报复性驱逐租客？华人女房东：我在法庭上委屈得想哭！
By 新西兰中文先驱网· 2024年03月12日 21:38
新西兰中文先驱网 Kenny 报道 租客投诉房子进水和缺电，政府派调查员来查出问题，给华人女房东发改进通知书，结果女房东转手就给租客发了终止租约通知。由于邮件同时抄送给了调查员，结果女房东被政府告上租赁仲裁庭。仲裁庭判房东“报复性解除租约”，判她赔租客2184.44纽币。
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中文《先驱报》在2月28日报道这条新闻后，当事人张女士坐不住了。她在第一时间打来电话表示，自己是被冤枉的！张女士说作为房东，她在庭上委屈得想哭！之所以不想上诉，是不想再浪费时间、精力和金钱！
但她希望所有华人，尤其是有投资房的华人都引以为戒，因此张女士向我们讲述了她视角下的整个故事。
下面我们会将政府对来龙去脉的陈述和张女士的自述版本（以第一人称）先后展示，同时附上法官判罚的理由，欢迎大家理性讨论。
商业、就业与创新部（MBIE）版本（摘自判决书）：
房东张女士和租客（匿名）存在住房租赁关系。
2022年4月29日MBIE收到租客投诉，称存在进水问题。6月20日MIBE派出调查员去物业调查，发现烟雾探测器需要更换电池，另外起居室没有电，需要从浴室拉一根电线。调查员当时没能发现进水原因。
2023年11月16日，租客又向MBIE投诉电的问题。上午11:31调查员电话联系房东，称将发出改进通知书，希望她解决电力问题。
调查员希望房东联系电工（而不是水管工），但张女士沮丧的辩解说，她已经请过两个电工但都检查不出问题；租客之前从未跟她提过电力有问题。调查员安慰张女士，说如果她请过电工，可以让电工提供检查报告。但张女士说她感到很困惑，决定跟租客提前解除合同。调查员提醒张女士，解约需要遵守正确的流程，此时发邮件要求解约很可能会无效。
中午12:17，调查员向房东发出改进通知的邮件。 17分钟后（12:30），张女士向租客发出终止租约的通知并抄送调查员。电邮原文写道：“我没有听到你给我反映有关问题，但你一直跟我说房子有各种问题，因此我想重新装修房子和决定自己搬进去住。请尽快搬出我的房子……最迟不超过三个月。”
MBIE因此向租赁仲裁庭起诉，以终止通知是报复性通知为由，请仲裁庭判决通知无效并对张女士处以惩罚性罚款。
张女士自述版本（电话整理）：
我是在2019年3月买的投资房。在这之前的2018年12月，租客在前业主对房子完成装修后立刻就入住了。直到2021年2月，我只上涨过一次租金，还只涨了15纽币（周）。
2021年7月（他们定期租约终止的前一个月），我和他们说还要签定期租约的话需要微涨租金，他们说等公屋所以不签了。然后我经他们同意带人去看房，第二天就被告知卧室出现积水。水管工过来检查，没有查出问题，只是怀疑房顶的排水管堵了。然后我就没有再提涨租的事。
2022年2月，由于物价涨得厉害，我给租客发邮件合理地提出要求涨租。隔天就被告知卧室又莫名其妙进水。租客还发短信说房子有问题不应该涨租。当时因为没有怀疑进水是人为原因，也就没再提涨租的事。
之后我找专业人员查进水问题，报告说“从专业角度看，房子没有任何问题”。
2022年5月，我发正式邮件告诉房客涨房租，他们告到MBIE那里，说电也出现问题了。我请电工来检查，第一次电工检查的结果是电闸被关掉了一个，然后另外一条电闸被他们强制关掉（就像照片这样）。
（张女士供图）
2023年8月，政府派人来检查了我的房子。检查结果显示房子温暖干燥，没有任何问题，也没有违反任何出租房规定。但三个月后房客再次投诉没电（原因也是电闸被拉下来）。
所以事实就是，专业人员的多次检查报告足以证明我的房子不存在实际性的漏水或缺电问题。而每次在我向租客提出涨租后就出现问题——这本身就很奇怪。
每次只要租客投诉，我们房东就会被要求必须找专业人员检查，对房子进行无止无休的检查， 哪怕房子已经在短期内检查过无数次，并且检查报告都说没问题。
然后另外一件事就是，直到上庭前几天，我才知道地下室的保温棉和下水管道被严重破坏了！地下室入口就在租客的房间里，只有他们能进去。我完全有理由相信，保温棉被破坏跟租客有着不可推卸的关系。这也是我在庭上感到委屈的原因。
