必读：DTI终于要来了，关于央行公布的细节条款都在这里了！
By NZ每日财经· 2024年05月28日 20:06
本文来源：NZ每日财经
万众瞩目的债务收入比（DTI）限制终于来了。
新西兰储备银行（RBNZ）已确认“启动”新的债务收入比（DTI）限制，同时放宽相关贷款价值比（LVR）限制。
新的 DTI 限制将限制银行可发放的高 DTI 贷款金额（即借款人承担的债务金额相对于其总收入或税前收入的比例限制）。LVR 限制限制了银行可发放的低存款贷款的金额限制。
自 2024 年 7 月 1 日起，银行将需要遵守新的 DTI 和 LVR 限制。新西兰央行表示，这些限制将适用于新西兰住宅物业的新贷款，包括自住业主和投资者。此前，银行有 12 个月的时间来准备其系统，以应对可能实施的 DTI 限制。
在今年早些时候进行最后一轮公众咨询之后，新西兰央行曾表示将准备在“今年年中”启动这一计划。那么，现在一切已经就绪了。
以下是银行必须遵守的新限制：
- 只能有 20% 的新自住房贷款批放给 DTI 比率超过 6 的借款人；以及
- 只能有 20% 的新投资者贷款批放给 DTI 比率超过 7 的借款人。
将放宽贷款价值比 （LVR） 限制，以允许银行进行以下操作：
- 只能有 20% 的自住房贷款批放给贷款价值比 (LVR) 超过 80% 的借款人；以及
- 只能有 5% 的投资者贷款批放给贷款价值比 (LVR) 超过 70% 的借款人。
当前的 LVR 设置为：
- 只能有 15% 的自住房贷款批放给贷款价值比 (LVR) 超过 80% 的借款人；以及
- 只能有 5% 的投资者贷款批放给贷款价值比 (LVR) 超过 65% 的借款人。
这些 LVR 限制将持续适用，直至 2024 年 7 月 1 日新设置生效。
新西兰央行周二低调宣布这一消息之前，央行经历了一个非常漫长且有时令人痛苦的过程。央行自 2016 年以来就一直表示有兴趣采取 DTI 措施，但一直受到各种拖延。这包括之前国家党领导的政府和工党领导的政府的反对。
新西兰央行此前曾表示，鉴于抵押贷款市场的现状，初始 DTI 设置将“不具有约束力”。
正如之前报道的那样，新西兰央行公布的最新季度数据（3 月份季度）显示，目前，以高 DTI 批准的新抵押贷款数量远低于拟议的限额。
当然，这种情况在下一次房地产市场复苏时可能会改变，不久前，高 DTI 的新抵押贷款数量还在飙升。所以，那时 DTI 限制才会真正发挥作用。
如上所述，新西兰央行多年来一直渴望将 DTI 指标添加到其“宏观审慎工具包”中，与贷款价值比 (LVR) 等已经广泛使用的指标一起加入。
新西兰央行副行长 Christian Hawkesby 在宣布引入新限制的声明中表示，DTI 和 LVR 是互补的。
“LVR 旨在通过减少住房市场低迷时的潜在损失来应对违约的影响，而 DTI 则旨在通过衡量借款人继续偿还债务的能力来降低违约的可能性。两者都起到了护栏的作用，减少了系统中高风险贷款的积累，”他说。
“同时实施 DTI 和 LVR 限制意味着我们可以更好地将其重点放在设计时考虑的风险上，同时实现金融系统的整体弹性水平相同或更好。因此，激活 DTI 意味着我们也可以放宽 LVR 设置。”
新西兰央行表示，所有银行将有一个为期六个月的初始测量窗口来计算其贷款是否符合 DTI 限制，以确保顺利引入 DTI 规则。
关于 DTI 的规则细节
1.债务
只要是房贷借款人法定名下（包括联名债务）的债务都需要计入到 DTI 的计算中去。这些债务包括了房贷，个人贷款，学生贷款，车贷，信用卡，个人账户透支额度以及其他债务。值得注意的是，所有循环信贷债务，都按额度上限计算，而非实际所欠的债务，包括信用卡，账户透支额度以及循环信贷账户。
