奥克兰房价大跌，市议会新政可能使房市迎来一波长期的上涨浪潮？
By 新西兰中文先驱网· 2023年06月25日 20:17
本文来源：NZ每日财经
奥克兰市议会的规划、环境和公园委员会最近决定让奥克兰人从 2023 年 6 月 6 日起参与一项为期 4 周的特别协商过程，讨论由市议会工作人员准备的未来发展战略草案（“FDS”）。
FDS 最终确定后，将取代现有的《2050 年奥克兰规划》、《2018 年发展战略》和《2017 年未来城市土地供应战略》的部分内容。
由于 FDS 草案对这些现有文件提出了一些重大修改，因此值得仔细研究按照它的建议。新西兰中央政府两年前通过立法计划推动变革，特别是通过《2020 年国家城市发展政策声明》（“NPS-UD”）以及环境和气候立法。
而这一变化对奥克兰城市的整体规划产生了重大影响。FDS 草案是对 NPS-UD 的回应，后者要求新西兰全国各个议会确保至少有足够的住房和商业发展能力来满足未来 30 年的需求。
根据市议会所通知的计划变更 78 号文件，FDS 草案并未确定任何重要的新开发地区。然而，FDS 却更加关注未来奥克兰的开发地点、方式和时间。
奥克兰市议会表示他们正在征求奥克兰居民对其新的未来发展战略 FDS （2023年6月6日至7月4日）的反馈意见。
市议会表示该战略是我们的宏观愿景，决定了奥克兰未来 30 年的发展方式和地点，以及到 2053 年我们需要何种程度的基础设施来容纳增长的 50 万人口。
那么 FDS 究竟是什么，市议会给出了以下 10 件重要事项的快速概述：
1.未来30年，奥克兰将继续发展并发生巨大变化。预计届时将有额外的 520,800 人居住在奥克兰，使我们的人口达到 200 万。我们将需要新增 282,600 个就业岗位以及建造约 200,000 套新住宅的空间。
2.城市可以通过多种不同的方式发展。然而，为了城市的良好发展，这一切并不是随机发生的，我们必须为此进行规划，这就是未来发展战略的重要作用。
3.该战略提出，奥克兰未来的增长大部分集中在大多数人选择居住的现有城市地区，并且靠近市中心。这使人们可以通过步行、骑自行车和使用公共交通工具更轻松地满足日常需求（工作、服务和商店）。这对于解决拥堵和减少排放以及减少家庭交通成本和旅行时间至关重要。
4.城市边缘未开发土地（绿地）的开发将在 30 年甚至更长时间内分阶段进行，部分绿地的开发将被推迟，直到能够提供良好的公共交通网络等关键基础设施以确保安全、可持续的社区发展。
5.未来的城市开发将取消一些此前规划的但条件有限的绿地，这些土地的房屋将面临严重的自然灾害，或者开发这些地区将导致更多的拥堵和碳排放，因为它们距离工作或服务设施太远。目前，奥克兰总排放量的 40% 来自交通运输。
6.为了满足奥克兰未来 30 年的发展，预计将需要额外 20 万套住宅。奥克兰市议会已提供足够的资金来满足这一需求，我们城市地区的新住房总容量超过 230 万套。对开发地点 FDS 的拟议变更仅需移除了约 5,000 套住宅，对总体住房容量的影响微乎其微。
7.由于维持和改善供水和交通等重要基础设施的资金有限，该战略还着眼于未来 30 年基础设施投资的优先顺序。我们不可能同时在所有地方进行投资，因此未来发展战略建议将大部分投资集中在正在发生计划增长的地方以及大多数人可以从投资中受益的领域。
8.中短期（未来发展战略的前 10 年）拟议的优先投资领域包括：奥克兰住房计划优先事项包括 Mt Roskill、Tamaki 和 Māngere、市中心、Karangahape Road 和 Maungawhau（重点关注未来城市铁路线车站周围的区域）、Westgate 以及 Drury-Ōpaheke 地区的部分地区。
9.我们要求所有奥克兰人就我们关于奥克兰未来 30 年如何发展以及在哪里发展的建议提供反馈。
10.未来发展战略草案将于6月6日至7月4日公开征求意见。如需发表意见，请访问nz/futureauckland
下图显示了通常已获得投资资金或部分资金的领域，以及可以优先考虑他们可能取得的进展的一些地区。短期到中期（1-10 年）的优先事项包括：
- 奥克兰住房计划重点关注 Mt Roskill、Mángere 和 Támaki；
- 奥克兰市中心;
- West gate；
和- Drury-Opakheke地区。
