主流的观点，就像算命先生一般都不愿意说客人命不好一样，但或多或少还是会有各自的担忧。

凯投宏观首席经济学家 Neil Shearing 表示，该公司长期以来一直认为全球经济面临的前景比大多数人预期的更加困难。他在五月底的一份研究报告中表示：“随着疲软迹象的不断增加，共识正在朝着我们的观点发展。”

ANZ 银行首席经济学家 Sharon Zollner 此前也曾表示并不能排除经济衰退的可能性。

“我们经历了历史上和世界上最大规模的房地产繁荣，现在房价正在下跌，而储备银行正在以双倍的速度加息。”“这足以告诉你这是一场风险非常高的游戏，”她说。

但 Zollner 仍然预测软着陆，主要是因为失业率较低。“我想大多数人如果被问到‘硬着陆和软着陆有什么区别？’” 会说这就是失业的情况。“目前劳动力需求过剩，你可以大幅削减劳动力需求，但失业率不会上升那么多。”Zollner 指出，就业和住房市场密切相关，因为当人们仍然有工作时，他们可以阻止在市场下跌时抛售房屋。

“如果有很多人处于‘必须出售的情况’，那么就会带来更多的负面影响。”

Infometrics 首席经济学家 Brad Olsen 倾向于硬着陆的可能性更大，并指出储备银行可能需要比目前的预测更加努力，以确保通胀得到控制。他表示，由于货币政策行动和影响之间存在时间差，央行在某种程度上是在“盲飞”。

“软着陆是一个值得称赞的目标，但我们很少能真的实现它。”Olsen 还质疑，更短、更剧烈的冲击是否必然比长期低增长“更糟糕”，这种低增长时期使经济处于“停滞状态”。

他说，“重置”可能是必须的，例如鼓励近年来加入房地产行业的大量人员寻找其他机会。“我对于软着陆的担忧是，是的，这种情况不会造成太多经济干扰，但之后经济本身也没有太多上行空间。”

硬着陆房市必然继续下跌！

回到新西兰房市，如果经济最终是硬着落的情况，那目前的房价绝对不是低谷，市场上出现大规模 Mortgage Sale 将会快速拉低房价，这几乎是所有人都知道的事情。

但究竟会跌多少，这可能取决于央行何时掉头，开始降息，以及政府是否能迅速应对调整 CCCFA 法案。

如果硬着落，这次的情况可能会与 2008 年有很大的不同。那次是由美国的金融系统崩溃开始的，但这次有可能新西兰经济出现了危机，但美国还安然无恙，仍然通胀高起。这将会使新西兰央行陷入两难的境地，特别是在美国不降息，新西兰央行提前大幅快速降息的情况下。

可以预测的是，纽币将会大跌，下个季度的输入性通胀将会无可避免的大幅飙升。可能国内通胀还没出现大幅下挫，但整体 CPI 却再度起飞了。对于新西兰出口业，这可能也不一定是个好消息，企业成本仍然很高，收入可能因为外汇波动被大幅削减，利润立即受到挤压。

最近新西兰乳制品价格已经大幅下跌了，汇率再下跌无疑会是双重打击。而新西兰经济短期内可能会更糟。此外如同涨息有滞后效应，降息依然有这样的影响。在银行目前推出利率倒挂的“诱惑”下（一年期固定利率远高于中长期二到五年固定利率），很多人可能会选择固定更长的两年，甚至五年利率。不过值得回顾的是，经历过上一次金融危机的借款人都可能还记得房贷利率是完全可能在短短几个月内就下跌几百个基点的！（从9%以上下跌到6%左右）而当利率开始大幅快速下挫的时候，想要打破高利率，以更低的还款金额存活下来将可能面临巨额的银行打破固定合约的罚金。

试想，如果借款人必须调整到低利率（假设 4% 左右），并且调整到只付息的方式才能避免自己的房产被强制出售，那打破利率的罚金又要从哪里来？显然在现有的 CCCFA 法律框架下银行真的爱莫能助，银行也不是慈善机构会贴心的帮客户抹掉巨额的罚金。

唯一可行的是改变法律，允许银行在不重新审核还款能力的情况下自动将罚金加到贷款本金上，在短期内帮助客户做到收支平衡以度过难关。

（因为即使房子被拍卖，借款人还是需要从拍卖金额中扣除罚金，因此支付罚金保住房子可能更为重要。）

当然，新西兰经济硬着落，房市出现大规模抵押债权拍卖只是一种可能。我们更多的还是希望经济可以软着落。但现在就已经非常笃定新西兰房市已行至谷底，似乎还是有很大不确定性的。

另外，如 Olsen 所说，软着陆可能意味着长期的低增长，房市也可能随之长期处于低谷。

回到最初认为银行有理由在一年期利率上多赚 50 个基点的问题，其实谁都不确定经济是否会真的软着落还是硬着陆，但，这显然是借款人的问题，银行才不会把风险留给自己。

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