某些商业贷款不计入到 DTI 计算中，包括债务在公司名下，可以体现在公司债务表中，目的是用于公司经营的债务。这些债务在公司的法定名下，而不在个人名下。即使公司债务是用住宅物业做抵押，只要在交易（trading）的公司名下，则不会计入 DTI 计算中。
不过对于在公司名下，借贷目的是住宅投资的贷款，即使银行给了商业贷款，也需要计入 DTI 计算中去。
但对于比如个人名下的商业物业贷款，以及公司名下的商业物业贷款是否计入 DTI 计算中，似乎在央行文件中并未明确指出。亦或者未能明确企业自用的商业物业贷款，或者投资目的的商业物业贷款是否计入 DTI 计算中。这些可能需要后续澄清。
另外对于一些先买后付贷款，央行规则不计入 DTI 计算。而对于父母给与的免息债务，也不需要计入 DTI 计算。对于 1 千纽币以下的债务，可以不予纪录。
2.收入
收入意味着税前的总收入，包括工资，自雇收入，商业收入，租房收入，出租房间收入，退休金和政府福利，投资收入，海外收入以及其他浮动收入（如佣金和奖金）。
房租收入可以包括预估收入，如果房屋目前没有被租出去。
对于商业收入，业主的工资以及公司的利润都可以被算入借款人的个人总收入中，如果借款人对于企业的利润有分配权的话。对于如何计算利润，央行表示，在减去要负担的日常商业贷款还款后（连本带息），可以加回利息支出，折旧支出，再加回 28% 的企业税作为睡前利润用于借款人的 DTI 计算。
对于刚开始生意的企业主来说，他们将感到绝望。央行政策明确了任何预估的生意收入和自雇收入都不能被用于 DTI 计算。对于生意收入的评估必须是基于过去的财务数据。
3.复杂贷款结构
对于一些复杂的贷款结构，比如包含了 LTC 公司和信托（trust)的情况，无论有多少借贷方（可以是个人，LTC或者Trust）都需要放在一个借贷群体中去计算一个单一的 DTI。如果这些借贷方名下也有住房贷款，也必须纳入到统一的 DTI 计算中。
值得注意的是，央行还举了一个比较复杂的例子，当借贷方（个人）和不同的其他借贷方有债务时，计算 DTI 可能对新的贷款不太有利。
央行的例子指出，如果要计算 A 和 C 的 DTI，那债务必须包括 A 个人的贷款 40 万 + C 个人贷款 35 万 + A 和 B 的贷款 50 万 + A 和 C 想要贷的 60 万总共 185 万债务。
而计算收入时，则只包括了 A 的收入 11 万 + C 的收入 10 万 + A 和 B 的租房收入 3 万 以及 A 和 C 的租房收入 3 万 5 千，总共 27 万 5 千。
4.豁免
对于一些豁免还是包括了 Kainga Orange 的首次购房计划。
Refinance 的银行间转贷款。
Portability 就是个人直接接管此前借款人的自住房转贷款。
Bridging 过桥贷款。
Construction 建筑贷款。值得注意的是，央行不鼓励土地银行，对于建筑贷款的豁免，需要预期从贷款开始 24 个月之内将房屋建好。该豁免同样适用于从开发商那里购买建成 6 个月之内的新房，或者是政府的 KiwiBuild 计划。
其他豁免还包括，此前错误批放的贷款以及房屋补救贷款 （漏水房补救等）。
目前银行还尚未出台自己的最终 DTI 政策，接下来随着银行对于央行政策的最终解释，对于最近需要贷款买房的借款人、投资者也可以着手提前有所准备。
一些比较关心的问题
DTI 将如何影响房地产价格？
