新西兰拟大修《资源管理法》：统一分区，首次确立“默认许可”，自己土地上爱建什么建什么......

新西兰中文先驱网 Kenny 报道  作为对新西兰《资源管理法》（RMA）进行全面改革的一部分，联合政府计划推出一套全国统一的住宅和商业分区规则，供地方议会在区域规划中采用。该举措旨在简化现行分区制度，减少开发流程中的制度壁垒，从而加快住房与基础设施建设。

负责RMA改革的基础设施部长Chris Bishop指出，目前全国范围内，各地议会使用的区域类型多达1175种，每种区域都有自己独立的一套技术规则，开发商在不同地区面临大量冗杂、重复且不一致的规定，极大增加了开发成本和审批难度。

他表示，政府希望借鉴日本的土地使用制度，推动建立一个更为简明、高效的全国性分区系统，仅设定13种分区类型，包括6类住宅区、3类商业区、3类工业区和一个特别的市中心区。

这些分区中的大多数将具备一定程度的混合用途灵活性，尤其是在公共交通枢纽周边。例如，2类住宅区允许住宅与小型企业、酒店并存；而准工业区则可兼容轻工业与部分住宅开发。这一调整有助于构建更紧凑、功能多元的城市形态，减少通勤负担，同时提升土地利用效率。

Bishop强调，分区规则标准化将大大降低开发商的学习与合规成本，也能减轻地方议会在制定技术细节上的负担。“这项改革将增强地方议会的决策效率，使民选代表能将更多精力集中在‘该建在哪里、不该建在哪里’这样的战略性讨论上，而不是陷入冗长的技术审核。”

行动党议员Simon Court也参与领导此次改革，他形象地将新的分区体系比作“一个装满乐高或Duplo积木的盒子”，议会可根据本地需求，从中选择适合的发展组件，构建各自的城市布局。

在新制度下，地方议会将需一次性划定未来30年的住房增长区域，以替代此前两党联合推动的中密度住宅标准（MDRS）政策。虽然地方政府仍可自主决定发展的地点和方向，但必须使用国家统一的区域分类。这将使得一个房地产开发商，无论是在奥克兰、基督城还是Invercargill，都无需面对三套完全不同的分区规定，极大简化开发流程。

这一改革对新西兰房地产市场的潜在影响不容忽视。长期以来，房市供应受限于复杂且高度地方化的规划法规，审批周期冗长、成本高昂，使得开发商普遍面临“拿地难、开工慢、收益不稳”的困境。住宅供应迟滞进一步推高了房价，尤其在奥克兰和惠灵顿等大城市，住房可负担性持续恶化。政府希望通过改革打破“规划瓶颈”，释放土地供应，提高开发效率，进而改善供需失衡，缓解住房压力。

业内普遍认为，如果新的标准化分区体系得以实施并有效落地，将降低土地开发和住房建设的制度障碍，有望压缩项目开发周期、降低整体建设成本，从而推动房价趋于稳定甚至下行。特别是在多户住宅、小型公寓、混合用途社区等中密度住房形态方面，改革将为市场带来更大灵活性和可预测性，有助于形成更加多元、包容的住房结构。

不过，也有专家提醒，仅有规则简化远不足以彻底改变市场格局。住房市场仍受到利率、融资可得性、建筑行业劳动力短缺等因素的影响，改革效果的显现仍需时间。与此同时，地方政府在划定增长区域时的态度和执行力，也将在很大程度上决定政策成效。

此次宣布的政策只是更广泛改革计划的一部分。政府还将推出新规则，确立“默认许可”原则，即个人在自有土地上建设建筑物将被默认允许，除非该行为对自然环境或他人的土地使用造成重大不利影响。此举意在扭转当前审批程序过度干预私人产权的局面。

值得关注的是，如果议会或政府对土地施加法规性限制导致地产价值受损，未来可能需对土地所有人进行赔偿。尽管这一机制的具体执行细节尚未敲定，但它可能意味着，例如为保留历史建筑所设的限制，城市议会将需为由此产生的价值损失承担部分责任。

Bishop表示：“我们认为，限制土地使用的最好方式是给这些限制一个真实的价格。新制度将为土地所有者提供更强的保障，使他们在遭遇不合理监管时，有机会争取补偿。”

Court则更直言不讳地指出，当前的RMA体制已经成为开发的“强劲逆风”，“几乎与任何地方想要推动建设的意图作斗争”，改革迫在眉睫。据估算，新西兰每年在资源许可上的花费高达13亿纽币，其中大部分用于一些重复、常规性的项目，如住宅区土方工程、道路排水系统、污水管线建设等。

为减少类似项目的重复审批，政府将制定国家级政策指引，对“按规操作”的常规工程无需重复征求邻里同意。两项旨在替代RMA的新法案预计将在今年底前提交国会，有望在下届大选前完成立法。

Bishop补充，他计划就法案内容与反对党展开沟通，争取形成跨党派共识，但同时也强调，政府将主导改革方向，并不会为了妥协而牺牲核心原则。

相关阅读：