新西兰在讨论的资本利得税，澳洲已经实施40年

转自公众号：我的新西兰（ID：newzealandtravel）

作者：Tony

大家好，今天聊一个最近在新西兰特别火的话题—新西兰工党又提出要征“房产投资资本利得税”。考虑到工绿毛三党联盟支持率在民调中的持续上升，其实很大概率可能下次大选他们会重新执政。到那个时候，投资房产的资本利得税正式得到实施会是很自然的事情。

从新西兰搬到澳洲快1年了，我对这个话题的关注角度略有不同，更倾向于比较着看。因为我刚来澳洲就发现，隔壁的澳大利亚对投资房产征收资本利得税已经有四十年。所以，今天我就和大家一起聊聊这个话题：两国的做法，有什么不一样？

一、什么是资本利得税（CGT）？

简单来说，就是你卖房子赚的钱要交税。

比如你花60万买房，100万卖掉，中间赚的40万就是资本利得，政府就会从你这部分的利润里抽税，当然实际中还有一些细则。这个税听起来挺合理，但在政治上，一直很有争议。

二、新西兰纠结的资本利得税

为啥在新西兰这么难推资本利得税呢？

首先是政治影响太大。谁是房产投资的主体呢，可能在澳新两地主要都是中产阶级。他们属于社会中间阶层，选择左翼还是右翼政党，对选举结果有着重要的意义。甚至可以说，中产阶级是选票最多、政治影响力最大的群体。澳新两国的中产阶级往往拥有一两套投资房，房产增值是他们重要的积累财富的方式。

其次，担心楼市动荡。不少经济学家，开发商和政治家认为，推出CGT会让投资者观望，减少买入，短期内会导致房价下跌。这点在经历着从2021年至今阴跌4年的新西兰楼市来说，更加敏感。

再次，CGT的执行复杂，监管难。如何准确计算购入成本？翻修，贷款利息，印花税，中介费等算不算？如何继承或赠与房产？卖亏了是否可以抵税？这些问题都需要详细立法。

最后，政党立场的不同。工党，绿党极力推行CGT，认为这让税制更公平。而国家党和行动党则持反对意见，认为会打击投资信心。毛利党只要不征毛利人房产的税，估计他们也是支持CGT的。所以，新西兰每次换政府，CGT都被推一下，撤一下，成为选举焦点。

新西兰前总理Jacinda Adern在任时就曾经就想上资本利得税，但最后出于选票考量放弃了，甚至明确表示在她的总理任内不会再提此事，她后来确实没再碰这事。

三、澳洲对资本利得税的做法

我去年来澳洲后很快发现，澳洲和新西兰的税务体系区别非常大。在房产投资的收益上，澳洲早在1985年就开始征收资本利得税了。准确说，澳洲几乎对所有投资资产都包括在内——房产、股票、基金。

但澳洲的资本利得税是有一些豁免的。比如你持有投资房产超过1年，卖的时候收益部分能享受50%的折扣，也就是减半征收，这是出于不鼓励短炒的行为的规定。

而且澳洲对自住房完全免税，所以澳洲不少人会重金投在自住房上。等老了退休的时候再downsize，这样就免去了这部分增值的资本利得税。

另外，投资房产赚钱了要交税，但亏了也可以抵税，所以投资房产也成了很多富人的避税手段。新西兰曾经也有负扣税negative gearing，但后来被工党政府取消了。

当然，你持有物业期间的开支也可以抵税，特别是银行利息部分。新西兰曾经可以抵扣，后来被工绿毛联盟政府取消了。国家党重新执政后又分阶段重新恢复了抵扣，政策摇摆性非常大。

相比较新西兰的状态，澳洲这套系统已经运行得很成熟了，税务局ATO监管得也很严格。

四、澳洲和工党方案的对比 

五、新西兰是否应该上CGT

我个人其实觉得，新西兰迟早应该上资本利得税。

毕竟这个对自住房并没有影响，仅涉及投资房产。从合理性上来说，房产投资应该和其他投资一样纳税。房产作为民生资产，国家层面当然不应该鼓励炒作投资。新西兰完全可以借鉴澳洲的方式建立房产投资的资本利得税体系。相对来说，绿党曾经提出的对持有房产的人征收“财富税”就属于太过的极端政策。