新的 DTI 规则一开始实施几乎不会产生任何影响。这是因为高达 20% 的银行抵押贷款可以超出规定的比例借贷。因此，大约五分之一的投资者和自住业主可以获得“高 DTI”抵押贷款。
但是，目前利率很高，所以现在很难借到很多钱。当前，只有不到十分之一的借款人获得这些高债务收入比贷款。
这意味着银行可以发放更多高 DTI 贷款，并遵守储备银行的新规定。
因此，DTI 不会立即产生影响。
但央行在修改规则的同时，也计划放开贷款价值比（LVR）限制。这将降低投资者购买下一套房产所需的首付金额下降。较低的首付规则将鼓励投资者进入市场，从而可能推高房地产价格。
然而，一旦利率下降，DTI 就会发挥作用。我们将无法借到像以前那么多的钱。
DTI 有何影响？
这取决于你住在哪里。新西兰部分地区（因弗卡吉尔、塔拉纳基）房价低，收入较高。
购买普通房屋的普通人的 DTI 低于 4。因此，DTI 规则对这些市场的影响较小。
在度假胜地（皇后镇、科罗曼德尔），房价相对于收入而言较高。因此，DTI 有更大的空间来减缓那些市场。
上面是新西兰的 DTI 影响地图，你可以看到你所在地区受 DTI 的预估影响。
作为投资者，我需要对 DTI 有多担心？
房地产投资者更容易受到债务收入比的影响。背负巨额抵押贷款的自住业主也是如此。这些群体的购房负债收入比往往较高。
在市场巅峰时期：
- 40% 的房地产投资者的借款额超过 DTI 的 7 倍
- 30% 的其他自住房借款人（非首次购房者）的借款额超过 DTI 的 6 倍
- 购买抵押贷款额超过 6 倍 DTI 的首次购房者并不多
因此，新规定不会对首次购房者产生太大影响，但一些投资者的投资热情将会减慢。
然而，新建建筑不受这些新规则的约束。因此，如果你打算投资新建住宅，则不必担心 DTI。
DTI 出台后房价还会上涨吗？
由于 DTI 减缓了贷款速度，因此可以减缓房价增长。
很多房地产投资者会问：“如果引入 DTI，我的房产价值还会上涨吗？”
我们来看看统计数据。
当 DTI 出现时，其他国家的房价仍然在上涨。爱尔兰于 2015 年推出 DTI。自此以后，爱尔兰房价已上涨 64%，即每年上涨 6.4%。
不过，爱尔兰是一个有趣的例子。1990 年至 2007 年间，爱尔兰的房地产价格大幅上涨。随后房价下跌了 50% 以上。因此，部分涨幅是从下跌中恢复过来的。但公平地说，贸易和工业部并没有阻止爱尔兰房价上涨。
此前八年，拉脱维亚也引入了DTI。自 2009 年以来，拉脱维亚的房价上涨了一倍（仅用 13 年时间）。即平均每年 6.7%。
在挪威，自从其规则出台以来（2015年），房价每年上涨 4.4％。
因此，国际证据表明，即使有 DTI 限制，房价仍可能上涨。甚至连储备银行也同意这一点。他们表示：“国际证据混杂......一些研究发现对房价有显著影响，而另一些研究则发现影响很小甚至没有影响。”
当然，这些国家的情况各有不同，挪威与拉脱维亚不同，新西兰与爱尔兰也不同。
但很明显的是：即使 DTI 出台了，房价仍然会上涨。
此外，DTI 将信贷增长与收入挂钩。
让我们假设整个国家（假设）的借贷能力已经达到了极限。如果发生这种情况，我们只有收入增加时才能借更多的钱。收入每年增长约 4%。所以，这就是该国可以额外借入的金额。
这意味着，仅从贷款角度来看，房价每年仍可能上涨约 4%。
但新西兰人尚未充分发挥他们的借贷潜力……远远没有。估计新西兰的平均抵押贷款借款人的 DTI 目前仅为 4.5 倍。
这意味着，如果愿意的话，很多普通新西兰人仍然能够借钱买房。
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