接下来是奥克兰市议会认为目前尚无法确定，但在 10 年后可能优先开发的一些地区。图中的红点显示了主要项目走廊内的一些潜在的长期 （10 年后）开发地区。这些地点可能成为未来的投资重点。由于这些都是基于广泛的假设，因此在确定更明确的优先顺序之前，需要对这些重大项目的发展影响进行更多的研究。FDS草案还建议因灾害风险（即自然、自然环境、自然遗产、高产土地、文化遗产）而全部或部分移出城市开发的区域。
短期内，拟通过重新分区为非城市区划而移除的未来发展最受限的地区包括 Hatfields Beach 第二阶段、Kumeû-Huapai-Riverhead 的部分地区、Takanini 和 Drury-Opaheke的部分地区。建议进一步调查的中度危险区域包括 Warkworth Northeast 和 Warkworth South、Dairy Flat、Wainui East、Upper Orewa、Kumeû-Huapai（整个 FUA）、Riverhead、Albany Village 第二阶段 和 Oruarangi 第二阶段。
总体目标是确保尽可能多的可用开发能力集中在靠近就业、服务和快速交通网络的地区。引入新开发规划（绿地/未来城市分区）地区的时机会比过去规划时间框架大幅推迟，并且这些新区的开发将很大程度依赖于基础设施触发因素（即何时可以提供所有所需的大量基础设施）。这意味着，通过此前规划变更划定土地的更广泛区域，现有大型基础设施无法为这些区域提供服务，至少在前 10 年将被排除在外。建议定期审查基础设施计划，以确保它们反映最新信息 - 参见上图。
建议农村住宅增长主要集中在为更广泛可以为农村地区提供服务的城镇，特别像是 Warkworth 和 Pukekohe 这些重镇，而较小的城镇和村庄的增长则会更少。农村生活方式的增长仍将集中在被划为“乡村生活”的地区，而 Warkworth 和 Pukekohe 以外的更广泛的农村地区将只提供少量的增长。
为了实施拟议的方向，FDS 草案将其实施的支持行动确定为以下几类：
奥克兰统一规划（AUP）的变更；
投资优先顺序；
和不立法的建议和研究。
早在两年前新西兰政府实施新西兰政府关于城市发展国家政策声明(NPS-UD)时，新西兰各个城市的发展规划其实已经出现了根本的转变。当时奥克兰市议会甚至发出了一年之约，给民众足够的时间给于反馈意见。但总的主旨是城市将朝着更加密集，更加高的方向发展，而不是无限制的横向往外扩散。
过往链接：投资者注意！奥克兰市议会发出一年之约，新的投资机遇已经开始倒计时了！
究其原因，在上面奥克兰市议会已经给出了很多比较正面的因素，但最重要的一条，市议可以用于投入开发新区基础建设的资金限制则是根本性的限制因素。
很多年以来市议会地方政府一直和中央政府就谁该承担城市发展所产生的巨额基础建设费用发生了严重的分歧。而地方政府除了地税，财政权限非常小，可以说心有余而力不足。也有一些试点社区成立了一个债务实体，让买房的居民在未来几十年内多交一笔税款承担这笔费用的，但都因为各种原因，并没有广泛推行。因此，要开发新的绿地，没有资金和配套设施一直是一个关键的限制性因素。
当然此次的 FDS 拟议草案似乎可以说已经几乎推翻了此前奥克兰市议会自己制定的 Unitary Plan 的很大一部分规划。很多投资者都会受此影响，有好有坏，但其实奥克兰市议会规划风向的转变早在两年前已经发生了。首先囤积了大量绿地（或者说远离奥克兰市议会想要大力开发地区的农场、农庄）的投资者可能不再能够得到预期那么大的投资回报，至少在最近几年，政府的基础设施建设资金得不到真正落实之前肯定如此。此外其资本利得投资回报的周期可能被无限期拉长，未来可能会出现有一些偏远地区的农场、农庄的价格进一步下滑。
另一边，限制或者减慢绿地的开发带来的结果便是奥克兰整体的土地存量增长幅度将大幅下降，就像钻石、比特币一类投资品一样，一旦从源头控制了存量增长，则不避免地会抬高市场上现有可开发土地资源的价格。
尤其是那些 NPS-UD 政策下临近大型城区中心或者交通枢纽边地可开发棕地（现有的住宅社区），这些土地可能在下一波奥克兰房市周期到来时会出现更多地爆涨。因为如果开发商无法继续开发此前规划的绿地，则只能调转枪头去抢本就紧缺的棕地资源了。不管如何，新政之下有人会损失就有人会受益，但从目前房产存量来看，大多数投资者可能都将会受益。毕竟长期投资于农场、农庄的人总是少数。而投资者也不得不根据政府的城市发展精神去挑战自己的投资部署。
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