新西兰租金收益报告揭秘：没想到！这类房产成“负现金流黑洞”！

By 新西兰中文先驱网· 2025年09月18日 04:02

新西兰中文先驱网综合报道 由于房价和租金相对平稳，今年第二季度住宅租金收益率与去年同期相比变化不大，但由于利率下降，现金流有所改善。

然而，在缺乏资本收益的情况下，当前价格和租金水平的住宅投资物业的整体吸引力相对低迷。

根据Interest.co.nz的追踪数据，全国39个主要城区的理论租金收益率和现金流情况如下：

三居室住宅：这类房产在租金收益和现金流方面表现最差。

全国平均总租金收益率为5.7%，略低于去年第二季度的5.8%。而支付抵押贷款后的自由现金流则从去年同期的每周47纽币增至每周114纽币。现金流的改善主要是由于用于还款计算的抵押贷款利率从去年第二季度的6.50%下降到今年第二季度的4.96%。

奥克兰地区三居室住宅的潜在回报尤其低迷，平均总租金收益率为4.5%，支付抵押贷款后每周的现金流为负34纽币。

一居室和两居室公寓/单元房：这类房产为投资者提供了更好的回报。两居室公寓的全国平均总租金收益率为6.9%，而一居室公寓更是达到了可观的10.2%。两居室单元平均每周盈余 179 纽币，一居室单元每周盈余 241 纽币。即使在奥克兰，两居室单元的平均总收益率也为 5.6%，一居室单元则高达 16.4%，而总现金盈余分别为每周 85 纽币和 333 纽币。

在奥克兰市议会各选区，总收益率在3.1%到5.0%之间波动。总现金流方面，Orakei Ward的每周净赤字高达434纽币，而Manurewa-Papakura Ward则有每周33纽币的盈余。

需要注意的是，这些现金流数据并未计入空置期、地税、保险、维修和物业管理费等开支。一旦将这些成本考虑在内，奥克兰三居室住宅的真实现金流几乎肯定在所有选区都将是负数。

然而，奥克兰一居室单元的强劲收益率和现金盈余数据需要谨慎对待。

这是因为许多出售和出租的一居室房产都位于奥克兰的CBD，并包含在Waitemata和Gulf Ward的统计数据中。这些公寓大多是租赁产权和/或存在房屋整修问题，与永久产权公寓和无缺陷公寓相比，这类房产通常以大幅折扣出售。

较低的价格推高了收益率，这在账面上看起来不错，但投资者将支付更高的地租和/或未来用于整修工程的资本支出。

因此，投资者在考虑购买这类房产时需要仔细权衡。

总体而言，数据显示，在没有资本收益的情况下，投资者可能难以从三居室住宅中获得可观的回报。

多单元住宅（例如独立屋、公寓和联排住宅）的收益可能会更高。

然而，一旦计入支出，这类房产的现金流也可能紧张，这意味着投资者需要谨慎选择，才能在当前市场中找到能够提供足够回报的房产。