新西兰房产投资十年翻一番的神话已经破灭？

来源：NZ每日财经

21世纪20年代，或将成为新西兰过去70年里房价涨幅最弱的一个十年。

新西兰民众经常被灌输一个观念：房价每十年翻一番。但截至目前，20年代房价累计涨幅仅有10%左右。

新西兰Infometrics首席预测师加雷思·基尔南（Gareth Kiernan） 统计了各十年房价涨幅数据：2010年代上涨113%；2000年代上涨107%；1980年代暴涨259%；1970年代上涨230%；1950年代上涨147%。

仅有1960年代、1990年代涨幅和当下相近，这两个十年房价十年涨幅分别为53%、45%。

基尔南指出，七八十年代通胀高企带动房价名义价格快速上涨，但房产实际购买力价值反而不升反降。

“回看1950年以来的数据，我们统计了260个重叠的十年周期，其中143个周期里房价名义价格实现翻倍甚至更高涨幅，占比大约55%。”

“我最反感房产中介动不动就念叨房价十年翻倍的老论调。数据看确实过半周期能实现，但这群人从来不解释背后的逻辑和原因。”

新西兰Cotality机构首席房产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）表示，涨幅结果取决于统计的起止时间，以及具体房产市场区域。

“不管看全国均价，还是单个片区，有些区域从来达不到十年翻倍，有些区域可以做到。”

“整体来看，这个规律过去大致成立……但现阶段来看，这个规律很难再延续。”

“十年翻倍已经是新西兰房产市场根深蒂固的固有认知，但它绝非什么天生固定的铁律，房价上涨都是有实际原因支撑的。”

利率长期下行、家庭普遍变成双收入结构、城镇土地供应长期紧缺，再加上曾经偏向房产投资的税收政策，以上所有因素，都是过去房价7到10年翻倍的核心底层原因。

“这套规律未来还管用吗？我深表怀疑。曾经拉动房价大涨的几大因素，如今基本都不复存在了。”

他分析道：利率早已跌至低位；新西兰两大党派都计划增加住宅土地供应；房产相关税收政策大概率会收紧；具备条件的家庭基本都已是双收入模式，没有新增空间。

“我不愿轻易说‘这次不一样’，历史往往会重演，但如今楼市底层逻辑确实变了，我保持谨慎态度。”

他表示不少房产投资者也已经改变预期：

“大家开始质疑十年翻倍的固有想法，投资房产的思路也在慢慢转变。”

戴维森预判，未来新西兰房价年均涨幅大概率稳定在4%~5%，不再是以往6%~7%的水平。

“长期年均涨幅下降一两个百分点，房价最终还是会翻倍，但周期会大幅拉长。

如果年均涨幅只有4%，房价翻倍需要整整18年。翻倍周期被大幅拉长。十年翻倍本身就是个粗略数字，却一直被大众奉为准则，现在普通人已经开始质疑这点。”

“一旦这种低增长预期普遍形成，就会自我应验，新西兰楼市大概率已经走到转折点。”

房产投资人史蒂夫·古迪（Steve Goodey）表示，当下楼市的低迷状态，符合周期规律里的底部特征：“市场一片悲观的时候，往往就是复苏进程已经开启的信号。楼市极度火热时，所有人都觉得上涨永远不会停；现在市场低迷下行，大家又认定跌势无止境，所有人都忘记楼市本身就是周期性波动的。”

“而且每次经历周期波动，大家都会觉得这次和以往完全不同。现在年轻人热衷于股票等投资，但住房刚需的底层需求永远不会消失。”

他认为房产平均七年价值翻倍是常态规律：“不是每一轮周期都能七年翻倍，但长期来看最终都会实现。新西兰楼市现在已经重回复苏周期。”

“目前新西兰市面上在售的房源大多折价优惠出售，中长期房价一定会回升，只是未来一两年很难快速大涨。”

新西兰各年代房价涨幅汇总

• 1950年代：147%
• 1960年代：53%
• 1970年代：230%
• 1980年代：259%
• 1990年代：45%
• 2000年代：107%
• 2010年代：113%
• 2020年代至今：10%

相关阅读：