注册GST“零风险套利”？新西兰普通买家可以这么玩吗？

本文来源：NZ每日财经

新西兰先驱报最近报道房屋买家通过规避消费税实现零风险套利。文章指出在当前房市低迷、房屋库存供大于求的背景下，一些房产交易者被指通过规避消费税（GST）非法套利，加剧了市场压力，也引起了新西兰税务局（IRD）的高度关注。

一位小型住宅开发商近日向媒体透露，他在奥克兰南区开发的新建联排别墅项目收到了三份明显低于市价的报价。出价方均为房产中间商，且涉嫌利用“零税率”机制规避GST，从中牟利。

按照新西兰现行税法，开发商在出售新建住宅时，需加15% 的GST作为最终售价。以一套价值 80 万纽币的新房为例，开发商需向政府缴纳 10.43 万纽币GST（80/1.15=69.57万为不加 GST 的售价）。然而，如果买家也是GST注册企业，交易可以适用“零税率”政策，GST 的义务转移到买方，而卖方则可按69.57万纽币成交。

但据该开发商透露，这些中间商在购入后很快将房屋以低至75万纽币的价格转手，却未履行相应的纳税义务，从而在短时间内获得超过5万纽币的非法利润。

“他们要么通过清算公司逃避责任，要么干脆不申报交易。”他表示，“我们这些守法开发商在成本价卖房都竞争不过他们，简直撑不下去了。”

更多交易不含GST成交

房屋中介表示，目前新建房市场确实出现新建房供应过剩的状况。为了适应市场，一些开发商新楼盘的售价主动打出比预期低15%的广告价格，当买家询盘才会告知这是不含 GST 的价格。

与此同时，一些交易商还通过在购房合同中设置对自身有利的条款，如仅支付象征性定金、设立免责退出机制等，确保只有在找到下一位买家后才正式成交，达到“零风险套利”的目的。

税务局高度关注

新西兰税务专家对此表示严重关切，税务顾问Terry Baucher指出，税务局近年来已加大对房产交易逃税行为的执法力度。政府去年已拨款2900万纽币，专门用于加强该领域的监管。

IRD目前可通过自动化数据分析系统，快速识别短期频繁交易房产的行为，并及时发出调查和执法通知。

据IRD本月公布的数据，截至今年已查出约1.5亿纽币的未缴税款，其中包括7000万来自开发商，6000万来自交易商与投资者。

税局在声明中指出：“我们发现越来越多的交易涉及土地多次转手，且GST账户处理存在隐瞒或不当之处。这些行为明显旨在规避税务责任。”

此外，IRD也在密切监控土地用途变更以及在GST注册与非注册实体之间频繁转移所有权的行为——这些都被视为常见的逃税手段。

普通买家可以这么操作吗？

首先，需要知道在新西兰持有住宅物业的公司一般都是所谓透视公司（Look Through Company），都不会注册GST。这类公司所有收入和支出直接传递给股东。股东根据自己的个人税率缴税，而不是按公司税率缴税。而这类公司名下的住宅物业通常都适用明线测试来规避房地产交易获利所得的资产增值税。而这类公司属于在新西兰比较特殊的公司种类，并不算是实际经营生意的企业。

相反一个公司一旦注册了GST就说明这个公司是在实际经营一桩生意，放在房地产市场通常是开发商，房屋倒卖商或者短租（airBNB)企业。

如果是一般自住房买家是不可能通过注册一个GST公司来买卖自住房的，自住用途根本不是生意。银行也不可能以买卖自住房的目的贷款给一个GST的公司。

如果是长期持有以收租金为目的的投资者买家，银行倒是可能仍然提供一般房屋贷款（home loan，不过某些银行只能提供商业贷款)，但之后却会引发一些列的税务麻烦。首先不说出租住宅行为首先本身就是豁免GST的，以此为目的公司一开始就不该注册GST（很难向税务局解释注册GST的合理性）。而当卖出房屋时则需要按照售价缴纳相应的GST给税务局，除非还能找到同样是注册GST公司的下家。其次，作为注册GST的企业，就等于向税务局表明这是一家经营生意（trading）的企业，如果买卖房屋获利而不缴纳正常的公司所得税，则很可能之后收到税务局的追查。而此类公司的股东也可能进入税务局的关注视野中。

如果持有物业是来经营短租的目的，则注册GST变得比较合理，但仍然面临上面的一些问题。而银行方面则一定会提供比一般住房贷款利率更高，期限更短的商业贷款。

总之，通过注册GST来获得购买便宜新建房的手段对于普通买家来说也是一件非常得不偿失的事情。

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