房市好消息！新西兰央行降息后出现第一家银行已降低测试利率！

本文来源：NZ每日财经

近日，Kiwibank 成为首批下调房贷可负担性测试利率的银行之一，以响应新西兰储备银行（RBNZ）上周下调官方现金利率（OCR）。

银行使用房贷可负担性测试利率来评估潜在借款人的还款能力，以确保即使利率上升，借款人仍能满足还款要求。较低的测试利率意味着借款人能够获得更高的贷款额度。

Kiwibank 于周一证实，在上周 OCR 下调 50 个基点至 3.75% 后，该行已下调其房贷测试利率。

“Kiwibank 在 OCR 变动前的测试利率为 7.5%，从今天起已降至 7%。”该行发言人表示。

截至 2024 年 9 月，Kiwibank 的房贷敞口为 275 亿纽元，为新西兰第五大银行。

各大银行测试利率调整情况

新西兰最大的房贷银行 ANZ 表示，其房贷可负担性测试利率目前为 7.6%，上次调整是在 2024 年 1 月。

截至 2024 年 9 月，ANZ 的房贷敞口为 1,087 亿纽元。

BNZ 表示，其测试利率目前为 7.5%，并未因上周 OCR 变化而调整。截至 2024 年 9 月，BNZ 的房贷敞口为 601 亿纽元。

The Co-operative Bank 告诉媒体，该行已在周一调整了测试利率，但未透露具体调整数值。截至 2024 年 9 月，该行的房贷敞口为 30 亿纽元。

ASB、ANZ、Westpac、TSB 和 SBS 目前尚未就测试利率调整情况进行回应。

未来 OCR 走势

新西兰储备银行在上周发布的 2 月货币政策声明中预测，到 2025 年底 OCR 将接近 3%，比 2024 年最后一次评估时的预测低约 50 个基点。

储备银行行长 Adrian Orr 上周表示，如果经济按预测发展，接下来的两次货币政策会议可能会分别下调 25 个基点。但他同时指出，到 2025 年底 OCR 最终降至 3% 仍存在不确定性。

降低测试利率对借款人的影响

Key Mortgages 的 Jeremy Andrews 指出，银行目前采用的较低测试利率对借款人影响巨大，尤其是那些在 2023 年底和 2024 年初经历过更高测试利率的借款人。

例如，ANZ 的测试利率在 2023 年曾高达 9.1%，Andrews 认为这是他 9 年职业生涯中见过的最高测试利率。而在 2020-2021 年，该行的测试利率曾低至 5.8%。

目前，大多数新西兰银行的测试利率已接近 7%，但不同银行的调整节奏有所不同，具体调整取决于其业务和风险承受能力。过去一年，各银行的测试利率普遍下调了 1.5% 至 2%，这一降幅“相当显著”。

“以前你需要证明自己能偿还 9% 利率的房贷（包括银行的预留缓冲），而现在测试利率降至接近 7%，这带来了巨大变化。尤其是对于贷款金额较高或持有投资性房产的借款人来说，房贷占收入的比例较大，因此影响尤为明显。”Andrews 说道。

简单的说，借款人在购买房屋时能给出的报价将随着测试利率的降低而提高，这潜在也会增加房屋价格。

债务收入比（DTI）限制是否会成为新门槛？

2024 年 7 月，新西兰正式实施债务收入比（DTI）房贷限制，规定自住房的 DTI 上限为 6 倍收入，投资房产的 DTI 上限为 7 倍收入。

由于 2023 年高测试利率已让许多借款人难以达到贷款上限，因此 DTI 限制最初影响不大。然而，随着测试利率下降，DTI 逐渐成为借款人贷款能力的新门槛。

“现在我们看到越来越多的借款人开始触及 DTI 限制。”Andrews 说。这意味着即使银行进一步降低房贷测试利率，DTI 仍会限制借款人的贷款额度。

如果借款人已接近自住房 DTI 上限（6 倍收入），但在投资房产方面仍有空间，可能会通过持有投资房产提高整体贷款能力。“有趣的是，如果你再添加一套投资房产，贷款额度反而会有所增加——前提是 DTI 限制是你贷款能力的主要约束因素。”Andrews 解释道。

未来房贷市场趋势分析

随着 OCR 下调，银行测试利率持续下降，新西兰的房贷市场正在发生变化。未来可能出现以下趋势：

1. 借款人贷款能力提升
   较低的测试利率提高了借款人可贷金额，可能会推动房屋交易量以及房价的上升。
2. 房价企稳甚至回升
   如果贷款更容易获得，购房需求可能上升，从而可能减少当前市场上的大量房屋库存从而支撑房价。
3. DTI 限制成为关键因素
   尽管测试利率下降，但 DTI 限制可能成为新的贷款门槛，尤其是对于高负债家庭和投资房产持有者。
4. 银行策略分化
   不同银行对测试利率的调整步伐不同，这可能影响借款人选择银行的决策。

综合来看，新西兰房贷市场正在进入一个调整期，OCR 下降、银行测试利率下调为借款人提供了更多机会，但 DTI 限制也可能成为未来贷款能力的主要制约因素。对于计划贷款买房的人来说，密切关注市场变化，并根据自身财务状况做出合理决策，将是关键。

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