国家党一旦上台会对新西兰房市有何影响？Corelogic首席经济学家深度分析
By 新西兰中文先驱网· 2023年09月06日 20:23
本文来源：NZ每日财经
Corelogic 首席经济学家 Kelvin Davidson 最近发表了自己对国家党政策的深入剖析。
四项重点摘要：
- 较短的明线测试可能会吸引投资买家，但也可能吸引一些比预期更早摆脱资本利得税的卖家
- 考虑到有多少人会在新西兰购买以及“高端”库存有限，放松外国买家限制实际结果非常不确定
- 恢复 100% 利息扣除将使现有投资者受益，并可能提振投资者情绪
– 但低收益率和高抵押贷款利率仍意味着“平均”投资购买还是会持续出现亏损
- 不论选举结果如何，更大的限制仍然存在，例如负担能力紧张和“长期较高”抵押贷款利率
许多现有和潜在的房地产投资者将密切关注民意调查，以及国家党是否可以组建/领导下一届政府——我们现在知道这将意味着恢复所有房产的抵押贷款利息扣除，削减明线测试回两年（而不是目前的五年或十年），以及外国买家禁令的放松。但这些变化的总体影响是什么？本专题探讨了围绕潜在住房/税收政策变化的一些问题。
1. 明线
自 2024 年 7 月起，较短的明线测试对购买产生的潜在影响受到了广泛关注。毫无疑问，一些投资者会因为缴纳资本利得税的风险降低而受到诱惑，进行首次购买或扩大现有投资组合。然后允许在短期内出售。
但卖方呢？鉴于抵押贷款利率较高，目前可能有一些现有投资者在现金流方面遇到一些困难，但他们不想出售，因为巨额资本利得税法案会使情况更糟。
但如果他们突然发现自己已经摆脱了这笔账单，很快就会出现一些额外的挂牌和出售。
2. 海外买家
海外买家有可能以 200 万纽币或更高的价格购买新西兰房产，尽管需缴纳 15% 的税。
一方面，没有真正的方法可以知道其中有多少买家可能瞄准新西兰，就背景而言，我们估计只有大约 3% 的住房价值达到或超过 200 万纽币。
不过，较短的明线测试会增加一些吸引力，而且在我们已知的受海外买家欢迎的地区也可能会产生更大的影响，例如皇后镇，那里大约 10% 的房产价值超过 200 万纽币。
额外的需求可能会增加，并且加剧现有“可承受”价格的房屋库存短缺。
顺便说一句，国家党预计每年向海外买家征收的税款为 7.4 亿纽币。但这似乎非常雄心勃勃。
例如，去年大约有 2,600 笔售价超过 200 万纽币的交易，如果假设其中 5% 以平均价格 300 万纽币的价格出售给海外买家，那么税收只会增加大约 6000 万纽币。
在某些方面，为了使国家党的数据“有效”，你必须假设超过 200 万纽币的大部分销售都将流向海外买家，这似乎不太可能。
3. 利息扣除
可能会分阶段恢复全额抵押贷款利息扣除，本纳税年度和 2024/25 年为 50%，2025/26 年为 75%，2026/27 年恢复为 100%。
对于这一特殊的变化，我们认为这将为投资者再次购买打开闸门的想法可能有些离谱。
为了说明这一点，我们在下表中计算了一些简单的投资回报数字（假设扣除额为 0% 或 100%）。
正如你所看到的，在这种情况下，每年的税前现金流损失约为 19,300 纽币。然后是税。鉴于当前系统中现有财产的利息成本不可扣除，实际损失现在变成了应税利润，这会导致大约 5,500 纽币的额外账单（按 33% 的税率计算）。
总而言之，在这种情况下，维持房产正常运转所需的其他收入每周需要 477 纽币。在此阶段，让我们再次考虑 100% 免税的情况。
在其他条件不变的情况下，每周贴补的成本降至 371 纽币。在当下，即使是这点节省的金额也不容小觑，当然，房地产投资者总是愿意在投资的早期阶段接受现金流损失，而后期的回报是租金增长和资本收益。
还需要承认的是，这些计算相当简单（例如，不包括折旧津贴），实际上，一些投资者可能能够获得高于 3.5% 的租金收益率（或者获得便宜的价格，或者节省维护费用， 等等）。
当然，一些投资者目前仍在努力实现这一目标，CoreLogic 买家分类数据显示，贷款持有多个物业的业主仍占购买量的 21% 左右。
但即使考虑到所有这些，每周 371 纽币的贴补成本仍然是可观的，即使是全额抵扣利息的情况下。如果潜在投资者考虑的未来潜在资本收益比贴补的成本低，那么这笔房产投资交易就会变得更加棘手。
过去出现过这种情况。现在，我们要明确的是，仍然会有房地产投资者进行购买并让资金发挥作用（就像现在一样）——这是必要的，因为我们总是需要更多的租赁存量来满足不断增长的人口。事实上，目前租金上涨凸显出可用库存的潜在短缺可能已经出现，这反过来可能有助于吸引一些投资者回归。
即使只是税收规则变化的“心态效应”也可能产生类似的效果——特别是如果投资者还担心，如果当抵押贷款债务与收入比率施加上限时，他们可能根本无法购买，明年可能会实施。
然而，关键是，目前要让这笔钱用于购买现有房产作为投资，最大的挑战不是缺乏抵押贷款利息扣除，而是租金收益率与抵押贷款利率之间出现的巨大负现金流（以及明显的贴补成本）。
因此，尽管一些投资者会享受情绪的转变，并且可能会受到国家党胜利的诱惑而购买，但我们怀疑这暂时还不至于彻底改变游戏规则。
当然，恢复全额抵押贷款利息抵扣肯定会受到现有房地产投资者的欢迎，因为这会直接增加他们的利润。
当然值得注意的是，那些已经在游戏中呆了较长时间的人并没有真正受到分阶段取消免赔额的影响，而且也没有进行任何大程度的销售。但无论如何，一些额外的现金显然对他们来说是一个坚实的推动力。
这一切意味着什么
总体而言，如果国家党赢得选举并做出这些政策改变，购买新建房产的动机就会减少（尽管由于存款要求较低，LVR系统仍然倾向于对他们有利），因此现有房产的需求相对于新建房产而言往往会上升，具体肯定是会影响到价格。
事实上，有一些证据表明，近年来新建溢价有所上升，但随后可能会出现逆转。更一般地说，这些变化的综合影响可能会导致房价比其他情况更高，但总体而言可能不会达到那么显著的程度。毕竟，负担能力仍然捉襟见肘，租金收益率较低，抵押贷款利率较高。2024 年债务与收入比率的上限仍可能出台。
然而，尽管如此，不良贷款大规模出现的风险始终存在，并且不能完全排除更强烈的价格震荡，特别是如果海外买家瞄准皇后镇等市场。
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