（张女士供图）
我给租客发终止通知还要cc（转发）给调查员，是因为投诉发生后，一直是调查员在联系我，我觉得有责任和调查员保持沟通，同时避免房客说没收到我的邮件。
我的英文不好，翻译在庭上一直在查字典，好多我说的他都没翻译到。对于法官的判决我不同意但也不想上诉了。不上诉是因为我没有多余的金钱、时间和精力。我自始至终相信，我提出搬回自住并要求租客搬离的要求是合理合法的——
首先，现在租客是签的开放合同，我给出了足够时间让房客搬离；然后， 基于自己的经济状况，我必须搬回房子自住，才有可能继续支付高额的房贷和生活开销，并且终止被要求不断检查房子的昂贵开支！
法官判罚理由：
2024年1月19日，法官Rex Woodhouse主持开庭，MBIE代理人、张女士（翻译陪同）和租客（翻译陪同）均有出庭。庭审对非英语部分进行了尽可能的传译。法官在庭后做出判决。
根据判决书，张女士作为房东提到的事项包括：她请过电工来检查（发现无问题）、MBIE报告也检查不出电力问题、她担心房子受损打算重新装修、她想搬回去住顺便检查房子、她同时还主张租客拖欠房租、要求租客对损坏部分进行赔偿等等。
但是，判决书指出：本次庭审的唯一内容，是确定房东是否发送了“报复性通知”，法官只需要就该通知是否具有报复性做出裁决。
判决书引用《1986年住房租赁法》第54条——判断终止租约通知是否具有报复性，只需要看“房东发出通知的动机，全部或部分是受租客行使或打算行使
- 基于租房合同，或
- 基于本法或其他法律，或
- 基于租客对房东就租约的任何投诉
所赋予的任何权利、能力、资格或救济所驱动。”
“全部或部分”在这里很关键。因为法官表示，如果房东被租客投诉后用解约作为回应，不需要证明全部动机是基于投诉，只要部分是基于投诉，就符合法律对报复性的定义。
在调查员跟张女士表示要发出改进通知后不到15分钟，张女士就发出了终止通知。在此之前，两人对话中张女士也提过要终止租约。因此法官指出，“租客和MBIE向房东指出存在电力问题完全合法，如果房东以终止租约作为回应，就是在以报复的方式行事（哪怕可能只是部分理由）。”
至于房子是否真的存在电力问题，不是本案法官需要去判断的事实，也不改变终止通知具有报复性的实质。判决书指出，如果房东对改进通知有异议，可以根据《1986年住房租赁法》第126L条另行起诉。
判决书最后表示，房东虽然声称要搬回去自住和装修，但没有在庭上提供任何证据。法官无法判断这是否是真实的意思表示，只能认为房东更有可能是（部分）因为租客投诉才决定解约的。
因此法官判定终止通知无效，租约将继续存在。
至于惩罚性罚款之所以设定为2166纽币，因为违反《住房租赁法》第54条的罚款上限为6500纽币。考虑到张女士没有加重情节，之前也没有过类似行为，法官决定取6500纽币的三分之一作为恰当罚金。最后加上仲裁庭的文书费20.44纽币，张女士被判罚2184.44纽币。
后记
记者非常同情张女士的遭遇。她作为房东继承了前房东的租客，不得不付出大量心血和精力，与自己从未挑选的租客打交道，但反复交涉的结果却不尽如人意。
在不预设立场的情况下，这件事至少可以给我们一些启示：
一、新西兰是一个法治社会，一切要讲法律和证据，不能想当然的认为自己占理，更不能省掉必要的翻译费和律师费；
二、在政府公职人员提醒可能违法后，千万不要意气用事做出草率决定，以免授人以柄；
三、房东要提前终止与租客的租赁关系，只能基于合法的理由和采取合法的方式。目前法律仅支持以下理由：
- 房东或其家人想收回自住，这意味着房东需要提前63天通知租客，并在租约结束后90天内搬进去；
- 房东决定将房子上市出售或出售合同附带有房子必须空置的条件，这意味着房东需要提前90天通知租客；
- 房东要将房子改造作商业用途，或对房子进行大规模的改建、翻新、维护甚至拆迁，这意味着房东需要提前90天通知租客。
除非双方书面达成一致，否则不管基于哪个理由，房东都应该准备好充分的证据，证明自己不是无故或报复性驱逐租客，这样才能避免不必要的纠纷和诉讼。
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