新规已生效! 在澳卖房前必须先办这事, 否则损失一大笔

外国居民资本利得税新政

1月1日起开始实施

考虑今年出售房产的澳大利亚人，一定要注意一项重大的税收变化，一不小心钱包就要大出血！

澳大利亚政府在2024-25财年联邦预算案中提出了对外国居民资本利得税（Foreign Resident Capital Gains Withholding，FRCGW）制度的重大修订，推出了一项重要的税法修正案《2024年国库法律修正案》。

从 1 月 1 日起，所有出售房产的澳大利亚居民都需要从 ATO 获得清关证明，以声明他们是澳洲税务居民。如果他们不这样做，买方必须预扣销售价格的 15%，然后直接支付给 ATO。

ATO 表示，如果发生这种情况，将不得不等到提交下一次纳税申报表才能取回这笔钱作为退款。

图片来源：au.finance.yahoo.com

外国居民资本利得税是为了确保外国卖家在澳大利亚出售不动产时，履行其税务义务而设立的制度。根据现行法律，买方在购买外国居民出售的不动产时，有责任扣留一部分资金，并将其缴纳给澳大利亚税务局（ATO），以确保外国居民为其在澳拥有的财产所产生的收益部分合理缴税。

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所有出售房产的澳大利亚居民都需要 ATO 的清关证明，否则交易将适用预扣税。如果澳大利亚居民供应商未通过结算提供清关证明，则买方必须扣留销售价格的 15% 并支付给 ATO。

大多数清关证书会在几天内签发，但尽早申请很重要，因为有些可能需要长达 28 天才能签发。它们的有效期为 12 个月，因此供应商无需等到签订合同。

澳大利亚人可以通过 ATO 网站获得清关证书。

网址如下：

https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/australian-residents-and-clearance-certificates

这些变更预计将影响外国人在澳大利亚房地产领域的投资，阻碍一些外国投资者。

在出售房产时，海外买家需要承担更高的预扣税，这可能导致他们的现金流受到压力。特别是在房价较高的情况下，预扣税的金额也会相应增加，对海外买家的资金安排提出更高要求。

由于税负的增加，海外买家在澳洲房产上的投资回报可能会降低，这可能会影响他们对澳洲房产市场的投资热情和信心。

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一些分析人士认为，该政策可能会澳洲房产市场的外国投资者数量减少，从而影响房地产市场的流动性。尤其是对依赖海外投资者的城市，如悉尼和墨尔本，这类政策的出台可能带来房源供给的波动。

本地买家或许能够从中受益。海外买家的减少可能会对澳洲房价走势产生影响。如果大量海外买家选择出售房产并撤离市场，这可能会导致房价下跌或增速放缓。

这对那些希望在热门地区购买房产的本地买家来说，可能是一个良好的机会。