注意！利率环境已完全变向，已有借款人赔偿了银行数万纽币打破固定利率违约金！
By 新西兰中文先驱网· 2024年08月06日 05:12
本文来源：NZ每日财经
在我们现在所处的不确定的利率环境下，固定抵押贷款期限似乎已经成为一个非常棘手的问题。
在过去几周，我们看到几乎所有银行都降低了所有期限的固定抵押贷款利率。并且最近几年来，固定抵押贷款利率一直处于倒挂状态，即长期固定贷款利率低于短期利率。
然而事情通常不是以这种模式运转的，在 2021 年底新西兰央行开启快速大幅度升息周期之前，一般而言长期利率都是远高于短期利率的。
对于那些因抵押贷款成本上涨而陷入困境的借款人来说，固定更长期利率的稍许缓解似乎确实很诱人，但长期固定贷款利率确实存在一些隐藏的风险，人们在陷入困境之前需要意识到这些风险。即打破银行固定利率时借款人需要支付的违约金，而在某些情况下，这笔违约金可能是天价的！
什么是打破固定利率违约金？
打破固定利率违约金是指借款人选择在固定期限抵押贷款到期之前违约并偿还贷款时需要缴纳的罚款——例如当借款人在出售房屋，或者利率大幅下降而想通过再融资（转银行贷款）获得更好的利率时。
由于违约金通常只会在利率下降的环境下才会成为问题，因此在过去几年利率大幅快速上涨的环境下人们通常都没有意识到这可能成为一个严重的问题。
在过去几年内，通常借款人打破利率的违约金都为零。因为打破后他们可能面临更高的固定利率。
根据借款人抵押贷款的金额以及剩余固定期限，违约金是可能会让人损失数万甚至十多万纽币的！而在央行即将开启降息周期之际，这将可能是一个令人难以置信的意外。
而一些最近想要打破利率的借款人，已经发现他们的违约金竟然已高达两三万纽币！
银行为何要收取违约金？
违约金涵盖了借款人中断剩余贷款期限时银行产生的真实、合法的成本。
当借款人与银行解除贷款时，银行也同时被迫解除与批发融资机构的融资协议。银行因提前解除贷款而受到处罚，因此银行将这笔费用全部转嫁给最终借款人——没有任何折扣或豁免。
违约金是如何计算的？
基本上，计算的三个主要因素如下：
[自固定贷款以来批发利率下降的息差] x [贷款余额] x [距离固定利率到期的时间]
最好通过一个例子来说明。
假设借款人选择以 7.50% 的利率固定利率贷款 5 年期，而批发融资利率（即银行借入资金的利率）为5.50%。
一年后，贷款期限还剩四年，抵押贷款还剩 60 万纽币 ，借款人想要中断贷款——此时批发融资利率已降至4.25%。
因此，违约金的大概计算方法如下：
5.50％-4.25％=1.25％
1.25% x 600,000 纽币 = 7,500 纽币
7,500 纽币 x 4 年 = 30,000 纽币
违约金 = 30,000 纽币
抵押贷款越大，批发利率下降幅度越大，情况就越可怕。
假设借款人以相同的利率固定贷款 5 年。如果他们选择在两年内终止贷款，一旦批发利率从 5.50% 降至 3.00%，600,000 纽币抵押贷款余额的违约金将为 45,000 纽币。
再举一个极端的例子，假设一个在奥克兰的借款人固定了一百万纽币五年时间，而五年期批发利率如果快速下滑了2.5%，在剩余四年时间的情况下打破利率的违约金就是 10 万纽币！
为什么现在要格外注意违约金因素？
虽然央行尚未开启正式的降息周期，而各大银行却已经小幅下降其固定贷款利率，更加重要的是，很多借款人没有意识到违约金取决于市场的批发利率，而非实际的固定贷款利率。
确实，银行最近普遍才下降了 20 到 30 个基点的固定贷款利率。但批发利率市场却已经发生了翻天覆地的变化。由于近期所有综合数据都低于央行以及主流经济学界的预期，市场预期 9 月季度央行即将完成其法定目标，即通胀将回落至 1-3% 的目标区间内。而在这种情况下，市场则走的更远，特别是来自海外机构的押注大幅主导了新西兰本地的利率市场。
新西兰金融市场已经预计 OCR 会比央行预期的更早开始下调。目前市场已将最早在 8 月 14 日的下一次 OCR 评估中下调的可能性推至近 75%，而 10 月份的降息已完全被市场消化，到 11 月份，降息幅度将超过三次，每次 25 个基点。
而实际的批发利率，一年期批发利率较三个月前高点已下跌 0.8%，较一年前高点下跌了 1.2%。而两年至五年期批发利率较三个月前高点已下跌 1% 左右，较一年前高点下跌了 1.4% 至 1.5%。
举个近期的真是案例，一个客户在去年固定了四年期固定利率，金额在 65 万纽币左右，现在打破利率的违约金已高达两万五千纽币左右。即使该客户在三个月前固定了两年期利率，现在打破，违约金也可能已飙至八、九千纽币了！
可以想象的是，当新西兰央行正式开启降息周期，市场将继续先一步央行行动，更快的下调批发利率。而到时，因为各种原因想要打破利率的客户可能会受到一个天价的违约金数字！特别是在奥克兰这种高房价，高贷款规模的地区，两百多万贷款并不稀奇，而当批发利率下降几百个点的情况下，即使只固定了三年，违约金也有可能超十万纽币的！
当然，罚金的前提是不打破固定利率，当利率大幅下调的情况下借款人依旧能支付更高贷款利率的情况自然是不会产生违约金的。
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