而且，澳新两国有大量双重税务居民的人口。如果新西兰不征收CGT，那么其实澳洲还是会征收的，这就造成了新西兰税务上巨大的损失。这其实和不少近年从新西兰移居澳洲的人有关联，部分没有了解清楚的人再成为澳洲税务居民后再卖掉新西兰房产，最后被澳洲ATO征收了天价的资本利得税（金额可能是几十万澳元）。

现在是不是上资本利得税的好时机？我觉得可能是。因为新西兰房价跌了几年，工党提案从2027年开始实施，目前来说受到影响的人群还是很小的。对于已经持有房产的投资者，还有2年可以调整投资策略。也可以说，新西兰楼市可能还有2年的盘整期。

明线和负扣税怎么办？这是需要考虑清楚的。明线其实也算是变相的资本利得税，如果今后有了资本利得税，那么明线应该取消或改为类似澳洲的持有1年可以减半。负扣税目前新西兰已经没有了，但如果征收房产投资的资本利得税，那我觉得应该恢复负扣税，要不那就太不合理了。

另外和澳洲对海外买家额外征收大额印花税不同，新西兰是有海外买家禁令的。那么实施资本利得税后，海外买家禁令是否需要取消？如果不取消，新西兰市场的参与人数将非常有限，可能长期低迷。

六、资本利得税对新西兰房价的可能影响

工党党魁和总理已经开始了口炮。

新西兰总理是曾经年薪300万的CEO，家产数千万纽币。他拿着合法赚来的资金投资了几套房子，持有几年后卖掉，当年的房产投资收益高过他作为总理一年几十万的这个薪水。我没有看出来这里面有任何问题，如果有，那也只是工党党魁这种故意引导仇富心理的恶心做法而已。

我虽然支持工党提出的征收资本利得税方案，但我对于工党党魁的这类言论是反感的，因为他没有聚焦在这个税种的讨论上，而是热衷于泼脏水。

至于说资本利得税能控制房价，我觉得是想多了。

既然工党是想学澳洲，那么澳洲买房有高昂的印花税（差不多4%），持有环节也有地税，如果是非公民，可能还有印花税附加（差不多9%），每年有地税附加（大概2%），最后还有资本利得税。但澳洲房价控制住了吗？完全没有。

真正能影响房价的，其实还是供需关系。

新西兰近年人口外流，疫情后的海量开工建房，形成了一场完美风暴。需求放缓，供给大增，这为自住房买家提供了良好的机会，让新西兰的自住房占比有了一次很好的恢复。

澳洲目前人口流入还是很大，而开发商整体偏谨慎，整体而言供给增加有限，所以房价过去几年继续上涨。这让首次购房买家陷入了更大的困境，对国家来说并不是好事。但随着政府控制流入人口，情况有放缓的趋势，但还需要继续观察。

新西兰房价从2021年以来已经大幅回落，经济整体也承受了很大的下行压力。在这个时候提出房产投资的资本利得税，确实需要慎重考虑。特别是新西兰取消了负扣税，还有明线，海外买家禁令等规则，如果简单增加资本利得税，那可能会成为一个对投资者极不友好的体系。

有的人可能会说，就不应该鼓励投资者参与到住宅市场。这个就是仁者见仁，智者见智了。没有投资者，那么政府其实就需要投入巨额资金建设公屋成为出租房的大房东，类似新加坡。但澳新这样的国家，国民有多少能够接受新加坡政府那样的东方式管理文化呢？从这个角度来说，一个投资者不愿意参与的房地产市场是否就适合新西兰呢？

你觉得，新西兰该不该征资本利得税？

（本文图片为Tony随手街拍）

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